自2002年開始的十四年間，房地產(chǎn)信托共經(jīng)歷了2003年和2008年兩次黃金發(fā)展期。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年全年約有70億資金通過信托方式進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品也正式走入投資者視線，并進(jìn)入了平穩(wěn)發(fā)展階段。因?yàn)椋?003年6月，中國(guó)人民銀行出臺(tái)了《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（央行121號(hào)文件），對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中的開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房公積金貸款等多個(gè)方面提高了信貸門檻。

比如：

1、對(duì)未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款。

2、商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。

3、對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋氐脑u(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過2年。

4、對(duì)借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購買第一套自住住房的。首付款比例執(zhí)行20%的規(guī)定；對(duì)購買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。

5、借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過10年。

這些措施使得房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款的難度大大提高。不得不轉(zhuǎn)向信托公司融資。由此房地產(chǎn)信托迎來第一個(gè)黃金發(fā)展期。

而自2007年3月央行首次加息，到12月央行連續(xù)加息六次，同時(shí)銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了九條新規(guī)，嚴(yán)禁銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%（不含經(jīng)濟(jì)適用房）等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，地產(chǎn)企業(yè)又陷入融資困境。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品再次迎來發(fā)行高峰。

此后，伴隨著房?jī)r(jià)的一路飆漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的房地產(chǎn)信托一路升溫。

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)特殊的行業(yè)，與其他行業(yè)相比具有高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的明顯特征，它對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)力很強(qiáng)，是關(guān)系國(guó)計(jì)民生、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、改善居民生活條件的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)它又是一個(gè)資本密集性的產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與金融業(yè)的支持密不可分，兩個(gè)行業(yè)互相影響、互為依托。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)還是國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)領(lǐng)域，對(duì)其又愛又恨，可謂成也蕭何敗也蕭何，這也注定了房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)較為明顯。

所以現(xiàn)在信托公司業(yè)務(wù)方向主要有幾大塊：

一、機(jī)會(huì)性抓取一線城市住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是中小開發(fā)商因資本實(shí)力不濟(jì)退出市場(chǎng)帶來的機(jī)會(huì)。

二、結(jié)合資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，適當(dāng)介入一線城市和重點(diǎn)二線城市辦公樓項(xiàng)目。辦公樓市場(chǎng)與住宅市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律不完全相同，而且具有基礎(chǔ)資產(chǎn)確定、現(xiàn)金流穩(wěn)定和可測(cè)量等特點(diǎn)，是資產(chǎn)證券化的重要基礎(chǔ)資產(chǎn)。

三、參與設(shè)立房地產(chǎn)并購基金。目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)整體景氣度下行，結(jié)構(gòu)性庫存高企，行業(yè)內(nèi)普遍存在高杠桿問題，加之競(jìng)爭(zhēng)加劇，優(yōu)勝劣汰、行業(yè)整合和集中度提升將成為趨勢(shì)，未來數(shù)年行業(yè)內(nèi)蘊(yùn)含大量并購機(jī)會(huì)。一方面信托公司可考慮與一線開發(fā)商、保險(xiǎn)公司等合作設(shè)立機(jī)會(huì)性并購基金，在提供標(biāo)的項(xiàng)目和并購融資方面發(fā)揮作用。另外也可與保險(xiǎn)公司、國(guó)內(nèi)外領(lǐng)先地產(chǎn)基金等長(zhǎng)期資本合作，成立跨周期并購基金。

四、關(guān)注一線城市、重點(diǎn)二線城市中心老舊建筑改造項(xiàng)目。在成熟市場(chǎng)，通過整體收購、改造升級(jí)城市中心老舊建筑，并通過租賃、出售或者其他資本化運(yùn)作方式實(shí)現(xiàn)獲利退出是成熟的地產(chǎn)操作模式。目前中國(guó)的一二線城市也積存了大量的老舊建筑，如何盤活這塊存量，考驗(yàn)著資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的專業(yè)、整體運(yùn)營(yíng)及資本運(yùn)作能力。目前不少外資基金和一些國(guó)內(nèi)資本已經(jīng)開始進(jìn)入該領(lǐng)域。

五、戰(zhàn)略性關(guān)注旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等體現(xiàn)消費(fèi)升級(jí)和大健康領(lǐng)域的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)信托具有非常市場(chǎng)化的定價(jià)模式，對(duì)于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)流動(dòng)性等諸多因素都能夠反映其中，不過總體看，由于信托承接的房地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)銀行風(fēng)險(xiǎn)稍大，因而整體融資成本比較高，投資者所獲得的收益率也高，信托公司所獲得的報(bào)酬在2-3%，以及其他費(fèi)用，整體融資成本相比于其他類型信托也是要稍微高一些，具體定價(jià)根據(jù)融資方信用水平而有所不同。

