房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀政策解讀

一、房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控的背景

(一)房?jī)r(jià)上漲迅速且持續(xù)高位運(yùn)行

考察我國(guó)房?jī)r(jià)我們可以從縱向與橫向兩個(gè)方面來(lái)說(shuō)明?？v向就是歷史比較。從1998年到22年我國(guó)的房?jī)r(jià)相對(duì)比較平穩(wěn)，從22年以來(lái)，許多大城市的房?jī)r(jià)突然暴漲，帶動(dòng)了許多中小城市的房?jī)r(jià)上漲，24年全國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲19.8%。在某些大城市，如北京、上海、杭州等地，房?jī)r(jià)漲幅更大。上海市的平均房?jī)r(jià)在24年上漲了23.75%，在個(gè)別地段房?jī)r(jià)上漲甚至超過(guò)了5%。那么從橫向比我們就可以用房?jī)r(jià)收入比來(lái)比較。房?jī)r(jià)收入比指的是住房平均價(jià)格和居民平均年收入之比。我國(guó)24年前的十來(lái)年房?jī)r(jià)收入比一直保持在6至7之間。按國(guó)際通行的標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)大體相當(dāng)于居民家庭年收入的3～6倍比較合理，而我國(guó)長(zhǎng)期保持在超過(guò)6的水平，少數(shù)大城市比這還高得多。這些數(shù)據(jù)充分說(shuō)明了我國(guó)的房?jī)r(jià)上升快，近年來(lái)一直保持在高位持續(xù)運(yùn)行。

(二)房?jī)r(jià)高與空置面積居高并存

在房?jī)r(jià)居高不下的同時(shí)，我國(guó)商品房空置面積也維持在較高的水平。23年1～9月，全國(guó)商品住房空置面積達(dá)到655.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.6%;同年11月底，全國(guó)商品房空置面積超過(guò)1億平方米，同比增長(zhǎng)6.5%，其中空置一年以上的面積達(dá)到了422萬(wàn)平方米。進(jìn)入24年，商品房積壓仍然維持高水平，第一季度為98萬(wàn)平方米，至上半年末升至9696.96萬(wàn)平方米，8月底繼續(xù)上升為97萬(wàn)平方米。房?jī)r(jià)非但沒(méi)有隨商品房大量積壓而下降，反而是與商品房空置面積一起雙高而并存。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)，在全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局中已具有支柱性產(chǎn)業(yè)的地位。房地產(chǎn)業(yè)也與金融業(yè)關(guān)系密切，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大量開(kāi)發(fā)資金都來(lái)自于銀行，大量購(gòu)房戶購(gòu)房資金大部分也來(lái)自于銀行的按揭貸款。但房?jī)r(jià)高與空置面積居高并存的現(xiàn)象引起了人們對(duì)房?jī)r(jià)泡沫的擔(dān)憂。一旦存在房?jī)r(jià)泡沫，終有一天會(huì)破滅，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都是沉重的打擊。所以，中國(guó)房?jī)r(jià)是否存在泡沫就成了有關(guān)學(xué)者和部門爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。不管房?jī)r(jià)是否存在泡沫和存在泡沫的多寡，中央政府必須采取一系列宏觀調(diào)控措施防范和消除房?jī)r(jià)泡沫，保持整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、協(xié)調(diào)、快速的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控政策簡(jiǎn)要回顧

房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的政策手段主要包括經(jīng)濟(jì)手段(財(cái)政手段、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策)、法律手段、計(jì)劃手段、行政手段等。經(jīng)濟(jì)手段是宏觀調(diào)控政策的主要工具，下面主要從經(jīng)濟(jì)手段闡述近兩年來(lái)主要的宏觀調(diào)控政策。

(一)貨幣政策

貨幣政策的主要工具包括利率政策、公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)、法定存款準(zhǔn)備金率和貼現(xiàn)率政策等。這兩年來(lái)國(guó)家主要采用了提高利率的政策，我們這里主要講述利率政策。24年1月29日中國(guó)人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率。不到5個(gè)月，25年3月17日，五年期以上個(gè)人房貸利率由原先的5.31%調(diào)到5.51%。26年4月28日，央行在原來(lái)的基礎(chǔ)上全面上調(diào)各檔次貸款利率.27個(gè)百分點(diǎn)，其中，5年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由6.12%上調(diào)至6.39%。這是央行在加息后短短一年多時(shí)間里再次上調(diào)利率。26年8月19日5年期以上的房貸又上調(diào)至6.84%。此外，央行在近兩年來(lái)也連續(xù)三次提高了公積金貸款利率。如此短的時(shí)間里，央行頻頻加息，這是非常罕見(jiàn)的。此舉主要是加大購(gòu)房成本，抑制房屋買賣中的投機(jī)行為，抑制一些大城市上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)，預(yù)防可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)泡沫。這項(xiàng)舉措也成為政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求市場(chǎng)的一個(gè)有效手段。

