上半年，華都商業(yè)廣場的兩臺電梯需要維修，要動用公共維修基金。

　　一個多月，上下不方便，業(yè)主們也很苦惱。

　　根據(jù)之前規(guī)定，物業(yè)公司或業(yè)委會想要動用維修基金，必須得到占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二的業(yè)主同意，而在現(xiàn)實生活中，由于種種原因，物業(yè)公司經(jīng)常湊不到足夠票數(shù)，達不到上述的“雙三分之二”原則，導致問題得不到解決，維修資金卻長期閑置。此次，針對“雙三分之二”難題，《通知》創(chuàng)造性地提出委托表決，一次性集合表決、默認表決、異議表決等四種方式。

　　《通知》同時明確，在面臨電梯故障，外立面脫落等7種緊急情況下，可不通過業(yè)主表決，直接申請使用維修基金。

　　而通知中更引人注意的是，維修資金可用于老舊小區(qū)改造和電梯更新，沒有電梯的小 區(qū)可以使用維修資金加裝電梯，但需要經(jīng)“雙三分之二”業(yè)主表決同意。（陸敏 沈彧）

【背景知識】

公共維修基金

公共維修基金是指按建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）的規(guī)定，住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權(quán)歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設施、設備的維修、養(yǎng)護。

商品房的公共維修基金

商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的2%，自2008年02月01日起執(zhí)行新標準辦法。

建立維修基金是完善房屋共用部位維修的保障機制。住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，都應當按照國家規(guī)定繳納專項維修資金。維修基金專項用于保修期滿后住宅共用部位、共用設備和物業(yè)管理區(qū)域公共設施的維修、更新、改造。由開發(fā)商代為收取，由房管部門監(jiān)管，所有權(quán)歸購房人，不得挪作他用。

房屋維修基金怎樣補充

《住宅公共維修基金使用管理辦法》規(guī)定：“維修基金專項用于住宅共用部位共用設施設備保修期滿后的維修工程”。換言之，這筆錢的使用權(quán)不在個體業(yè)主，支配權(quán)也不在個體業(yè)主，既然如此，“過戶”豈不是多此一舉？　

1、絕大多數(shù)二手房買賣時，已在合同約定公共維修基金轉(zhuǎn)移事項。中介、律師也認為維修基金無須單獨過戶，相信九成以上購房人都不知道甚至沒有意識到這項規(guī)定。

2、現(xiàn)在買賣二手房維修基金過戶的政策在落實中顯然也有不小的難度，需要買賣雙方同時出場，要有維修基金專用收據(jù)的原件及復印件，對于買房已經(jīng)有些年頭的業(yè)主來說顯然不太現(xiàn)實。

3、買二手房時沒有過戶維修基金后的結(jié)果很可能是真正的業(yè)主不知道自家小區(qū)維修金的用途，而維修金用完需要補充時也勢必混亂。

二手房維修基金過戶流程：

1、到總咨詢臺初審，打印合同（報稅用，報指導價），需提供買賣雙方身份證、結(jié)婚證，以及產(chǎn)權(quán)證?！?/p>

2、查檔窗口，賣方本人出示身份證和產(chǎn)權(quán)證，填表排號查詢?！?/p>

3、報稅，一樓總服務臺產(chǎn)權(quán)證、結(jié)婚證、雙方身份證、合同復印件各一份（同時出示以上證件原件），查擋資料，有公正書的需交公證書和受托人身份證復印件?！?/p>

4、遞件窗口，出示產(chǎn)權(quán)證、買賣雙方身份證、結(jié)婚證、合同原件，領(lǐng)取取件通知單。

5、取件窗口拿取件通知單領(lǐng)取維修基金票到總服務臺，交稅后單方取件只需買方出示身份證，填寫取件確認單后打印新產(chǎn)權(quán)證到窗口貼完稅證明。

