新冠疫情對房地產行業(yè)影響分析

(一)短期關停售樓處影響明顯，房企同期收入大幅下降

疫情的發(fā)展超出想象，對地產最直接的影響是售樓處的關閉以及開發(fā)項目的停工，銷售遇阻意味著未來的開發(fā)拿地也將受阻;結合房企1月銷售數據，TOP100房企單月實現操盤口徑銷售金額5097.5億元，百強房企整體業(yè)績規(guī)模較去年同期降低近12%，地產行業(yè)因疫情迎來休眠期不言自明。

(二)疫情打破高周轉，考驗房企融資能力

房地產是典型的高負債行業(yè)，開發(fā)商追求極至高周轉。很多地產商都在效仿碧桂園，從拿地、融資、設計、建設到開盤，六個月周期，甚至更少時間。高周轉的目的是，最大限度地降低庫存和利息壓力;

現金流是房企賴以生存和持續(xù)發(fā)展的關鍵，尤其在因突發(fā)疫情導致行業(yè)銷售幾乎停滯的情況下，銷售回款受阻，現金流壓力大增及負債水平上升，因此融資能力和融資成本對房企來說至關重要。由于疫情對經濟產生了一定負面影響，預期未來市場資金成本逐漸走低，央行將在一定程度上釋放流動性，未來房企在市場上的融資能力一定程度上影響著房企的發(fā)展腳步。

(三)資金充足的房企有望拿地突圍

從1月房企拿地情況來看，由于春節(jié)錯峰，工作日減少，房企拿地力度減小。保利發(fā)展、中國鐵建、萬科等部分資金充裕的房企保持了一定拿地力度。受疫情影響，銷售回款受阻，房企資金得不到有力補充，未來短期內房企整體拿地力度將減小，土地市場或將繼續(xù)趨冷，但部分資金充足的房企在這過程中能夠抓住機遇，以相對較小的競爭壓力拿地補庫存，以求長期發(fā)展。

(四)中研普華總結

毋庸置疑，房企目前最重要的仍是要關注現金流，考慮到一季度經濟形勢，相信政府也會出臺一些諸如降息、降準等比較大力度的刺激性政策，適當放松房地產調控的可能性大，出臺相關政策刺激地產保增長。關注央行政策及地方的房地產調控政策。

房地產投資是以房地產為對象，為獲得預期效益而對土地和房地產開發(fā)、房地產經營，以及購置房地產等進行的投資。廣義上說，房地產投資的預期效益因投資主體不同而有所不同，政府投資注重宏觀的經濟效益、社會效益和環(huán)境效益; 企業(yè)投資注重于利潤指標; 購置自用的房地產，則注重它的使用功能的發(fā)揮。追求的效益雖然有所不同，但各種效益是相互交叉、相互影響的。從狹義上說，房地產投資主要是指企業(yè)以獲取利潤為目的的投資。房地產投資是固定資產投資的重要組成部分，一般占全社會固定資產投資60%以上。它需要動員大量的社會資源 (包括資金、土地、物質材料、勞動力、技術、信息等資源)，才可能使投資效益高。

怎么進行房產投資理財

其實，對于房地產究竟是屬于消費還是投資的爭論由來已久，在我國，房地產其實是兼具商品屬性和投資屬性的。首先，人的生活需求有衣、食、住、行。住是非常重要的基本需求之一，所以房地產應該是具有商品屬性的。

但同時，由于我國房地產開放，商品房大量建造以后，房地產價格是一天一個樣。小編看過一個故事，說一個人想買套房，本來已經定好要買了，但由于銀行卡中的錢還沒轉過來，所以出去吃了個飯，下午等錢到了再付款，結果下午接過合同一看，整整比上午多了五萬塊。這故事真實性不得而知，但至少從一個方面說明了房地產投資的可行性。

房地產的作用有兩點:

1.買房自己住，再便宜也只能用一套，再貴我們也需要買;

2.現在買了房等到以后增值時再轉手出賣變現后賺取差價或一直留著租給別人用而賺取租金。一般來說，房子的價格都有上漲的趨勢，但是由于我國房價上漲的太過瘋狂，從最近國家宏觀調控和有些城市房價調整甚至下降來看，不太可能有只漲不跌的房子，關鍵要看買的時機和房子的戶型、位置、小區(qū)環(huán)境等因素。而且最近國家始終在調控房地產市場。隨著國家調整利率、收縮貸款等措施的出臺，投資房地產的風險變得越來越大，收益也越來越小。根據成本收益理論的話，很有可能是得不償失的。

1997年的房地產泡沫破裂以及最近美國次級貸款風波導致美國房價下跌，都給我們敲響了警鐘。但從目前趨勢來看，一線城市的房價上漲勢頭基本得到遏制，二三線城市的房價大幅上揚，尤其是三線城市，所以投資者可以多了解下不同地區(qū)的房地產狀況再出手。

專家建議:在滿足自身居住要求的條件下，現階段千萬慎重通過貸款投資房地產。考慮到房子變現能力弱，也要慎重一次性購買房地產。

房產投資理財費用計算

費用計算：

如果你想再進一步確定這套房產能給你帶來多少凈收益，首先要詳細了解每月需支付的費用。雖然每套房產費用不一，但是總體來說包含：貸款還款支出、房產稅、房產保險、物業(yè)管理費(6%-12%根據地區(qū)變化)、業(yè)委會管理費、空置率(月租的10%)和維修費(月租的5%)。年租金減去以上費用的總和再除以12就可以得出你的投資房每月帶給你的現金收益是多少。到實現。

年回報率的計算：

比如，購房價格是170000美金，扣除所有支出，你得到的年凈收益是12000美金，用12000除以170000等于7%的年投資回報率。從投資理財角度說，高于5%的年回報率投資都是正確的選擇。