您好，這是因為澳大利亞海外投資審核委員會（FIRB）針對沒有澳洲護照或永居簽證的海外人士購買澳洲住宅類房產(chǎn)有明文規(guī)定。 其中對購買全新房產(chǎn)的規(guī)定比較寬松, 尤其鼓勵購買期房，澳大利亞各州都有不同的優(yōu)惠政策，墨爾本所在的維多利亞州買期房可全免印花稅（約占房屋總額的4%-5%）。海外投資人可與澳洲公民享有一樣的權(quán)利，不受任何特殊限制，甚至可以向澳州的銀行貸款。買期房首付只需要先交10%，余下90%是在開發(fā)商交樓之后繳納。一般來說，余下的90%房款，其中20%自付，其余70%可以申請貸款。購房房屋的套數(shù)越多，貸款的額度越大，比如第二套住房，余下的90%房款，可申請75%的貸款。但FIRB對購買二手房則有嚴格規(guī)定, 海外投資人需要持有在澳洲連續(xù)居住12個月以上的簽證，如學生簽證，工作簽證等。房子要用來自住而不是用來作出租等投資。如果買房人的簽證到期又沒獲得新簽證的情況下要被迫出售所買的二手房。

這些規(guī)定是為了保護澳洲本地人有足夠的房源, 同時免受海外投資人惡性競爭的影響，是有益于本國居民的。但無疑讓海外投資人在購房的選擇上大受限制。作為以投資為目的的海外置業(yè)，投資人考慮最多的就是投資回報的問題，相比之下, 同樣價格范圍內(nèi)的新房，位于downtown黃金地段的公寓投資回報率遠遠高于中產(chǎn)階層住宅區(qū)里的townhouse，這就是為什么澳洲的高級公寓成了中國人熱衷的購房選擇。這里，不能說房地產(chǎn)公司的宣傳有欺騙性，他們只是依據(jù)客人的要求而提供讓他們滿意的房源罷了。望采納

柬埔寨買房是騙局嗎？柬埔寨房地產(chǎn)投資陷阱是什么情況？

過去幾年，柬埔寨房地產(chǎn)業(yè)一直在大幅增長。在金邊，暹粒，西哈努克，波貝，巴韋，白馬和其他地區(qū)，由于大規(guī)模投資推動了柬埔寨建筑業(yè)的蓬勃發(fā)展，因此正在進行一系列不間斷的建設(shè)工作。其實柬埔寨買房不是騙局，柬埔寨房地產(chǎn)也不是投資陷阱。

1、在柬埔寨首都金邊，有一長串的住宅，商業(yè)和綜合用途開發(fā)項目，最近已經(jīng)完成，正在進行中，正在籌備中或在規(guī)劃中。因此，公寓和其他住宅單元的供應(yīng)量不斷增加。未來五年，本地和中國支持的需求和供應(yīng)可能是柬埔寨房地產(chǎn)行業(yè)最大的影響因素。柬埔寨房地產(chǎn)業(yè)的外國投資前景也看好。

2、柬埔寨在2010年之前，柬埔寨不允許外國人持有本國產(chǎn)權(quán)，地上產(chǎn)權(quán)更不用說了。但是2010年，應(yīng)該是5月份通過了《外國人持有產(chǎn)權(quán)法案》，意思就是說，只要不帶土地，比如說一個公寓、一棟大樓，只要你不買第一層（就是地面上的一層），從第二層開始往上，外國人愛怎么買就怎么買，而且是只用護照就可以買。綜上所述，柬埔寨買房是騙局并不是騙局，柬埔寨房產(chǎn)投資也不是投資陷阱，這個法案一出臺，柬埔寨的房地產(chǎn)越來越火熱。

