房地產(chǎn)投資與投機(jī)的區(qū)別
房地產(chǎn)投資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起著重要的作用，而房地產(chǎn)投機(jī)既具有有利經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一面，又具有破壞經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的一面。因此不能僅僅從對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響來(lái)區(qū)分房地產(chǎn)投資于投機(jī)，分析區(qū)別房地產(chǎn)市場(chǎng)投資與投機(jī)時(shí)，可以從本質(zhì)區(qū)別出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)進(jìn)行討論。區(qū)別如下：
一、 投資需要和投資理念
房地產(chǎn)投資通過(guò)長(zhǎng)期持有以獲得穩(wěn)定收益。其投資看重的是房屋未來(lái)的保值和升值能力，或通過(guò)出租獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金回報(bào)能力，以房地產(chǎn)內(nèi)在的價(jià)值分析為基礎(chǔ)，考慮房地產(chǎn)投資環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)等多項(xiàng)因素，一般不受短期的利益沖突而迅速改變；
房地產(chǎn)投機(jī)則完全是以獲取高額利潤(rùn)，甚至暴利為目的，并不對(duì)房地產(chǎn)本身的使用價(jià)值或其盈利能力感興趣。它著眼于短期的價(jià)差回報(bào)，是短期的資本狩獵行為。投機(jī)以技術(shù)面和消息面為分析基礎(chǔ)，受投機(jī)時(shí)點(diǎn)和市場(chǎng)價(jià)格的影響大，缺乏理性，它不以長(zhǎng)期內(nèi)在價(jià)值分析為主導(dǎo)，而是利用時(shí)間差和價(jià)格差快進(jìn)快出，投向機(jī)會(huì)，所以回報(bào)的波動(dòng)性較大，風(fēng)險(xiǎn)也較大，有時(shí)會(huì)造成市場(chǎng)較大動(dòng)蕩。
二、 投資對(duì)象
房地產(chǎn)投機(jī)的對(duì)象主要為實(shí)物資產(chǎn)，即房地產(chǎn)置業(yè)或土地；房地產(chǎn)投資的對(duì)象從廣義上講，除了實(shí)物資產(chǎn)以外，還包括房地產(chǎn)資產(chǎn)權(quán)益，如購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的股票和債券，以及購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)支持的證劵和債券等。
但在市場(chǎng)上也存在一些新型的投機(jī)對(duì)象，如炒號(hào)等。"炒號(hào)"是指開(kāi)發(fā)商在未取得銷(xiāo)售許可證之前提前放號(hào)，投機(jī)者以很少的定金為資本，獲得房產(chǎn)的優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)，再將其售出，賺取利益。炒賣(mài)的是一個(gè)機(jī)會(huì)，而不是一個(gè)實(shí)體物質(zhì)。
三、 獲利方式
與投機(jī)的本質(zhì)相同，房地產(chǎn)投機(jī)只有通過(guò)價(jià)格的變動(dòng)才能獲得利潤(rùn)，依靠的是房地產(chǎn)價(jià)格的浮動(dòng)和土地的增值。它抓住商業(yè)物業(yè)，特別是高檔現(xiàn)房物業(yè)在城市發(fā)展中的升值空間，通過(guò)賺取買(mǎi)賣(mài)差價(jià)獲得利潤(rùn)。也有投機(jī)者利用發(fā)展商低開(kāi)高走的銷(xiāo)售策略，在期房階段以低價(jià)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，通過(guò)期房到現(xiàn)房轉(zhuǎn)變的整體價(jià)值升值，從中牟利；