房地產(chǎn)信托運(yùn)作的幾大模式

1、房地產(chǎn)債權(quán)信托

房地產(chǎn)債權(quán)信托房地產(chǎn)債權(quán)信托主要是指房地產(chǎn)貸款信托，是將信托資金用于向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的一類信托業(yè)務(wù)。

根據(jù)監(jiān)管部門要求，向房企發(fā)放貸款信托需要滿足“四、三、二”條件：

四證：

國(guó)有土地使用證

建設(shè)用地規(guī)劃許可證

建設(shè)工程規(guī)劃許可證

建筑工程施工許可證

三成：

自有資本金投資比例達(dá)到30%

二級(jí)：

具有房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)資質(zhì)

房地產(chǎn)債權(quán)信托主要關(guān)注點(diǎn)是信托到期本息回收問題，因而需要關(guān)注融資方償債能力、融資項(xiàng)目可行性、抵質(zhì)押物價(jià)值充足以及變現(xiàn)性等方面，通常設(shè)置抵質(zhì)押、資金賬戶監(jiān)管、股東或者實(shí)際控制人連帶擔(dān)保責(zé)任、本金分期歸集計(jì)劃等風(fēng)險(xiǎn)控制措施。（市面上絕大多數(shù)房地產(chǎn)信托屬于此類型，信托公司直接以貸款的形式借給房地產(chǎn)企業(yè)）

房地產(chǎn)債權(quán)信托具有簡(jiǎn)單、易于操作的特點(diǎn)，同時(shí)也是與現(xiàn)行法律銜接最好、最常用的信托資金運(yùn)用方式。不過，房地產(chǎn)債權(quán)信托對(duì)于放款條件要求較高，部分未達(dá)到要求的融資需求，無法滿足，而且該類信托業(yè)務(wù)模式將提升房企財(cái)務(wù)杠桿，將壓縮其后續(xù)融資空間。

2、房地產(chǎn)股權(quán)信托

房地產(chǎn)股權(quán)信托房地產(chǎn)股權(quán)信托主要是指信托資金用于獲得房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)從而為其提供開發(fā)建設(shè)資金的一類信托業(yè)務(wù)。

股權(quán)獲得方式：

受讓原有股東股份

增資

出資新設(shè)項(xiàng)目公司

與債權(quán)信托相比，房地產(chǎn)股權(quán)信托并沒有那么嚴(yán)格的合規(guī)要求，因而可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)拿地、四證不全時(shí)期的融資需求，股權(quán)融資也有利于美化房企財(cái)務(wù)報(bào)表，部分情況是作為過橋資金，待四證齊全后向銀行申請(qǐng)開發(fā)貸，實(shí)現(xiàn)信托資金的退出。很多房地產(chǎn)股權(quán)信托是附有回購協(xié)議的，實(shí)際上是假股真?zhèn)?還存在部分股權(quán)投資信托僅以少部分資金獲得房企股權(quán)，其余大部分資金以股東借款名義用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，這實(shí)際上既降低了股權(quán)投資收益的不確定，也有效繞靠看房地產(chǎn)貸款信托的監(jiān)管要求。

房地產(chǎn)股權(quán)信托重點(diǎn)關(guān)注最終能否到期退出，對(duì)于負(fù)有回購協(xié)議的，這就需要關(guān)注回購人是否能夠履行回購義務(wù)。同時(shí)，由于參股房企，信托公司也需要履行股東權(quán)利義務(wù)，參與重大事項(xiàng)決策，這有利于維護(hù)自身利益。從房地產(chǎn)股權(quán)信托風(fēng)險(xiǎn)控制手段，第一一般采用采用結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，通過次級(jí)受益權(quán)部分提升優(yōu)先級(jí)投資人的投資安全性;除已擁有股份的剩余股份提供質(zhì)押，從而全面掌控房企公司運(yùn)作;全面參與重大事項(xiàng)決策，掌握財(cái)務(wù)、公章等各類印章和網(wǎng)銀密鑰，部分情況下還將聘請(qǐng)外部公司監(jiān)督融資項(xiàng)目建設(shè);融資項(xiàng)目抵押等;違約時(shí)的資產(chǎn)處置權(quán)利等