龍口海景房是不是騙局啊？

的確，龍口本地人都不買的房子，靠海邊不供暖的話，根本沒法住，慎重吧，六年25萬翻一番，超過15%的收益率，自己考慮一下有沒有這樣的好事吧

龍口海景房騙局

確實是這樣，全是外地客戶一車車拉過來看房，全程緊跟你，里面有看房的客戶，也有做托兒的假客戶，一來就帶你去看房，各種盛情款待，每個環(huán)節(jié)都扣的緊緊的，就這么一步一步帶進去了，如果看來一個盤沒看起，銷售會帶你看其他的，然后托兒就開始助攻了，每一步都是精心設(shè)計，誰交錢誰后悔，因為事實并不是吹噓的那樣，別說冬天像鬼城，6月底我去的，大街上也見不到幾個人，看見最多的就是買房團帶過來的客戶，當?shù)厝烁静粫I的房子，如果想投資的，一定繞過，網(wǎng)上隨便一找，全是低價出售的龍口海景房，而這些低價出售的都是已經(jīng)被騙了的

澳洲房產(chǎn)投資如何避免騙局

肯定需要了解項目的真實性，然后找靠譜的中介公司。由于境外房產(chǎn)投資金額較大，完全可以到澳洲去了解一下，還可以咨詢澳洲當?shù)芈蓭煟@樣上當受騙的風險就降低了。

房地產(chǎn)＂龐世騙局＂具體指什么?

●說到房地產(chǎn)業(yè)的游戲規(guī)則本質(zhì)其實就是個“龐氏騙局”，那何謂“龐氏騙局”呢？

龐氏騙局是一種最古老和最常見的投資詐騙，是金字塔騙局的變體，很多非法的傳銷集團就是用這一招聚斂錢財?shù)?，這種騙術(shù)是一個名叫查爾斯·龐齊（Charles Ponzi）的投機商人“發(fā)明”的。龐氏騙局，在華人社會又稱為非法集資、“非法吸金”，在臺灣的俗稱叫作老鼠會。是層壓式推銷方式的一種。參與者要先付一筆錢作為入會代價，而所賺的錢是來自其他新加入的參加者，而非公司本身透過業(yè)務(wù)所賺的錢。投資者通過吸引新的投資者加入付錢，以支付上線投資者，通常在短時間內(nèi)獲得回報。但隨著更多人加入，資金流入不足，騙局泡沫爆破時，最下線的投資者便蒙受金錢損失。實例如：金融危機爆發(fā)后美國暴露的“麥道夫詐騙案”及在中國沈陽爆發(fā)的趙x山代言廣告的“蟻力神詐騙案”等等。

●龐氏騙局的詳細故事是這樣的。

龐齊是生活在19至20世紀的意大利裔投機商，1903年移民到美國，1919年他欺騙投資者向一個事實上子虛烏有的計劃投資，許諾投資者將在3個月內(nèi)得到40％的利潤回報，然后，龐齊把新投資者的錢作為快速盈利付給最初投資的人，以誘使更多的人上當，最初的一批“投資者”的確在規(guī)定時間內(nèi)拿到了龐齊所承諾的回報。于是，后面的“投資者”大量跟進。在一年左右的時間里，差不多有4萬名波士頓市民，傻子一樣變成龐齊賺錢計劃的投資者，人稱這種詐騙方式為“龐氏騙局”。

有關(guān)查爾斯·龐齊（Charles Ponzi）的計劃，你需要理解的是在一開始的時候，它并不是一個騙局（“龐氏騙局”指騙人向虛設(shè)的企業(yè)投資,以后加入的投資者的錢作為快速盈利付給最初投資者以誘使更多人上當），只是后來有點兒失去控制。不可否認，龐齊是個騙子。他丟掉了在美國時的第一份工作，因為他少給顧客找錢，在蒙特利爾因偽造支票被送進監(jiān)獄。隨后不久，他又在美國再次入獄，這次是由于非法的移民詐騙。但是，他在1918年來到波士頓，娶了個漂亮的意大利女孩兒，試著改過自新。而那也是所有麻煩的開始。龐齊無意中發(fā)現(xiàn)，在西班牙只需要付一美分就能買到的郵政票據(jù)由于匯率原因拿到美國竟然可以兌換回六美分。于是意識到販賣通用郵券是個不錯的買賣。于是龐齊讓一個家鄉(xiāng)的朋友寄了一大批郵券給他，然后他就把它們賣掉賺錢。他用真正賺到的錢還清了第一筆債務(wù)。他很快引起了人們的注意，也引來了投資者。但隨后他計劃中的毛病就越來越明顯。郵券市場，更準確的說是流通中的郵券總數(shù)不夠大。到1920年7月，他每天能賺17.5萬英鎊。為了能讓所有的投資者盈利，必須要有1.6億張郵券處于流通中。而事實是僅有3萬張郵券在流通。