而房地產(chǎn)投資的獲利方式具多樣性，從本質(zhì)上看，房地產(chǎn)投資涉及房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，經(jīng)營(yíng)、管理等多個(gè)階段。因此房地產(chǎn)投資并不僅僅依靠銷(xiāo)售房產(chǎn)賺取利潤(rùn)，可以通過(guò)建造、經(jīng)營(yíng)、出租、混合型等多種方式獲得利潤(rùn)。例如，萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)模式并不只靠出售旗下房產(chǎn)，公司通過(guò)建造、經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心、萬(wàn)達(dá)影院等方式收取高額租金和經(jīng)營(yíng)收入從而獲利。
四、 資金占用時(shí)間
房地產(chǎn)投機(jī)通常是短期行為，通過(guò)短期市場(chǎng)上房地產(chǎn)價(jià)格的浮動(dòng)和土地增值賺取高額差價(jià)，資金占用時(shí)間短，流動(dòng)速度快；
房地產(chǎn)投資通常是長(zhǎng)期行為，可涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)和消費(fèi)多項(xiàng)等程序，資金占用時(shí)間長(zhǎng)，可流動(dòng)性相對(duì)較小。
五、 資金投入時(shí)機(jī)
對(duì)于成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣，資本增值潛力較大而風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，投資者相對(duì)理性，投資占主導(dǎo)地位；
在市場(chǎng)不成熟的發(fā)展初期，投機(jī)比例更大一些。隨著市場(chǎng)的成熟，相關(guān)法律法規(guī)的不斷完善，投機(jī)比例將下降，投資比例將上升。
六、 風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)及操作手法
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，相對(duì)穩(wěn)健，一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資人希望通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)組合來(lái)分散降低風(fēng)險(xiǎn)，短期內(nèi)收益率相較投機(jī)較少，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，投資的成功率要大于投機(jī)；
與此相反的是，房地產(chǎn)投機(jī)屬短期行為，受價(jià)格影響較大，投機(jī)者傾向于承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)從而在短期內(nèi)獲得高利潤(rùn)，所以廣泛運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿而較少運(yùn)用投資組合來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)。成功的投機(jī)者較善于審時(shí)度勢(shì),但即便如此,也很難保證持久地獲得成功。
證券投資者與投機(jī)者的理念區(qū)別。
證券投資者與投機(jī)者的理念本質(zhì)區(qū)別不在于時(shí)間的長(zhǎng)短，而是在于牟利的心態(tài)和方式。
證券投資者首先是把證券當(dāng)作投資品種，進(jìn)行一個(gè)系統(tǒng)的投資規(guī)劃。他們往往對(duì)一個(gè)投資品種有一個(gè)較為長(zhǎng)期的了解觀察期間，以期對(duì)該品種有一個(gè)較為全面系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)，包括：投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)、偶發(fā)性風(fēng)險(xiǎn)概率、投資成本、投資品種持續(xù)性和穩(wěn)定性、撇開(kāi)偶然因素的可預(yù)期的盈利（如歷年保持穩(wěn)定的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入）、投資盈利和風(fēng)險(xiǎn)的比率等等。
然后證券投資者在綜合以上信息的基礎(chǔ)上，制定一個(gè)結(jié)合長(zhǎng)中短期兼顧的投資規(guī)劃，根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況，在長(zhǎng)中短期間轉(zhuǎn)換應(yīng)用適合的方式。