(二)產(chǎn)業(yè)政策

25年3月26日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》(國(guó)八條)。一個(gè)月之后建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部等七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，主要包括八個(gè)條款，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議把其具體化，并下發(fā)實(shí)行。以上兩個(gè)文件統(tǒng)稱為“國(guó)八條”。26年5月17日，國(guó)務(wù)院溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施(“國(guó)六條”)，包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面。26年5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)(26)37號(hào))，人稱九部委“十五條”，對(duì)“國(guó)六條”進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出“9平方米7%”的標(biāo)準(zhǔn)。這些措施的目的就是改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以建設(shè)中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房為主。26年7月11日，建設(shè)部聯(lián)合其他五部委下發(fā)171號(hào)文件《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，被業(yè)內(nèi)稱為“外資限炒令”，加強(qiáng)了對(duì)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和境外機(jī)構(gòu)個(gè)人購(gòu)房的管理。我國(guó)外匯管理當(dāng)局也出臺(tái)了相應(yīng)的舉措，加強(qiáng)了對(duì)外匯的監(jiān)管，防止外資投機(jī)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

(三)財(cái)稅政策

5月11日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》。其中明確規(guī)定，自6月1日起，國(guó)家對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房轉(zhuǎn)讓售房時(shí)將視具體情況征收全額或部分營(yíng)業(yè)稅，從而達(dá)到抑制短期內(nèi)哄抬房?jī)r(jià)、擾亂市場(chǎng)正常秩序的炒房行為。26年5月31日，國(guó)稅總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)74號(hào)文件)，對(duì)“國(guó)六條”中二手房營(yíng)業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問(wèn)題予以明確。要求各級(jí)地方稅務(wù)部門要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅稅收政策。26年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售全額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)辦理免征營(yíng)業(yè)稅的手續(xù)。當(dāng)年7月26日，國(guó)稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得稅征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(18號(hào)文)，宣布從當(dāng)年8月1日起，各地稅局將在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。這些措施都加大了住房轉(zhuǎn)讓的成本。有效地抑制了二手房的炒賣。

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三、房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控政策的效應(yīng)評(píng)價(jià) 

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控已有兩年多了，在這兩年當(dāng)中，國(guó)務(wù)院和國(guó)務(wù)院各部委高密度地針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，這是非常罕見(jiàn)的，足見(jiàn)國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)的重視和有效抑制房?jī)r(jià)的決心。那么房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)兩年多的宏觀調(diào)控，究竟發(fā)生了哪些變化呢?

(一)宏觀調(diào)控后市場(chǎng)發(fā)生的變化

1、空置面積的變化。從25年開(kāi)始，我國(guó)商品房的銷售面積雖然總體上仍高于竣工面積，但卻出現(xiàn)了部分時(shí)段銷售面積低于竣工面積的情況。同時(shí)，商品房銷售面積和竣工面積之間的增幅差距也在縮小，這就導(dǎo)致了商品房空置面積的嚴(yán)重?cái)U(kuò)張。25年11月末，全國(guó)商品房空置面積達(dá)1.14億平方米，比24年同期增長(zhǎng)14.2%，規(guī)模超過(guò)25年上半年房屋竣工面積。住宅空置面積達(dá).63億平方米，比24年同期增長(zhǎng)8.%，規(guī)模接近于25年前5個(gè)月的住宅竣工面積。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的26年5月國(guó)房景氣指數(shù)顯示，截至26年5月底，全國(guó)商品房空置面積1.22億平方米，比25年同期增長(zhǎng)17.8%，空置商品住宅6728萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)15.9%。但與26年3月相比。這一數(shù)字已減少了255萬(wàn)平方米，這個(gè)數(shù)字相對(duì)于空置面積來(lái)說(shuō)是一個(gè)小數(shù)目，但畢竟說(shuō)明國(guó)家宏觀調(diào)控政策初見(jiàn)成效。然而我們也要看到，這些空置商品房結(jié)構(gòu)不合理，符合大多數(shù)老百姓需要的中小戶型相對(duì)比較少。 2、房?jī)r(jià)的變化。25年全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲15.2%，各地房?jī)r(jià)在25年的上漲幅度并不一樣，東部地區(qū)是16.9%，中部地區(qū)是1.2%，西部地區(qū)為7.6%。26年第一季度全國(guó)7個(gè)城市新建商品房面積同比上漲6.3%。北京市房?jī)r(jià)在26年第一季度猛漲了17%。國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的聯(lián)合調(diào)查也表明，26年8月，全國(guó)7個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.5%。深圳、北京、廈門居漲幅榜前三位，當(dāng)月房?jī)r(jià)較25年同期分別上漲12.8%、11.4%和11.4%;唯一下降的城市是上海，降幅為2.2%。當(dāng)月，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲較快的城市還包括煙臺(tái)、大連和長(zhǎng)春等。從北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)看，26年前9個(gè)月，北京房?jī)r(jià)依然上漲了9.3個(gè)百分點(diǎn)。但26年9月全市商品住宅銷售價(jià)格比25年同月上漲了1.3個(gè)百分點(diǎn)。但漲幅卻比26年8月回落了1.4個(gè)百分點(diǎn)。廣州市國(guó)土房管局發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告顯示，繼26年8月房?jī)r(jià)小幅下跌之后，26年9月廣州房?jī)r(jià)繼續(xù)全線回落，新建商品住房均價(jià)創(chuàng)下26年宏觀調(diào)控以來(lái)最大跌幅，比上月下降了46元，為6382元/平方米，環(huán)比跌幅達(dá)6%。該報(bào)告還顯示廣州一手住宅成交量已連續(xù)3個(gè)月徘徊在6多萬(wàn)平方米的低位。