3、房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托

房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托是指以房企所有擁有的各類財(cái)產(chǎn)權(quán)或者以個(gè)人擁有的房地產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)而開展的一類信托業(yè)務(wù)。

(一)房企作為委托人的財(cái)產(chǎn)權(quán)信托

以房企所有擁有的各類財(cái)產(chǎn)權(quán)為財(cái)產(chǎn)權(quán)而設(shè)立的信托本質(zhì)上仍是滿足房企項(xiàng)目建設(shè)的投融資需求，但是此處房企為委托人，財(cái)產(chǎn)權(quán)小份額切分，轉(zhuǎn)讓給合格投資者，從而獲得開發(fā)資金。不過，目前市場(chǎng)的大部分財(cái)產(chǎn)權(quán)還是會(huì)附有回購協(xié)議，從而實(shí)現(xiàn)投資者的固定收益，是信托融資的一種交易結(jié)構(gòu)形式變通，或者對(duì)現(xiàn)有監(jiān)管政策的規(guī)避。受托信托財(cái)產(chǎn)可以是特定資產(chǎn)收益權(quán)，諸如土地使用權(quán)收益權(quán)、在建項(xiàng)目收益權(quán)、股權(quán)收益權(quán)等特定資產(chǎn)收益權(quán)以及債權(quán)。雖然特定資產(chǎn)收益權(quán)信托已開展多年，但是特定資產(chǎn)收益權(quán)在我國(guó)現(xiàn)行法律制度下還存在一定爭(zhēng)議，該類信托還有待于接受司法審判的檢驗(yàn)。

目前房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)信托本質(zhì)還是一種融資工具，而不是來自基礎(chǔ)資產(chǎn)的收益，因而其重點(diǎn)還是要看回購義務(wù)人的履約能力，主要是償債能力和償債意愿，其風(fēng)險(xiǎn)控制措施、交易結(jié)構(gòu)基本與房地產(chǎn)債權(quán)信托和房地產(chǎn)股權(quán)信托相類似。

(二)個(gè)人作為委托人的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托

個(gè)人將其所擁有的房產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)而設(shè)立信托，是以財(cái)產(chǎn)管理以及財(cái)產(chǎn)傳承為主要目的的信托模式。這主要是借助信托公司的專業(yè)性，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的保值增值，以及實(shí)現(xiàn)財(cái)富的有序傳承。此類房地產(chǎn)信托可以進(jìn)一步劃分為房地產(chǎn)開發(fā)信托、房地產(chǎn)管理信托以及房地產(chǎn)處置信托。

房地產(chǎn)開發(fā)信托主要是委托人將所擁有的土地作為信托財(cái)產(chǎn)，由信托公司負(fù)責(zé)聘任建筑公司、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的融資等事項(xiàng)，待房地產(chǎn)建設(shè)成功后，或者通過出租實(shí)現(xiàn)向受益人分配收益，或者將成品房向受益人分配，不過該類業(yè)務(wù)還主要適用于土地產(chǎn)權(quán)私有的歐美等國(guó)家。

房地產(chǎn)管理信托主要是指信托公司按照委托人意愿或者受益人利益最大化，通過有效管理以房地產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)的方式，所進(jìn)行的一類業(yè)務(wù)。此類信托在美國(guó)、日本、我國(guó)臺(tái)灣都較為普遍，在日本個(gè)人可設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)信托，由受托人實(shí)現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)的管理、租賃等，從而實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的保值增值。而在歐美，設(shè)立基于房產(chǎn)的信托則可以保障其在死后有序傳承給繼承人，同時(shí)由避免繼承人直接獲得房產(chǎn)后變賣。

房地產(chǎn)處置信托主要是指委托人將房產(chǎn)受托給信托公司，尤其幫助通過出售等方式，處置房產(chǎn)，最終將獲得現(xiàn)金分配受益人的一類信托業(yè)務(wù)。

我國(guó)尚未開展此類業(yè)務(wù)，一方面是由于現(xiàn)行信托法律制度不健全，包括信托財(cái)產(chǎn)登記、信托稅收等諸多障礙存在，另一方面是信托公司在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理方面專業(yè)性不高，市場(chǎng)需求不高。但是，從未來發(fā)展看，此類業(yè)務(wù)還是具有一定市場(chǎng)空間的。