而在投資盈利和風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度上，投資者的心態(tài)較為平和，他們往往要求不是很高，只要求能達(dá)到預(yù)期的較為理性的有保障的贏利目標(biāo)，而不是最大贏利，因?yàn)樗麄冎溃河惋L(fēng)險(xiǎn)是成正比的。
而且證券投資者對(duì)一個(gè)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)考驗(yàn)和自己深思熟慮選擇的投資品種，往往不是一次性投資，而是在連續(xù)跟蹤觀察的基礎(chǔ)上，精選投資機(jī)會(huì)，多次投資。資金的投入一般也不是一次性地全面投入，很多是根據(jù)規(guī)劃，逐步分批逢低投入，贏利后也是逐步分批逢高離場(chǎng)，以“穩(wěn)”見(jiàn)長(zhǎng)。
真正的證券投資者往往都是久經(jīng)考驗(yàn)的市場(chǎng)投資老手，代表人物是曾經(jīng)的世界首富巴菲特，不過(guò)也不是說(shuō)證券投機(jī)者就都是菜鳥(niǎo)。
證券投機(jī)者分為兩種：
一種是剛?cè)胧袌?chǎng)的，心態(tài)浮躁的菜鳥(niǎo)。他們由于對(duì)市場(chǎng)很不了解，而且往往抱著一夜暴富的心態(tài)進(jìn)入市場(chǎng)，總希望一買(mǎi)入，第二天就翻倍贏利，而不顧市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)狀況如何，是典型的機(jī)會(huì)主義者，交易非常頻繁。他們是最容易掉進(jìn)各種投資陷阱的人群。
另一種卻是短線投機(jī)的高手，如金融大鱷索羅斯。他們各有各的一套投機(jī)理論。具體不再贅述。
但證券投機(jī)者的交易贏利時(shí)間相對(duì)較短，以資金的全進(jìn)全出的特征明顯，以“快”見(jiàn)長(zhǎng)。真正的證券投機(jī)者高手，往往天賦極高，洞察力、分析力極強(qiáng)，一般人不容易做到。
所以，建議新入場(chǎng)的菜鳥(niǎo)們，還是盡快地向證券投資者靠攏，難度相對(duì)較小點(diǎn)。
為什么要投資不能投機(jī)？
致富思維：
窮人：做生意，就是要投機(jī)，只要抓住機(jī)會(huì)，憑運(yùn)氣就能賺到錢(qián)。
溫州人：做生意要投資，不能投機(jī)。目標(biāo)要遠(yuǎn)大，腳踏實(shí)地，一步一個(gè)腳印，每個(gè)步伐都能夠創(chuàng)造出成績(jī)。
許多人都熟知溫州人很務(wù)實(shí)。溫州人不玩股票，就喜歡玩實(shí)務(wù)。房子、煤礦、石油、黃金等實(shí)實(shí)在在的資源都是溫州人最喜愛(ài)的投資項(xiàng)目。他們總是一步一個(gè)腳印，用這些東西來(lái)積累自己的財(cái)富。
在溫州有一個(gè)專門(mén)玩黃金的人，他就是葉亮。
葉亮剛開(kāi)始是溫州地區(qū)第一家黃金代理交易業(yè)務(wù)公司的負(fù)責(zé)人，如今是中國(guó)金幣總公司十家特許銷(xiāo)售商之一。葉亮的生意主要是銷(xiāo)售奧運(yùn)金條、生肖金條及奧運(yùn)吉祥物金條，這種務(wù)實(shí)的產(chǎn)品受到了溫州市民的喜愛(ài)，葉亮的生意也非常紅火。
“做這一行也只是喜歡，其實(shí)賣(mài)黃金并不神秘。我們賣(mài)的黃金不僅可做投資用也承載文化。而這恰恰是我最喜歡它的一點(diǎn)?！比~亮說(shuō)。實(shí)際上，火爆的生意背后，凝結(jié)的是葉亮心血。
1996年，葉亮看中了黃金的保值性和溫州人的務(wù)實(shí)特點(diǎn)，在府前街開(kāi)設(shè)了一家名叫銀祥的金店，專營(yíng)中國(guó)金銀紀(jì)念幣。緊接著就是1997年香港回歸。
于是，生產(chǎn)為紀(jì)念1997年香港回歸而發(fā)行的紀(jì)念幣成了葉亮經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)。“這個(gè)行業(yè)其實(shí)和很多重大事件息息相關(guān)。”葉亮說(shuō)。
為了讓自己的生意越來(lái)越好，葉亮沒(méi)少費(fèi)心思。
2001年，金牛公司設(shè)計(jì)產(chǎn)出的金銀月餅在葉亮的店里一再創(chuàng)造銷(xiāo)售奇跡。
“此前，我們公司也推出過(guò)不少自己的產(chǎn)品，但這么轟動(dòng)卻還是首次。這正是得益于求新求奇?！比~亮高興地說(shuō)。
于是，葉亮又開(kāi)發(fā)了國(guó)內(nèi)第一套木板掛歷。緊接著，盛世寶印等貴金屬禮品也隆重上市。
葉亮先后與中國(guó)人民銀行北京人銀科工貿(mào)有限責(zé)任公司、中國(guó)人民銀行康銀閣錢(qián)幣裝幀有限責(zé)任公司、中國(guó)金幣總公司等許多國(guó)內(nèi)大型企業(yè)建立了合作伙伴關(guān)系。