(二)對(duì)房地產(chǎn)新政宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的評(píng)價(jià)

國(guó)家宏觀調(diào)控的本意應(yīng)該是：把房?jī)r(jià)增速減緩到與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的水平，與人們的收入增長(zhǎng)相匹配的程度，在個(gè)別房?jī)r(jià)奇高的大城市(比如上海、北京等)的房?jī)r(jià)增速最好能明顯地下降并穩(wěn)定下來(lái)，使市場(chǎng)供需總量保持基本平衡，使市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)保持基本一致，房?jī)r(jià)基本合理。但從上面宏觀調(diào)控前和調(diào)控后的比較和分析我們可以得知，房?jī)r(jià)的增速在25年還是明顯地高于國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度，沒(méi)有達(dá)到宏觀調(diào)控預(yù)期的理想效果。26年在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的組合拳的重重作用下，才開(kāi)始慢慢降下來(lái)，基本上達(dá)到了初步的效果。為什么房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控在經(jīng)過(guò)了大約兩年多非常有力度的調(diào)控才初步顯現(xiàn)出了它的威力呢，難道房地產(chǎn)市場(chǎng)就這么難調(diào)控嗎，要幾個(gè)部委連續(xù)出臺(tái)一系列政策?我們以后應(yīng)該怎樣更好地實(shí)施調(diào)控呢?

1、供需相互作用的結(jié)果，真實(shí)需求強(qiáng)勁。

大家知道，土地是一種稀缺資源，住房市場(chǎng)供不應(yīng)求是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。我國(guó)是一個(gè)人口大國(guó)，對(duì)住房存在巨大的需求。隨著人們收入水平的提高，在滿足吃好的同時(shí)對(duì)住好也有很強(qiáng)烈的愿望，并且我國(guó)的家庭越來(lái)越小型化，人們不再像以前那樣三代同堂了，年輕人更愿意與父母分開(kāi)住;我國(guó)的安家置業(yè)觀念比較強(qiáng)，人們工作的流動(dòng)性比較差，人們只有買了房子才有家的感覺(jué);我國(guó)近幾年城市化也比較快，大量的農(nóng)村人口涌入城市;工業(yè)化、城鎮(zhèn)化步伐的繼續(xù)推進(jìn)，這些因素?zé)o疑提高了我們對(duì)住房的現(xiàn)實(shí)需求量;房?jī)r(jià)上漲使得把住房當(dāng)作投資品的人們有一個(gè)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。這些因素就使得房?jī)r(jià)具有很強(qiáng)的剛性，不會(huì)輕易降下來(lái)。但我國(guó)這次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的力度非常大，最終發(fā)揮了這只“看得見(jiàn)的手”的作用，使得房?jī)r(jià)正朝著預(yù)期的效果轉(zhuǎn)變，我們相信隨著調(diào)控的繼續(xù)深入，房?jī)r(jià)會(huì)越來(lái)越達(dá)到我們所預(yù)期的效果。

2、中央與地方政府利益的博弈。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律迫使中央必須放權(quán)，而中央對(duì)地方政府績(jī)效(亦即官員政績(jī))的評(píng)估，主要依據(jù)是地方政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各種指標(biāo)，最典型的就是GDP的增長(zhǎng)數(shù)據(jù)。而另一個(gè)是放權(quán)之后，中央如何控制地方勢(shì)力的崛起。稅收分享只是博弈的內(nèi)容之一，更重要的是地方政府無(wú)視中央的規(guī)定非法汲取資源，按照自身的短期利益和局部利益去發(fā)展經(jīng)濟(jì)，盲目擴(kuò)大房地產(chǎn)投資。26年河南省鄭州市違法批準(zhǔn)征收占用土地建設(shè)龍子湖高校園區(qū)問(wèn)題，就是在國(guó)家加強(qiáng)宏觀調(diào)控、嚴(yán)把土地“閘門”的形勢(shì)下發(fā)生的一起重大土地違法案件。