4、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化信托

資產(chǎn)證券化既包括各類金融債權(quán)，也包括各類不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化也就是通常所說的房地產(chǎn)投資基金信托，就是不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化的重要一類，是指投資人將資金以類債券的投資形式，投入在由專業(yè)機(jī)構(gòu)管理和全程擔(dān)保的不動(dòng)產(chǎn)里，通過專業(yè)機(jī)構(gòu)的管理獲得穩(wěn)定的高效的回報(bào)。REITs主要的目的是通過分紅的形式和投資者分享可預(yù)測(cè)的、穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資回報(bào)。REITs從上世紀(jì)六十年代初開始在美國(guó)興起，至今歐美及亞洲的較發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)均設(shè)立了REITs。在美國(guó)約有300個(gè)REITs，其總資產(chǎn)超過3000億美元，近2/3在國(guó)家級(jí)的股票交易所上市。目前已有近40個(gè)國(guó)家成功推出了房地產(chǎn)投資信托基金。

不同于一般的信托產(chǎn)品，REITs具有鮮明的特征。它投資期限長(zhǎng)，以成熟的商業(yè)物業(yè)為主，資金來源多是公募形式，對(duì)投資對(duì)象(限制開發(fā)項(xiàng)目)有限制，甚至地域有限制，屬于一種大眾投資工具，監(jiān)管嚴(yán)格。每份REITs基金單位都代表對(duì)某個(gè)物業(yè)一定比例的所有權(quán)，有固定資產(chǎn)作后盾，因而也較容易用于質(zhì)押或擔(dān)保融資，收購物業(yè)需要具備獨(dú)立法人資格。同時(shí)，REITS也受到較為嚴(yán)格的監(jiān)管，根據(jù)美國(guó)、法國(guó)等主要國(guó)家的監(jiān)管要求，REITS發(fā)行前需要經(jīng)過監(jiān)管審批或者報(bào)備，一般采用信托制或者公司制實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)隔離，大部分無最低注冊(cè)資本要求，75%左右的資金要投資于具有穩(wěn)定收益的房產(chǎn)，每年需要分配大約近90%的收益，一般僅對(duì)投資者所獲得的紅利征稅，從而避免雙重征稅。（目前在國(guó)內(nèi)已經(jīng)重啟，并且試點(diǎn)）

5、基金化房地產(chǎn)信托

基金化房地產(chǎn)信托目前市場(chǎng)上還有采取多種資金運(yùn)用方式的，即房地產(chǎn)基金信托，從而提升信托資金運(yùn)用效率。基金化房地產(chǎn)信托主要專注于房地產(chǎn)行業(yè)投資，通過運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)、物業(yè)持有、不良房地產(chǎn)項(xiàng)目重組等資金運(yùn)用形式，同時(shí)對(duì)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行組合管理的一種信托運(yùn)作形式，信托公司可以與專業(yè)房地產(chǎn)私募基金機(jī)構(gòu)合作，也可以與大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作，從而實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)全周期下，房地產(chǎn)項(xiàng)目全方位運(yùn)作。

信托公司接受的委托資金，采用股權(quán)、債權(quán)、物業(yè)持有等多種運(yùn)作方，投向多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。這種模式采用組合投資的方式，有利于分散風(fēng)險(xiǎn)，挑選最為合適的房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)受益人利益最大化，也有利于提高信托公司報(bào)酬水平。當(dāng)然，此類運(yùn)作方式對(duì)于信托公司專業(yè)性和房地產(chǎn)運(yùn)作能力要求更高，因而信托公司會(huì)與其他專業(yè)機(jī)構(gòu)合作。

下面金融狗說一下在項(xiàng)目上應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注哪些東西？

判斷房地產(chǎn)信托產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)的幾大關(guān)鍵指標(biāo)如下：

是否具備足額的抵押物（一般抵押物評(píng)估價(jià)值為信托融資額度的2倍以上），且抵押物處置時(shí)具備較高的流動(dòng)性（一般剛性需求為主的住宅更加容易處置）；

2.項(xiàng)目的區(qū)域位置是否擁有較強(qiáng)的市場(chǎng)需求（目前來看，一二線城市的住宅項(xiàng)目需求仍然較為旺盛（深圳新盤秒殺的情景是很難想象到的），三四線城市的項(xiàng)目最好是位于區(qū)域核心地段）；

3.開發(fā)商的實(shí)力與背景如何（衡量房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)力的一個(gè)重要指標(biāo)是銷售量排名，去化率，對(duì)于其過往業(yè)績(jī)也可以進(jìn)行考察做一個(gè)縱向?qū)Ρ龋?/p>

4.實(shí)際控制人的人品如何（投資者可以重點(diǎn)關(guān)注實(shí)際控制人的發(fā)家歷程，以及是否有過不良信用記錄以及負(fù)面新聞報(bào)道）。