那龐齊怎么辦呢？他一不做二不休成立了一家“證券交易公司”，正式推出了他的“龐氏計劃”，書面承諾在90天內(nèi)給投資人帶來50%的回報，但口頭上他走得更遠，居然告訴很多人他可以在45天里完成50%的利息支付。這也就意味著投資人的錢在90天的時間里可以翻一倍。最初的投資人也的確獲得了這樣高額的回報，于是更多的投資人蜂擁而至。人們瘋狂了，資金以迅雷不及掩耳盜鈴之勢源源不斷涌來，最多的時候一周之內(nèi)他竟然吸引了超過100萬美元的投資（別忘了這可是在1920年）。

到了1920年的夏天，龐齊過上了富豪般的生活。他住上了一個擁有20個房間的別墅，買了無數(shù)套昂貴的西服，擁有數(shù)十個鑲金的拐杖，還給夫人買了無數(shù)令人羨艷的貴重首飾。

可是好景不長，當年7月20日，《波士頓環(huán)球報》率先發(fā)難，對他的回報計劃提出質(zhì)疑，當局隨即對他展開調(diào)查并要求他在結(jié)束調(diào)查之前停止接受投資人的新投資。與此同時，嗅覺靈敏的投資人開始排隊要求贖回他們的投資，就像當初排隊要求接受他們的投資一樣。隨著資金鏈脆斷，鬧劇嘎然而止，“龐氏計劃”徹底破產(chǎn)。8月13日，他被波士頓當局正式逮捕。

經(jīng)過調(diào)查，當局發(fā)現(xiàn)在短短一年時間里，竟然有4萬人購買了超過1500萬美元（相當于今天的1.4億美元）的“龐氏計劃”。這些資金可以用來購買1.8億份傳說中的郵政票據(jù)。當局用了8年的時間進行清算，最后沒有來得及撤逃的投資人在8年之后拿回了當初投資的37%左右的資金。由Ponzi導演的投資鬧劇正式落幕。

1920年8月，他因86項詐騙罪被起訴。當然，他進了監(jiān)獄。但奇怪的是，他仍然擁有大量擁戴者，他們?yōu)槠淙氇z而義憤填膺。后來他被驅(qū)逐到巴西。在意大利的移民社區(qū)中，在某種程度上，他仍然是一個英雄。由于龐齊的詐騙行為的范圍之廣、膽量之大，他的名字成了全世界聞名的詐騙的代名詞。

●何謂“中國模式”

在全世界金融和經(jīng)濟一片愁云慘霧中，只有中國經(jīng)濟似乎一枝獨秀。一些中國左派甚至在互聯(lián)網(wǎng)上發(fā)表文章，聲稱全球金融危機證明，西方自由市場經(jīng)濟和民主體制行不同，只有“中國模式”才是世界未來發(fā)展的模式。

前經(jīng)濟學周刊雜志副總編，著名新聞人高瑜認為，所謂中國模式，不能持久。她說：“ 中國模式是任何國家都無法仿效的，因為它用了毛澤東留下來的一個人口紅利。低人權(quán)，低工資，低福利，這樣的人口攢下的紅利，才使得中國經(jīng)濟騰飛。而且這樣的紅利今后也沒有了?！薄　　　?/p>