隨著2008年奧運(yùn)會(huì)的臨近，葉亮的生意持續(xù)升溫。
2004年，葉亮在車(chē)站大道設(shè)立了從事黃金金幣交易業(yè)務(wù)的專賣(mài)店。年末，奧運(yùn)金條成功在溫州上市，葉亮的專賣(mài)店所賣(mài)的奧運(yùn)金條高居全國(guó)前五名之列。
2005年6月，葉亮所在的浙江金牛成為中圍金幣總公司十大特許零售商之一，也是浙江省內(nèi)的唯一一家。
無(wú)論做什么事情，都是需要一步一個(gè)腳印，腳踏實(shí)地地去做。如果你想一步登天，這不僅是不可能的，也是溫州人所不允許的。
正泰發(fā)展到今天與南存輝的穩(wěn)扎穩(wěn)打有很大的關(guān)系。南存輝說(shuō)過(guò)：“我認(rèn)為一個(gè)人的精力有限，很多企業(yè)在資本運(yùn)作上有一定的特點(diǎn)，他就可以靠多元投資。
像我的話，我原來(lái)就是一步一個(gè)腳印，就是把主業(yè)做強(qiáng)，沒(méi)有那么大的能耐。農(nóng)村里有這么一句話，蜈蚣有千只腳，他走的還是一步。不要太著急。所以現(xiàn)在年輕人創(chuàng)業(yè)就怕出這樣的差錯(cuò)，什么都能賺錢(qián)，什么都很好，好高騖遠(yuǎn)。尤其是做工業(yè)的企業(yè)，來(lái)不得半點(diǎn)虛的，必須是一步一個(gè)腳印向前進(jìn)，穩(wěn)扎穩(wěn)打。”
談起當(dāng)年辦集團(tuán)企業(yè)時(shí)，南存輝這樣說(shuō)：“政府一直要我搞企業(yè)集團(tuán)，我不干，因?yàn)槲蚁氩煌ㄓ惺裁春锰帯赡旰?，一個(gè)外企公司一下子要收購(gòu)100多種低壓電器，我只能生產(chǎn)幾種。我想我可以幫他聯(lián)系客戶，然后一起賣(mài)給他，結(jié)果工商局不批準(zhǔn)，必須是一個(gè)集團(tuán)才行，這時(shí)我才想起聯(lián)合起來(lái)做集團(tuán)?！?/p>
曾有人在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)過(guò)一篇文章，談?wù)摐刂萑伺c政治的關(guān)系。文章說(shuō)：有人講溫州人只會(huì)賺錢(qián)，不懂政治，其實(shí)不然，其實(shí)他們都懂只是方式不同罷了。
溫州人不像北京人以政治為談資，也不會(huì)像魯迅先生所批判的“今天談財(cái)政，明日談?wù)障啵筇煊终劷煌?，最后又忽然念起佛?lái)了”，僅僅為過(guò)足說(shuō)話的癮頭而說(shuō)話，溫州人關(guān)心政治完全出于實(shí)用的目的，是為了致富。
一項(xiàng)在溫州進(jìn)行的調(diào)查顯示，60％的經(jīng)營(yíng)者曾經(jīng)“因?yàn)槟稠?xiàng)政策的出臺(tái)或政策提示，而放棄或者更有信心做某項(xiàng)投資或生意”，17％的經(jīng)營(yíng)者直言不諱地說(shuō)“自己鉆過(guò)政策空子”。而且，溫州人總是說(shuō)，我們不指望國(guó)家投多少錢(qián)給溫州，只要給我們有利的可行的政策就行了。作者的結(jié)論是：“毋庸置疑，對(duì)政治，他們帶有極強(qiáng)的功利性和實(shí)用性，在溫州人的眼里，政治蘊(yùn)含著巨大的財(cái)富?！?/p>
奧康集團(tuán)的王振滔就是一個(gè)十分務(wù)實(shí)的人，他不喜歡手下的員工盲目搞擴(kuò)張。
在一次集團(tuán)季度工作總結(jié)報(bào)告會(huì)上，奧康事業(yè)部的一位經(jīng)理在匯報(bào)他們超額完成任務(wù)時(shí)，王振滔一臉陰沉，皺著眉頭。
原來(lái)，該事業(yè)部原企劃一個(gè)季度開(kāi)店70家，結(jié)果卻開(kāi)了110家。這可是超額完成任務(wù)。因此，這位經(jīng)理在匯報(bào)工作時(shí)顯得很得意，以為肯定會(huì)受到王振滔的褒獎(jiǎng)。
誰(shuí)知，王振滔聽(tīng)了他的匯報(bào)后，批評(píng)道：“這叫做嚴(yán)重超標(biāo)，很不好的工作習(xí)慣。你想想，你超標(biāo)那么多，你的管理、物流和人員跟得上嗎?如果不能保證質(zhì)量，不僅不會(huì)得到有效的市場(chǎng)規(guī)模效益，反而打亂了原有的平衡，撿了芝麻丟了西瓜。盲目開(kāi)店的結(jié)果只會(huì)是開(kāi)一家，死一家，陪了夫人又折兵。”
王振滔接著打比方：“這就好比一對(duì)夫婦原本只要一個(gè)孩子，可卻生了三胞胎。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，這絕對(duì)是件令人無(wú)奈的事，家里一下子變成5口人，人多是熱鬧了，但撫養(yǎng)不起啊!”