房地產(chǎn)信托基金的分類是什么？

1、根據(jù)組織形式，REITs 可分為公司型以及契約型兩種。

公司型 REITs 以《公司法》為依據(jù)，通過發(fā)行 REITs 股份所籌集起來的資金用于投資房地產(chǎn)資產(chǎn)，REITs具有獨(dú)立的法人資格，自主進(jìn)行基金的運(yùn)作，面向不特定的廣大投資者籌集基金份額，REITs 股份的持有人最終成為公司的股東。

契約型 REITs 則以信托契約成立為依據(jù)，通過發(fā)行受益憑證籌集資金而投資于房地產(chǎn)資產(chǎn)。契約型 REITs 本身并非獨(dú)立法人，僅僅屬于一種資產(chǎn)，由基金管理公司發(fā)起設(shè)立，其中基金管理人作為受托人接受委托對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資。

二者的主要區(qū)別在于設(shè)立的法律依據(jù)與運(yùn)營(yíng)的方式不同，因此契約型 REITs 比公司型 REITs 更具靈活性。公司型 REITs 在美國(guó)占主導(dǎo)地位，而在英國(guó)、日本、新加坡等地契約型 REITs 則較為普遍。

2、根據(jù)投資形式的不同，REITs 通?？杀环秩?權(quán)益型、抵押型與混合型。

權(quán)益型 REITs 投資于房地產(chǎn)并擁有所有權(quán)，權(quán)益型 REITs 越來越多的開始從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，如租賃和客戶服務(wù)等，但是 REITs 與傳統(tǒng)房地產(chǎn)公司的主要區(qū)別在于，REITs 主要目的是作為投資組合的一部分對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，而不是開發(fā)后進(jìn)行轉(zhuǎn)售。

抵押型 REITs 是投資房地產(chǎn)抵押貸款或房地產(chǎn)抵押支持證券，其收益主要來源是房地產(chǎn)貸款的利息。

混合型 REITs 顧名思義是介于權(quán)益型與抵押型REITs 之間的，其自身擁有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)的同時(shí)也在從事抵押貸款的服務(wù)。市場(chǎng)上流通的 REITs 中絕大多數(shù)為權(quán)益型，而另外兩種類型的 REITs 所占比例不到 10%，并且權(quán)益型 REITs 能夠提供更好的長(zhǎng)期投資回報(bào)與更大的流動(dòng)性，市場(chǎng)價(jià)格也更具有穩(wěn)定性

3、根據(jù)運(yùn)作方式的不同，有封閉與和開放型兩種 REITs。

封閉型 REITs 的發(fā)行量在發(fā)行之初就被限制，不得任意追加發(fā)行新增的股份；而開放型 REITs 可以隨時(shí)為了增加資金投資于新的不動(dòng)產(chǎn)而追加發(fā)行新的股份，投資者也可以隨時(shí)買入，不愿持有時(shí)也可隨時(shí)贖回。封閉型 REITs 一般在證券交易所上市流通，投資者不想持有時(shí)可在二級(jí)市場(chǎng)市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓賣出。

4、根據(jù)基金募集方式的不同，REITs又被分為公募與私募型。

私募型 REITs以非公開方式向特定投資者募集資金，募集對(duì)象是特定的，且不允許公開宣傳，一般不上市交易。公募型REITs以公開發(fā)行的方式向社會(huì)公眾投資者募集信托資金，發(fā)行時(shí)需要經(jīng)過監(jiān)管機(jī)構(gòu)嚴(yán)格的審批，可以進(jìn)行大量宣傳。私募型 REITs 與公募REITs的主要區(qū)別在于:第一，投資對(duì)象方面，私募型基金一般面向資金規(guī)模較大的特定客戶，而公募型基金則不定；第二，投資管理參與程度方面，私募型基金的投資者對(duì)于投資決策的影響力較大，而公募型基金的投資者則沒有這種影響力；第三，在法律監(jiān)管方面，私募型基金受到法律以及規(guī)范的限制相對(duì)較少，而公募型基金受到的法律限制和監(jiān)管通常較多。[chuanmaolicai]。