物業(yè)維修基金如何管理使用

維修基金（maintenance fund）又稱“公共維修基金”“專項維修基金”，是指住宅物業(yè)的業(yè)主為了本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護事項而繳納一定標準的錢款至專項帳戶，并授權(quán)業(yè)主委員會統(tǒng)一管理和使用的基金。維修基金由該物業(yè)內(nèi)的業(yè)主共同籌集，業(yè)主按照繳納比例享有維修基金的所有權(quán)，但使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，單個業(yè)主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。維修基金與具體房屋相結(jié)合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業(yè)主的變更而變化，因房屋產(chǎn)權(quán)變更成為新業(yè)主時，維修基金也應經(jīng)舊業(yè)主更名為新業(yè)主名下。

使用條件

1、維修基金只有在保修期滿后，對物業(yè)公共部位、共用設施、設備進行大修、更新、改造時才能使用。具體業(yè)主按照投票權(quán)的確定標準分攤費用比例。

2、維修基金閑置時，除用于購買國債或法律、法規(guī)規(guī)定的其他基金范圍外，禁止挪作他用。

3、特殊使用

（1）物業(yè)管理公司可從維修基金中暫借相當于一個月的物業(yè)日常維修、更新費用的備用金；物業(yè)管理服務合同另有約定的除外。

（2）住宅需要大修或者專項維修、更新的，可支取施工承包合同中約定的預付款，但預付款最高不得超過工程款總額的30%。

（3）業(yè)主委員會可以在物業(yè)管理企業(yè)的帳戶上留有相當于一個月活動經(jīng)費的備用金，業(yè)主大會另有決定的除外。

按照自2008年2月1日起施行的《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，公共維修金是由全體業(yè)主繳納的，屬全體業(yè)主共同所有。一般情況下維修基金由物業(yè)所在地的房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一監(jiān)督設立，由物業(yè)管理公司代為管理和使用。業(yè)主委員會成立之后，公共維修金就會劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會，由業(yè)委會行使管理權(quán)利。

業(yè)主委員會應至房地產(chǎn)主管部門指定的商業(yè)銀行設立本物業(yè)維修基金專用帳戶，并將賬戶情況報房地產(chǎn)行政管理部門備案，該帳戶是該物業(yè)范圍內(nèi)業(yè)主繳納的全部維修基金的情況。該帳戶只能用于維修基金的存儲和管理，不得挪作他用。銀行同時為每位業(yè)主設立分戶帳戶，用來顯示該業(yè)主所有維修基金部分的使用和留存情況。維修基金的使用及補充需經(jīng)業(yè)主大會作出決議。

維修基金管理需遵循如下規(guī)定：

1、房地產(chǎn)行政管理部門應定期與專戶銀行核對維修基金的交存情況，并在該物業(yè)范圍內(nèi)公布。

2、房地產(chǎn)行政管理部門應定期將維修基金交存情況報上級房地產(chǎn)行政管理部門。

3、業(yè)主委員會應定期向全體業(yè)主公布維修基金的使用情況和剩余情況。

4、單個業(yè)主可憑維修基金發(fā)票至開戶銀行查詢本人名下維修基金的使用情況和留存情況。若物業(yè)因拆遷發(fā)生滅失的，業(yè)主可持相關(guān)證明至銀行提取分戶帳戶內(nèi)的余額。

維修基金使用規(guī)定

如果可以證明是原來購房前的質(zhì)量問題，維修基金是可以使用的。因為外墻是屬于公共設施部分是可以使用維修基金的。但是要業(yè)委會的批準，如果還未成立業(yè)委會就麻煩些，一般這時候維修基金就是物業(yè)管理手上，他說用就用。小數(shù)目不用全體業(yè)主審批，大數(shù)目（好象是超過一千吧）就算是有業(yè)委會也要全體業(yè)主超過三分之二通過才能使用。

補充：內(nèi)墻不在維修基金范圍。但是可以索取賠償。