《福布斯》雜志也給彌漫在中國的一枝獨秀的過度樂觀情緒吹冷風。福布斯雜志的文章說，仔細分析，你可能得出的結(jié)論，今天的中國經(jīng)濟和20年前股票市場和房地產(chǎn)市場崩盤的日本非常相似。中國出現(xiàn)投機性借貸和投標熱潮，如果價格暴跌，將出現(xiàn)無法支付的地獄?！　　　?/p>

●“泡沫”是個美稱其實質(zhì)就是個“龐氏騙局”

福布斯雜志援引美國西北大學的中國問題專家維克托．施的話說，中國經(jīng)濟實際上是“一個龐氏騙局，主導的是中國的央行，而且它還可以印鈔票?！薄　　?/p>

就像在經(jīng)濟高速增長的晚期出現(xiàn)的典型案例那樣，今天中國的許多投資者似乎已經(jīng)不再把租金收益作為投資房地產(chǎn)考慮的因素。他們追求更大的不可理喻的價值。在北京的市中心，辦公樓的價格為每平方英尺400美元，盡管有大量寫字樓根本沒有租出去，但是，更多的寫字樓正在緊鑼密鼓地建設(shè)之中。其領(lǐng)先者是中國的國有企業(yè)，包括銀行和保險公司。

華爾街日報指出，2003年以來，關(guān)于中國房地產(chǎn)泡沫即將崩潰的言論就層出不窮，但房價一直扶搖直上，只是在2008年放慢了腳步，進入2009年再次直沖云霄，部分城市房價已超過最火爆的2007年水平，許多擁有多套住房的人從窮人一躍成為富人，就像中國股市建立初期深圳流行的一個口號一樣，“不買股票，你就是深圳的最后一個窮人”目前是誰再不買房子，誰就可能淪為中國最后一個窮人。

還記得2007年滬指逼近6000點時，媒體包括央視鼓吹最甚的口號嗎？“你不理財，財不理你”，這是個離我們國民多近的一個故事呀！當然最終的解釋不過就是個“資產(chǎn)泡沫”而已，實際上現(xiàn)在的主流媒體已經(jīng)把“騙局”換了個稱謂，美化成“泡沫”而已?！膀_局”需要有設(shè)計者，而“泡沫”可以是老百姓自己吹起來的，罪過的承載體可是完全不一樣的呀！　　

●房地產(chǎn)業(yè)“龐氏騙局”火爆運行中……

形形色色的“龐氏計劃”的翻版陸續(xù)出現(xiàn)在世界各地。在中國，類似的騙局也屢見不鮮，很多媒體都有報道。但很少人會想到，其實每個人或多或少都參與過這種“龐氏騙局”的游戲。而這個游戲，在中國房地產(chǎn)市場還在火爆進行。

中國房地產(chǎn)投資色彩濃厚，一方面中國人沉迷于“獲得財產(chǎn)性收入”，另一方面沒有人認為自己會成為“擊鼓傳花”游戲的最后接棒者?！柏敭a(chǎn)性收入”包括兩種，一種是財產(chǎn)帶來的現(xiàn)金流收入，如租金；還有一種就是資產(chǎn)增值帶來的溢價收入。對于現(xiàn)時絕大多數(shù)投資者而言，追逐資產(chǎn)溢價才是主要目的。因為以租金和房價比來看，投資住房顯然不如買股票或債券合算。

房產(chǎn)增值過程，其實質(zhì)就是前邊投資者的收益，要由后邊購買者支付，如果這個過程持續(xù)進行，那么最后一個接棒者，就會為前邊的所有參與人買單。當然，如果這個游戲持續(xù)進行，無窮無盡，那么每個參加者都會受益。遺憾的是，房價不可能只漲不跌，最后一個買房者，將成為一輪游戲的最后買單人。