房地產(chǎn)投資信托REIT是什么？？能用通俗易懂的話解釋下嗎？？

集小投資者手中的小錢投資或收購大項(xiàng)目，出租或售出賺錢，再分給投資者

你知道房地產(chǎn)信托基金(REITs)是什么嗎？

REITs就是房地產(chǎn)投資信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的縮寫(復(fù)數(shù)為REITs)。這種信托設(shè)計(jì)發(fā)源于20世紀(jì)60年代的美國(guó)。后來，亞洲部分國(guó)家（或地區(qū)）效仿了美國(guó)的這一信托設(shè)計(jì)，但在稱謂上略有差異。例如，日本和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)稱其為“不動(dòng)產(chǎn)投資信托”，我國(guó)香港地區(qū)稱其為“房地產(chǎn)投資信托基金”，而我國(guó)大陸稱其為“房地產(chǎn)投資信托”或“房地產(chǎn)投資信托基金”。

“不動(dòng)產(chǎn)投資信托”的稱謂更加準(zhǔn)確和貼切，理由是：第一，“Real Estate”在法律上就是“不動(dòng)產(chǎn)”的意思，“房地產(chǎn)”的外延明顯小于“不動(dòng)產(chǎn)”；第二，“Investment Trust”就是“投資信托”的意思，應(yīng)該屬于商業(yè)信托的一種模式；第三，目前使用的“投資信托基金”實(shí)際上有同義反復(fù)之嫌，畢竟我國(guó)的契約型基金（也稱為信托型基金）應(yīng)屬于信托之一種；第四，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我國(guó)大陸效仿我國(guó)香港地區(qū)的“專業(yè)話語”由來已久，“房地產(chǎn)投資信托基金”這一稱謂與此同出一轍。雖然從用語準(zhǔn)確貼切的角度講，使用“不動(dòng)產(chǎn)投資信托”為最佳；但是，從尊重既成慣例的角度講，使用“房地產(chǎn)投資信托”或“房地產(chǎn)投資信托基金”也未嘗不可。

美國(guó)的REITs是一種采取公司或者信托的組織形式，集合多個(gè)投資者的資金，收購并持有收益類房地產(chǎn)（例如公寓、購物中心、寫字樓、旅館和倉儲(chǔ)中心等）或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，并享受稅收優(yōu)惠的投資機(jī)構(gòu)。大部分REITs采取公司形式，其股票一般都在證券交易所或市場(chǎng)（紐約證券交易所、美國(guó)證券交易所和納斯達(dá)克證券交易市場(chǎng)）進(jìn)行自由交易。根據(jù)REITs資金投資的對(duì)象不同，REITs可以分為抵押型REITs、權(quán)益型REITs和混合型REITs。REITs實(shí)際上是房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品。其中抵押型REITs屬于房地產(chǎn)債權(quán)的證券化產(chǎn)品；權(quán)益型REITs屬于房地產(chǎn)權(quán)益的證券化產(chǎn)品。（來自c-reits.com）

不動(dòng)產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）于1960年產(chǎn)生于美國(guó)，它依照商業(yè)信托原理設(shè)計(jì)，是指信托機(jī)構(gòu)面向公眾公開發(fā)行或定向私募發(fā)行房地產(chǎn)投資信托受益憑證籌集資金，將其投向房地產(chǎn)項(xiàng)目、房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利或房地產(chǎn)證券等，投資所得利潤(rùn)按比例分配給投資者。（詳見站內(nèi)論文：不動(dòng)產(chǎn)投資信托的全球化趨勢(shì)）

你知道房地產(chǎn)信托基金(REITs)是什么嗎？

百科名片

房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)是當(dāng)?shù)禺a(chǎn)證券化的重要手段。房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項(xiàng)目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式。

目錄海外REITs帶給中國(guó)投資者的機(jī)會(huì)

REITs作為一種基金，具有風(fēng)險(xiǎn)分散化和管理專業(yè)化的優(yōu)勢(shì)。通過對(duì)不同地區(qū)和不同類型的房地

產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)的組合，REITs在保持一定收益水平的同時(shí)，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)。此外，REITs通常聘請(qǐng)房地產(chǎn)專業(yè)人士進(jìn)行投資及經(jīng)營(yíng)管理，制定最佳策

略，有效保障了基金的獲益能力。

我國(guó)REITs發(fā)展現(xiàn)狀。

1.房地產(chǎn)信托產(chǎn)品尚不是國(guó)際意義上的REITs。我國(guó)第一個(gè)比較接近國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)投資信

托產(chǎn)品，為2002年7月28日由上海國(guó)際信托投資公司推出的新上海國(guó)際大廈項(xiàng)目資金信托，10天內(nèi)2.3億元額度全部售出，反應(yīng)空前熱烈。然而，目前市

場(chǎng)上的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品主要集中在市政建設(shè)項(xiàng)目、危改小區(qū)項(xiàng)目等基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目上，純房地產(chǎn)項(xiàng)目的信托產(chǎn)品很少。