最后，王振滔語(yǔ)重心長(zhǎng)地對(duì)大家說(shuō)：“記住，合適才是最好的，腳踏實(shí)地，一步一個(gè)腳印地干工作才是最重要的?！?/p>
正是王振滔的這種踏實(shí)態(tài)度，使奧康鞋子在眾多的鞋子中脫穎而出，奧康品牌成為消費(fèi)者最喜歡品牌，而奧康邁向成功的步伐也是越來(lái)越輕松、越來(lái)越穩(wěn)健。
溫州人語(yǔ)錄：
合適才是最好的.腳踏實(shí)地，一步一個(gè)腳印地干工作才是最重要的?！獖W康集團(tuán)董事長(zhǎng)王振滔
我們的目標(biāo)是創(chuàng)一個(gè)百年品牌，百年品牌是要一點(diǎn)點(diǎn)做出來(lái)的，靠炒作是不行的，我們做企業(yè)的如同蓋房子一樣，得從地基開(kāi)始一點(diǎn)點(diǎn)夯實(shí)，玩虛的會(huì)玩垮自己的！——法派服飾有限公司董事長(zhǎng)彭星
證券投資與投機(jī)的聯(lián)系
投機(jī)與投資的區(qū)別幾乎是眾所周知的，但當(dāng)我們?cè)噲D準(zhǔn)確地給予定義時(shí)，卻遇到了較大的困難。其實(shí)下面這種玩世不恭的定義也是有幾分道理的，即投資是一次成功的投機(jī)，而投機(jī)是一次不成功的投資。可以想當(dāng)然地認(rèn)為美國(guó)國(guó)債是一種投資工具，而普通股，比如美國(guó)無(wú)線電公司股票—這家公司在1933年既無(wú)利潤(rùn)和股息，也沒(méi)有有形資產(chǎn)的支撐—必定是投機(jī)工具。但是對(duì)美國(guó)國(guó)債同樣可以進(jìn)行最典型意義的投機(jī)操作(比如大量買(mǎi)人，期待其價(jià)格迅速上漲);而另一方面，在1929年，美國(guó)無(wú)線電公司的普通股卻被廣泛地認(rèn)為是一種投資工具，而且被主要的投資信托公司作為投資組合的一部分。
如果能給這兩個(gè)事物下一個(gè)準(zhǔn)確的、能被廣泛接受的定義，那當(dāng)然是一件好事，因?yàn)橹辽傥覀儜?yīng)該了解我們正在談?wù)摰氖鞘裁?。而另一個(gè)更為重要的理由是:1928年一1929年的市場(chǎng)過(guò)熱和隨之而來(lái)的崩盤(pán)在某種程度上正是因?yàn)槿藗儧](méi)有正確地區(qū)分投資與投機(jī)這兩個(gè)截然不同的概念。所以我們將對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行比較徹底的闡述。對(duì)此，最好的方法也許莫過(guò)于先對(duì)人們通常所理解的這兩個(gè)概念的含義做一個(gè)批評(píng)性的考察，接著再努力提煉出一個(gè)正確并且明確的定義。
通常認(rèn)為的投資與投機(jī)的區(qū)別—通常認(rèn)為的投資與投機(jī)的主要區(qū)別包括:
投資
1.選擇債券
2.足額支付
3.永久持有
4.目的是獲得穩(wěn)定的收入
5.選擇安全的證券
投機(jī)
選擇股票
保證金交易
決速換手
目的是獲得可觀的利潤(rùn)
選擇有風(fēng)險(xiǎn)的證券
對(duì)比中的前四項(xiàng)都有一個(gè)優(yōu)點(diǎn)，就是都很明確，而且它們中的每一項(xiàng)也都刻畫(huà)了一個(gè)適用于一般的投資或投機(jī)的基本特征。但是，在無(wú)數(shù)具體的事例中，上述標(biāo)準(zhǔn)并不非常適用C
1.債券與股票——關(guān)于這第一項(xiàng)區(qū)別標(biāo)準(zhǔn)，我們發(fā)現(xiàn)這正是通常人們所廣為接受的概念，而且至少有一個(gè)權(quán)威的聲音也認(rèn)為所謂投資就應(yīng)該是局限在債券的范疇之中的7。但也有一種得到普遍承認(rèn)的觀點(diǎn)，即優(yōu)質(zhì)的優(yōu)先股應(yīng)該屬于投資工具，這兩種立場(chǎng)顯然是背道而馳的。不僅如此，如果認(rèn)為所有債券都具有內(nèi)在的，可作為投資工具的優(yōu)勢(shì)的話，那將是非常危險(xiǎn)的。一張安全性低下的債券不僅是徹頭徹尾的投機(jī)工具，而且還是毫無(wú)吸引力可言的投機(jī)工具。從另一個(gè)角度來(lái)看，如果僅僅因?yàn)橐恢О踩院芨叩钠胀ü删哂蝎@取利潤(rùn)的可能，就把它歸人投機(jī)一類，在邏輯上也是講不通的。即使是公眾輿論也承認(rèn)這樣一個(gè)事實(shí)，某些特別優(yōu)秀的普通股是理想的投資工具，而購(gòu)買(mǎi)此類股票的人士也屬于投資者的范疇。