中央只制定政策，但具體實(shí)施卻要靠地方政府，而當(dāng)?shù)胤嚼媾c中央政策不一致時(shí)，地方政府往往會(huì)陽(yáng)奉陰違。再有就是地方有一些既得利益集團(tuán)，他們相互勾結(jié)，這也是一個(gè)最容易腐敗的地方，權(quán)錢交易。房?jī)r(jià)上漲所形成的利潤(rùn)相當(dāng)部分跑到他們腰包里去了，最近一些腐敗案很多都跟房地產(chǎn)有關(guān)。這些因素也就阻礙了國(guó)家宏觀調(diào)控政策效力的發(fā)揮，使得房?jī)r(jià)增速遲遲降不下來(lái)。26年國(guó)家派出了檢查組到地方檢查落實(shí)宏觀調(diào)控政策的情況，隨著反腐敗的深入進(jìn)行，隨著我們的制度越來(lái)越透明，土地出讓市場(chǎng)將越來(lái)越規(guī)范。在這樣一個(gè)規(guī)范的市場(chǎng)里，宏觀調(diào)控政策也必將得到徹底落實(shí)和貫徹，房?jī)r(jià)也必將越來(lái)越合理。

3、宏觀調(diào)控政策的滯后性和我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異性與宏觀調(diào)控政策統(tǒng)一性的矛盾。

宏觀調(diào)控政策的滯后性是其固有的特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)變化多端，它具有投資周期長(zhǎng)、涉及行業(yè)多等特點(diǎn)。這種滯后性影響了它的效力的發(fā)揮。而我們往往希望一種政策實(shí)施后能夠立竿見(jiàn)影，由于這種急切的心理，在這個(gè)政策還沒(méi)發(fā)揮效力之前已經(jīng)把另一項(xiàng)政策制定出來(lái)了，多個(gè)政策重疊在一起發(fā)揮作用，影響了宏觀調(diào)控政策的發(fā)揮。宏觀調(diào)控政策的“一刀切”也不利于其效力的發(fā)揮。我國(guó)是一個(gè)很大的經(jīng)濟(jì)體，各個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度不一樣，東、中、西部差距很大。這就要求采取的宏觀調(diào)控方式可能不一樣，但我國(guó)的宏觀調(diào)控政策是國(guó)家統(tǒng)一制定的，采取“一刀切”的辦法，各個(gè)地方都統(tǒng)一實(shí)行。所以，我們希望我國(guó)出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策更應(yīng)是指導(dǎo)性政策，由各個(gè)地方結(jié)合本地實(shí)際情況參照實(shí)行，用科學(xué)的發(fā)展觀去調(diào)控我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。這樣更能發(fā)揮宏觀調(diào)控政策的效力。

4、統(tǒng)計(jì)部門的統(tǒng)計(jì)口徑和標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范，部分統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)未能真實(shí)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的實(shí)際情況，虛假信息的存在影響了宏觀決策。

一個(gè)健全的宏觀決策體系需要以能夠反映市場(chǎng)基本面的真實(shí)信息為基礎(chǔ)，但受現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)制度和統(tǒng)計(jì)方法的限制，我國(guó)部分統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)未能真實(shí)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的實(shí)際情況，還存在一些虛假的成分，影響了宏觀決策。舉例來(lái)說(shuō)，北京市26年1、2月份房?jī)r(jià)上漲幅度，北京市建委公布的是17.3%，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的是7.3%。由于兩者相差超過(guò)一倍，社會(huì)上一時(shí)出現(xiàn)了“到底聽(tīng)誰(shuí)的”的爭(zhēng)論。實(shí)際上。北京市建委公布的是“平均銷售價(jià)格”上漲幅度，其中包含了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的信息;國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的是“準(zhǔn)同質(zhì)住宅價(jià)格”上漲幅度，基本剔除了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)信息。

像這樣的還有關(guān)于別墅和套型面積9平方米的爭(zhēng)論。國(guó)土資源部地籍司司長(zhǎng)樊志全在一次會(huì)上對(duì)停止審批“別墅”用地當(dāng)中的“別墅”給出的是獨(dú)棟別墅的定義，而實(shí)際上別墅還有聯(lián)體別墅、雙拼別墅等類型。套型面積9平方米存在到底是建筑面積還是室內(nèi)使用面積是9平方米的爭(zhēng)論。這些定義的模糊給研究房地產(chǎn)帶來(lái)了相當(dāng)?shù)碾y度，從而也給決策帶來(lái)了一定的困難。這就要求我們盡快制定一個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和體系，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)和體系能使我們更準(zhǔn)確地研究和決策。
 

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