2004年全國(guó)約有31家信托投資公司共計(jì)發(fā)行約83個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，募集金額約122億

元，而平均募集資金僅為1.47億元。金融體系不完善，資本市場(chǎng)發(fā)育不健全以及相應(yīng)法律法規(guī)尚待建立，使得我國(guó)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品與REITs存在顯著差

異，運(yùn)營(yíng)模式較單一，規(guī)模較小，利率缺少彈性，期限較短，流動(dòng)性較差。

國(guó)內(nèi)目前有57家信托基金，其中約20家投資于房地產(chǎn)，或采取借貸形式，或直接參與投資開發(fā)。但這些都不是通常所說的符合國(guó)際定義的房地產(chǎn)投資信托基金，在派息比例、免稅政策上都沒有明確清晰的定義，都只是房地產(chǎn)投資信托基金的一種最初級(jí)的階段。

2.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資過度依賴銀行貸款。投資領(lǐng)域，用于房地產(chǎn)開發(fā)的銀行信貸逐年上升，根據(jù)中

國(guó)人民銀行統(tǒng)計(jì)，1997年以來，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中銀行貸款的比重高達(dá)55%以上。房地產(chǎn)開發(fā)資金的三大來源分別為房屋銷售“定金和預(yù)收款”、開發(fā)企

業(yè)自籌資金以及銀行貸款，分別占全部資金來源的43%、30%和18%。但實(shí)際上，考慮到房地產(chǎn)自籌資金主要來源于房屋銷售收入，按首付30%計(jì)算，自籌

資金中有70%來自購房者的銀行按揭貸款；此外，“定金和預(yù)收款”中也有30%的資金來自銀行貸款。

3.REITs在國(guó)內(nèi)已具備較為巨大的市場(chǎng)需求。央行采取的限制各商業(yè)銀行發(fā)放用于購買房地產(chǎn)

的貸款數(shù)量等系列舉措，旨在降低日益增加的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。然而就房地產(chǎn)投資的資金渠道來講，如果僅單純地“節(jié)流”而不注意“開源”的話，則不利于房地產(chǎn)

市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展。因此，無論是從維護(hù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的宏觀政策角度出發(fā)，還是從解決房地產(chǎn)開發(fā)商資金來源的微觀企業(yè)角度出發(fā)，房地產(chǎn)投資信托基金在中國(guó)已具

備較為巨大的市場(chǎng)需求環(huán)境。

4.我國(guó)急需完善REITs相關(guān)立法。目前國(guó)內(nèi)有信托法、信托投資公司管理辦法、信托公司基金

信托管理暫行辦法等相關(guān)條例。但是這些嚴(yán)格來講都只是基礎(chǔ)，還沒有一個(gè)真正房地產(chǎn)投資信托基金法出現(xiàn)，對(duì)基金的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)運(yùn)用、收入來源、利潤(rùn)分配和

稅收政策等加以明確界定和嚴(yán)格限制，致使國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)投資基金大多處于較為散亂的發(fā)展階段，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)營(yíng)守則。目前最主要的工作是加速房地產(chǎn)投資

信托基金的立法，促使目前投資于房地產(chǎn)的信托基金和專業(yè)房地產(chǎn)基金轉(zhuǎn)變?yōu)楸容^標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)信托投資基金。[1]編輯本段海外REITs帶給中國(guó)投資者的機(jī)會(huì)

由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)政策收緊，現(xiàn)在投資者面臨很大的困難，如何投資房地產(chǎn)有很多投資者把目光轉(zhuǎn)向海外，前兩年一些網(wǎng)站也組織了一些去美國(guó)、歐洲澳大利亞看房

的活動(dòng)，有很多有能力的投資者已經(jīng)去海外進(jìn)行置業(yè)，但作為普通投資者去海外置業(yè)有很大的困難，另外很重要一點(diǎn)是國(guó)外物業(yè)的稅務(wù)成本比較高，流動(dòng)性比較大，

風(fēng)險(xiǎn)比較集中，我們覺得目前的情況下，通過PE的渠道投資海外房地產(chǎn)，使投資用比較少的資金獲得穩(wěn)定的資金收益和潛在的增值?！EITS就是資產(chǎn)證券化

的方式，可以享受一些優(yōu)惠政策，需要存在一些義務(wù)，最大的好處就在于企業(yè)本身面。

美國(guó)REITS的條件，首先公司必須進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)75%以上投資房地產(chǎn)，跟一些信托不太一