2、3、足額購(gòu)買(mǎi)和保證金購(gòu)買(mǎi);永久與暫時(shí)持有—第二與第三項(xiàng)區(qū)別標(biāo)準(zhǔn)是基于一般的方法和目的，而不是投資或投機(jī)操作本身的特征。顯然，足額購(gòu)買(mǎi)股票本身并不足以使該筆交易成為一項(xiàng)投資活動(dòng)。事實(shí)上，大多數(shù)最具投機(jī)性的股票正是要足額購(gòu)買(mǎi)的，因?yàn)闆](méi)有人肯把錢(qián)借出去用于這種目的。相反，在戰(zhàn)時(shí)，美國(guó)大眾被鼓勵(lì)去借錢(qián)購(gòu)買(mǎi)戰(zhàn)時(shí)公債，這些購(gòu)買(mǎi)者的投資者身份也從來(lái)沒(méi)有受到過(guò)懷疑。如果在金融市場(chǎng)的實(shí)踐中遵循某種嚴(yán)格的邏輯—這是一個(gè)幾乎不可能的假設(shè)—那么通常的做法將被倒轉(zhuǎn)過(guò)來(lái):安全的證券(投資)才更適合使用保證金交易，而高風(fēng)險(xiǎn)的證券(投機(jī))應(yīng)該足額繳款購(gòu)買(mǎi)。
與此相似的是，永久持有與暫時(shí)持有的區(qū)分也只能是泛泛的，無(wú)法準(zhǔn)確度量的。有一位普通股方面的權(quán)威人士在最近曾指出:所謂投資應(yīng)該是購(gòu)買(mǎi)者有意將該證券持有至少一年的時(shí)間。8但是這個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)除了具有使用起來(lái)的便利性以外，在其它方面并沒(méi)有突破。在某些情況下，這條標(biāo)準(zhǔn)顯得有些不夠準(zhǔn)確。比如在實(shí)踐中就有“短期投資”這么一種操作。而“長(zhǎng)線投機(jī)”也是存在的(比如有人被套牢而被迫長(zhǎng)期持有證券)，而且有時(shí)候甚至有人會(huì)有意這么做。
4、5、收入與利潤(rùn);安全與風(fēng)險(xiǎn)—第四與第五項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)也是緊密相連的，無(wú)論是專業(yè)人士還是一般大眾，都承認(rèn)此二者的聯(lián)系程度要超過(guò)其它幾項(xiàng)。在1928年以前的很長(zhǎng)時(shí)間里，典型的投資者都將本金的安全和連續(xù)獲得穩(wěn)定收入置于最高的考慮地位。但是隨著普通股成為長(zhǎng)期投資的最佳工具，人們的注意重點(diǎn)也從眼前收入轉(zhuǎn)移到未來(lái)收入，和未來(lái)的本金升值上來(lái)。具有新時(shí)代特征的投資，對(duì)收入的關(guān)心已經(jīng)完全被對(duì)利潤(rùn)的追求所替代，而且投資者更加關(guān)注未來(lái)的趨勢(shì)—這些特征正是當(dāng)前投資信托業(yè)的通行政策—因而與投機(jī)的區(qū)別也變得非常模糊。實(shí)際上，這種所謂的投資的準(zhǔn)確定義應(yīng)該是對(duì)狀態(tài)良好的公司的普通股的投機(jī)操作。
如果我們回到這樣一個(gè)廣為接受的觀點(diǎn)，即投資的核心目標(biāo)是獲得收入，而投機(jī)的典型特征是追求利潤(rùn)，或者說(shuō)資本增值，那顯然是穩(wěn)妥的。但這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是否抓住了投資與投機(jī)的本質(zhì)區(qū)別也有些可疑。有許多案例可以證明有時(shí)候當(dāng)前收入并不是投資的主要收益，比如銀行股票，這些股票至今仍然被看作是富有投資者首選投資工具。這些股票的股息要少于高級(jí)債券，但是人們購(gòu)買(mǎi)這些股票的目的是希望通過(guò)銀行收入和盈余的穩(wěn)步增長(zhǎng)從而得到特別分紅和本金增值。換句話說(shuō)，吸引購(gòu)買(mǎi)者的是待分配的利益，而不是被分配的股息。當(dāng)然不能把這樣的操作稱為投機(jī)，因?yàn)槲覀儾荒軆H把那些把大多數(shù)股息進(jìn)行分配的銀行的股票才稱作投資工具，而把那些執(zhí)行保守政策的、把大部分收入用于積累發(fā)展的銀行的股票歸于投機(jī)工具一類。這個(gè)結(jié)論顯然是說(shuō)不通的。因此，我們必須承認(rèn)，普通股投資完全可以以盈利能力為基礎(chǔ)，而無(wú)須考慮當(dāng)前的股息分配。