這個過程，其實就是一個房地產(chǎn)的“龐氏騙局”。

南開大學經(jīng)濟學教授鐘茂初教授認為，現(xiàn)代經(jīng)濟活動帶有“龐氏騙局”特點，可稱之為“龐氏經(jīng)濟活動”。其特點是設(shè)計一個宣稱能夠獲得高收益的投資活動，吸引大批投資者參與其中，用后期投資者的資金支付前期投資者的高收益，循環(huán)往復，直至后續(xù)資金難以為繼，或是投資者信心不再之時，整個系統(tǒng)迅速崩潰。對于房地產(chǎn)市場而言，可以讓所謂的“投資者”通過炒作來抬高或壓低價格，從而讓所有人都感受到財富的變化。

如此看來，如果政策制定者、銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商和買房人，一起構(gòu)造出一個只漲不跌、預期回報高的市場景象，那么就會形成后邊投資者不斷為前邊賣房人買單的“龐氏騙局”。

由于土地稀缺，住房可融資，很容易讓房地產(chǎn)成為高預期投資活動，再加上政府可以從中抽頭（稅收和土地拍賣），這會促使政府積極推動房價上漲。中國房地產(chǎn)市場顯然更適合這種“龐氏經(jīng)濟活動”，而參與者更容易成為“龐氏騙局”的受害者。

中國的人口構(gòu)成結(jié)構(gòu)，由于歷史的原因決定了，50、60后由于得到了國家提供的非商品性質(zhì)住宅，70后基本上都已經(jīng)擁有了自己的商品住宅。80、90后由于都是獨生子女且處于婚配年齡，父母輩居住過的老式住宅普遍不能滿足其要求，因此決定了將是“龐氏騙局”的主要參與者（即所謂的住房硬性需求）。并且基于子女購房的需求，其父母輩也被拉入到這個“購房游戲”中來。結(jié)果就產(chǎn)生了房地產(chǎn)住房需求“金字塔”的基礎(chǔ)。

因此，未來房價走向更多取決于貨幣供給，間接影響房地產(chǎn)住宅需求。從經(jīng)驗看，政府往往不會主動捅破資產(chǎn)泡沫，但市場不可能永遠支持價格持續(xù)上漲。這意味著房價的“龐氏騙局”早晚要結(jié)束，而時間由貨幣供應(yīng)量來決定。當貨幣緊縮時，游戲往往就要結(jié)束了。

●“龐氏騙局”在中國的衍生品

實際上中國現(xiàn)有的養(yǎng)老保險體制模式本身就是個“龐氏騙局”模式，由后來者支付前者。養(yǎng)老保險資金黑洞早在2003年中國股權(quán)分置改革時代，即國有股股權(quán)減持收益補充養(yǎng)老保險金的政策時就已經(jīng)體現(xiàn)的淋漓盡致了。

經(jīng)濟學中就直接有Ponzi-game-condition，實際上一般政府發(fā)債就是一種龐氏騙局，只要把債務(wù)放在無限遠期，債務(wù)就變成了凈利潤了。數(shù)學上可以寫成limit_{s rightarrow infinite} exp{-R(s)} K(s) <= 0，其中s是時期，K(s)是s時刻的資本存量。所以說經(jīng)濟學都是鬼扯的事情。

《華爾街日報》援引耶魯大學著名金融學教授羅伯特．席勒的話說， 中國的房地產(chǎn)市場似乎缺乏一個像美國大蕭條一樣的壞“故事”。無論是普通購房人、投機者、房地產(chǎn)商和各級政府都沉迷于好故事的情節(jié)里，美國、日本和中國香港等地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的破裂都不足以構(gòu)成警示。中國房地產(chǎn)市場需要壞故事的警醒，否則非理性繁榮持續(xù)得越久其破壞力就會越大?！　　　＜艺J為，是泡沫終究會破滅，但它往往比你預想得堅持更久。所以破不破從來不是問題，真正的問題是什么時候破。