樣。決定了他經(jīng)營(yíng)模式主要還是在經(jīng)營(yíng)租賃性房地產(chǎn)而非開發(fā)項(xiàng)目上，REITS的股份，由于是一種公募的結(jié)構(gòu)，股份必須被廣泛持有，前五位的持有者不能超過

50%的股份，這是美國(guó)非常流行的的模式，REITS的下屬，物業(yè)的所有人可以把物業(yè)貢獻(xiàn)出來，是LP的權(quán)益，把這個(gè)權(quán)益置換成股份。另外他也可以間接享

受到REITS地下所有物業(yè)收益情況。

REITS的法規(guī)歷程，中國(guó)現(xiàn)在發(fā)展REITS的過程非常艱苦，看一下美國(guó)的歷程有很艱苦，美

國(guó)REITS第一家是艾森豪威爾總統(tǒng)創(chuàng)建的，在這個(gè)過程中間涉及到無數(shù)的法律稅法的修改，1965年有第一家REITS上市，2000年有投資REITS

的ETF成立，目前為止REITS成立51年。

它的幾個(gè)特點(diǎn)，第一，資產(chǎn)質(zhì)量非常高。第二付息率高，它的歷史平均達(dá)到5%到8%，他為投資者

提供除了債權(quán)以外的收益來源，它歷史的股息的付息情況，它價(jià)格變動(dòng)是隨著市場(chǎng)的變動(dòng)的，它的年化總收益達(dá)到5%，他的固定收益得到體現(xiàn)，另外他的總收益非

常可觀的，從歷史上來看，在過去3年5年，跟他上證宗旨相比沒有超過，在這個(gè)區(qū)間內(nèi)沒有打敗，但是從年化標(biāo)準(zhǔn)比國(guó)內(nèi)證券是要低的。

它跟其他各類指數(shù)的相關(guān)性還是比較低的，比如跟上證宗指的投資風(fēng)險(xiǎn)還是有貢獻(xiàn)的，美國(guó)

REITS也促使這個(gè)行業(yè)內(nèi)部進(jìn)行了一些改革，導(dǎo)致研究透明度非常高，由于是上市企業(yè)，一方面要進(jìn)行定期披露，另外他們制訂了自己的行業(yè)準(zhǔn)則，包括運(yùn)營(yíng)先

進(jìn)額的概念，更好的反映現(xiàn)金流的情況，另外他的資產(chǎn)相當(dāng)?shù)墓_透明。

在公募市場(chǎng)上投資REITS的產(chǎn)品不斷出現(xiàn)，美國(guó)最大的ETF由先鋒公司成立，公募基金有這樣

的企業(yè)，由于時(shí)間關(guān)系簡(jiǎn)單講一下目前房地產(chǎn)交易的情況，住宅性房地產(chǎn)不同的是，反彈的幅度非常大。現(xiàn)在我們從谷底過來已經(jīng)兩年半時(shí)間，歷史經(jīng)驗(yàn)看，時(shí)間上

來講我們處于復(fù)蘇的中期，另外從房地產(chǎn)復(fù)蘇的周期講，目前我們處的階段是房地產(chǎn)企業(yè)通過了資產(chǎn)負(fù)債的情況得到了好轉(zhuǎn)，現(xiàn)在進(jìn)入的是第二個(gè)階段行業(yè)內(nèi)的大規(guī)

模的整合階段，最近REITS之間活動(dòng)非常頻繁。

第三個(gè)階段就是美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇階段，長(zhǎng)期刺激經(jīng)濟(jì)需求。

杭州 第三方理財(cái) 蘭迪投資回答，求采納。

參考資料：http://baike.baidu.com/view/378010.htm

房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)投資信托基金的差別

這兩種都是產(chǎn)品類型，但是有本質(zhì)的區(qū)別。

1、房地產(chǎn)信托是信托公司發(fā)行，房地產(chǎn)投資信托基金為交易所掛牌

2、房地產(chǎn)信托是私募產(chǎn)品，房地產(chǎn)投資信托基金為公募產(chǎn)品

3、房地產(chǎn)信托是非標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，房地產(chǎn)投資信托基金為標(biāo)準(zhǔn)化指數(shù)產(chǎn)品

4、房地產(chǎn)信托的投資人為合格投資人有人數(shù)上限，房地產(chǎn)投資信托基金沒有

補(bǔ)充：不一一列舉，房地產(chǎn)信托是一種簡(jiǎn)單的信貸形式，房地產(chǎn)投資信托基金明顯復(fù)雜多了，在國(guó)外市場(chǎng)屬于投資品種的重要組成部分。