這是不是就是新時(shí)代投資的理論呢?既然我們承認(rèn)在戰(zhàn)后購(gòu)買(mǎi)低收益率的銀行股票是投資行為，那么在1929年購(gòu)買(mǎi)低收益率的工業(yè)股票是不是也應(yīng)該被認(rèn)定是投資呢?對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的回答將把我們帶到最終的答案，但為明白起見(jiàn)，我們還是先來(lái)看一看第五個(gè)區(qū)別標(biāo)準(zhǔn)—安全性和風(fēng)險(xiǎn)性。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是用來(lái)定義所有投資操作的最廣義的標(biāo)準(zhǔn)，但在實(shí)際中使用時(shí)又由于種種缺陷而頗為不便。如果我們憑最終結(jié)果來(lái)確定安全性，那么似乎又回到了那個(gè)玩世不恭的說(shuō)法，即投資就是一次成功的投機(jī)。當(dāng)然，安全性應(yīng)該是一個(gè)事先考察的因素，于是就又有了許多不確定的、純主觀的余地。賭馬的人把注押在“確信無(wú)疑的事情”上，他自以為是“安全”的。1929年購(gòu)買(mǎi)高價(jià)普通股的那些“投資者”也曾自以為是安全的，他們預(yù)計(jì)未來(lái)的增長(zhǎng)將彌補(bǔ)當(dāng)時(shí)付出的高昂價(jià)格，而且會(huì)有所盈利。
安全的標(biāo)準(zhǔn)——安全的概念只有在建立在一個(gè)有形的、而不是購(gòu)買(mǎi)者心理的基礎(chǔ)之上時(shí)才談得上是有用的。必須要有明確的、成熟的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)定義或最起碼是指明何為安全。正是這一點(diǎn)將1912年的銀行股票購(gòu)買(mǎi)者和1929年的普通股購(gòu)買(mǎi)者區(qū)分開(kāi)來(lái)了。前者所承擔(dān)的買(mǎi)人價(jià)格，憑他們的經(jīng)驗(yàn)可以認(rèn)為是比較保守的，他們通過(guò)對(duì)被投資機(jī)構(gòu)的資源和盈利能力的了解，接受了這一價(jià)格，并確信能夠收回所有的投資。如果強(qiáng)烈的市場(chǎng)投機(jī)使得價(jià)格超出了以上述方法判斷的合理范圍，那么他們將出售這些股票，等待價(jià)格回歸之后再補(bǔ)回。
如果1928年——1929年的普通股購(gòu)買(mǎi)者也采用同樣的方法進(jìn)行操作，其結(jié)局卻是悲劇性的。那么高價(jià)股被冠以“藍(lán)籌股”的美譽(yù)，公眾在擇股時(shí)無(wú)疑帶有強(qiáng)烈的賭博色彩。與前面投資銀行股票案例相比，關(guān)鍵的區(qū)別在于購(gòu)買(mǎi)者沒(méi)有使用一個(gè)既定的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量這些股票的價(jià)格。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)也發(fā)生了變化，使得當(dāng)前價(jià)格—不管有多高—成為衡量?jī)r(jià)值的唯一尺度。建筑在這種衡量方法之上的安全概念顯然是錯(cuò)誤的，而且也是危險(xiǎn)的。這種邏輯的極端形式意味著，對(duì)于一支優(yōu)秀的股票來(lái)說(shuō)，沒(méi)有價(jià)格能稱得上是過(guò)高的，即使它從25美元一路攀升至200美元，仍然可以是同樣“安全”的。
我們建議的投資定義——上面的對(duì)比指出預(yù)期的安全性不足以給出投資的定義，預(yù)期必須建立在研究和客觀標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上。而同時(shí)，投資者也無(wú)須只關(guān)注當(dāng)前股息，只要能夠確定在或長(zhǎng)或短的等待期之后將獲得回報(bào)即可。從以上兩點(diǎn)的角度出發(fā)，我們提出以下的投資定義，這個(gè)定義既符合對(duì)這一概念的慣常理解，又具有一定的精確性:
投資是指根據(jù)詳盡的分析，本金安全和滿意回報(bào)有保證的操作。不符合這一標(biāo)準(zhǔn)的操作就是投機(jī)C
關(guān)于這一定義中的一些含義還值得進(jìn)一步討論。我們說(shuō)的是一項(xiàng)“投資操作”而不是一種“證券”或一次“購(gòu)買(mǎi)”，這是有其原因的。認(rèn)為某一種證券具有的內(nèi)在的投資特征是不對(duì)的。價(jià)格自始至終都是基本的影響因素，所以一支股票(甚至是一張債券)在某一價(jià)位上可以說(shuō)是投資工具，而在另一個(gè)價(jià)位上又變成了投機(jī)工具。而且，購(gòu)買(mǎi)一組證券的操作可以是投資，即使單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)時(shí)其中任意一種都不夠安全。換句話說(shuō)，要達(dá)到投資的最低要求，有時(shí)必須進(jìn)行多樣化以降低單個(gè)證券的風(fēng)險(xiǎn)。(例如，在購(gòu)買(mǎi)價(jià)格低于清算值的普通股時(shí)，就應(yīng)該采取這樣的投資策略)。