● 要深刻理解“房子是用來炒的，不是用來住的；商品房是賣給銀行的，不是賣給老百姓的”這句現(xiàn)時追流行的話的深刻內(nèi)涵。

當你真正明白了溫州炒房團的目的，并不是簡單地為了追求房子的差價后。理解了中國各大銀行那么迫切的融資欲望的時候，你就知道了上面的話絕不是聳人聽聞的虛言。

●上市公司的融資與再融資有"龐氏騙局"的影子在晃動。

隨著中行、工行、建行三大行相繼披露了2009年年報，合計實現(xiàn)凈利約3215億元，派發(fā)紅利合計約1395億元。 胡蘿卜之后緊跟著大棒。各銀行再融資計劃相繼浮出水面，三大行資本補充路徑分別為：中行A股不超過400億可轉(zhuǎn)債 H股不超過總面值20％的配售，若按目前市值下的H股配售上限（下同），融資規(guī)模最高可達850億元；交行A H股配售不超過420億，其中A股采用代銷方式，H股采用包銷方式；工行A股發(fā)行不超過250億元可轉(zhuǎn)債+H配發(fā)不超過H股股本20％的股份，最大規(guī)模近1100億元。四大行此輪再融資上限將在3000億元人民幣左右，加上被列入今年政府工作報告、規(guī)模近2000億元的農(nóng)行IPO，五大行最高融資規(guī)模將達5000億元。3月29日，建行表示，由于市場反應(yīng)大決定放棄融資計劃，希望今冬明春再融資。

再加上上市公司注資在證券市場獲得十倍以上的溢價，共有約18000億元人民幣，全部相加，共吸金27000億元左右。如此龐大的資金規(guī)模，如果沒有融資、再融資加以稀釋，中國證券市場的結(jié)果與房地產(chǎn)市場不會有任何區(qū)別，價格會漲到天上去，股指升到4000點以上。

當公司吸納的資金無法應(yīng)付前次的融資成本時，上市公司的冰山就會倒塌，我們會稱之為“龐氏騙局”。

剛剛離任央行貨幣政策委員會委員的樊綱，倒是對資產(chǎn)價格泡沫給予了格外的重視。他日前表示：“此次金融危機是由資產(chǎn)泡沫導致的，我們回想一下過去30年世界上主要的危機不是因為通貨膨脹，而是因為資產(chǎn)膨脹?！彼裕瑢τ谥袊鴣碇v，當前著重要考慮的是如何拯救中國股市與房市的“龐氏騙局”

●“龐氏騙局”帶給我們的警示

中國的黑社會不是很發(fā)達，卻有比較發(fā)達的江湖社會。江湖社會中有各種各樣的騙錢招數(shù)，幾百年來，這些騙術(shù)萬變不離其宗地出現(xiàn)，改頭換面，換湯不換藥，以適應(yīng)現(xiàn)代社會的現(xiàn)實條件，屢屢使人上當。而納斯達克的前主席伯納德-莫道夫也采取了同樣的辦法，將古老的騙術(shù)用現(xiàn)代金融手段再包裝后，使其重新煥發(fā)生機。這類騙術(shù)每次出現(xiàn)，即使最后被拆穿，也會造成小額“投資人”的損失，比方說“萬里大造林”，“投資者”想挽回全部損失幾乎是不可能的。在此問題上，現(xiàn)代銀行與“龐氏騙局”的差別在于，國家政府會保證儲蓄者的利益。

由于“龐氏騙局”并不高明，受騙的大都是社會底層民眾，涉及的范圍會比較大。雖然莫道夫已被FBI逮捕，但是，這種事情并不會絕跡。在中國如此，在美國，在世界其他地方都如此。所謂防范，只有靠人們自己的警惕，而關(guān)鍵在于，不要貪心，不要以為天上會掉餡餅。不要相信那些輕易就能賺大錢的鬼話。但是，現(xiàn)代社會在金錢欲望的引導下，越是違背常理的賺錢大話，越是容易使人相信。在“龐氏騙局”的原始正宗版里，也只有少數(shù)“投資者”挽回了一部分損失。這也常常使人無奈。對于某些人來說，吃虧上當也不會吃一塹長一智，前車之鑒也沒有任何作用。我們還能怎么辦呢？