我們還認(rèn)為應(yīng)該把一些套利和對(duì)沖操作歸于投資的范疇，即在買(mǎi)人某些證券的同時(shí)賣(mài)出另一些證券。在這類操作中，安全性是通過(guò)將買(mǎi)人和賣(mài)出結(jié)合在一起而得到保證的。這是對(duì)常規(guī)意義的投資的延伸，但我們認(rèn)為這完全是有道理的。
“詳盡的分析”、“安全性”和“滿意回報(bào)”、以及“有保證”等詞語(yǔ)可能都會(huì)被指責(zé)為不夠明確，但這句話的含義已經(jīng)足夠清楚，足以防止任何嚴(yán)重的誤解。我們所提的“詳盡分析”，當(dāng)然是指以既定的安全和價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的研究工作。如果有“分析”得出這樣的建議，即以最高收益記錄四十倍的價(jià)購(gòu)買(mǎi)通用電器普通股，這種分析無(wú)疑應(yīng)被排除在外，因?yàn)樗菊劜籣L詳盡。
投資中所涉及的“安全性”不是絕對(duì)的。這個(gè)詞的含義其實(shí)是指在通常和可能情況下可以免于遭受損失。例如，一張安全的債券是指它僅會(huì)在例外的情形和可能性極小的條件下發(fā)生違約。與此相似的是，一支安全的股票也是指在大多數(shù)情況下是物有所值，除非有非常意外的情況發(fā)生。當(dāng)研究和經(jīng)驗(yàn)都表明，存在必須加以考慮的可以感覺(jué)到的損失可能性時(shí)，我們進(jìn)行的就是投機(jī)。
“滿意的回報(bào)”和“足夠的收入”相比，含義更為廣泛，因?yàn)榍罢叱水?dāng)前的利息和股息以外，還包括了資本增值和利潤(rùn)。“滿意”是一個(gè)主觀色彩濃厚的詞，它幾乎可以涵蓋各種程度的回報(bào)，無(wú)論多低，只要投資者肯接受，就能成立。當(dāng)然，這位投資者應(yīng)該至少是具有一般理性的。”
上面提出的投資的定義要比目前常用大多數(shù)定義更為寬泛。購(gòu)買(mǎi)股票可以是投資，使用保證金交易可以是投資，而懷著快速獲得利潤(rùn)的目的進(jìn)行的操作也可以是投資—雖然通常并不如此。這些都與本章開(kāi)篇時(shí)提到的區(qū)別標(biāo)準(zhǔn)中的前四個(gè)相抵觸。為抵消這種表面的松弛性，我們特別強(qiáng)調(diào)要有一個(gè)令人滿意的、基于詳盡分析的安全保障。所以我們?cè)诖说贸鲆粋€(gè)結(jié)論，即分析的和投資的觀點(diǎn)在范圍上大體是同一的。
為什么說(shuō)房地產(chǎn)是泡沫經(jīng)濟(jì)
房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過(guò)程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買(mǎi)者--隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過(guò)度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價(jià)格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。 土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)</SPAN></SPAN>當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于上升時(shí)期，國(guó)家的投資重點(diǎn)集中在基礎(chǔ)建設(shè)和房屋建設(shè)中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，由此造成許多非房地產(chǎn)企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產(chǎn)，以期獲取價(jià)格上漲的好處，房地產(chǎn)交易十分火爆。加上人們對(duì)經(jīng)濟(jì)前景看好，再用房地產(chǎn)柞抵押向銀行借貸，炒作房地產(chǎn)，使其價(jià)格狂漲。 其次，投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。對(duì)房地產(chǎn)出于投機(jī)目的的需求，與土地的稀缺性有關(guān)，即人們買(mǎi)樓不是為了居住，而只是為了轉(zhuǎn)手倒賣(mài)。這種行為一旦成為你追我趕的群體行動(dòng)，就很難抑制，房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生。