12月6日，澎湃新聞在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板看到，有網(wǎng)友反映，“山西省運城市吾悅?cè)A府今年國慶期間違規(guī)銷售工抵房……現(xiàn)在又開始違規(guī)降價銷售房子，成交均價在6500元左右的房子又一次降到5500元左右銷售?！?/p>

按上述價格降幅來計算，新銷售價格約為原均價的八五折左右。

山西省運城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對此表示，經(jīng)核實，近期該公司針對部分頂、底樓層房源進行優(yōu)惠，對付款也有相應(yīng)的要求；為回饋合作單位，組織了團購，對團購的單位名單、團購套數(shù)及付款方式都有嚴格的要求才能享受相應(yīng)折扣；房屋價格調(diào)整也是根據(jù)市場變化進行調(diào)整，每套房屋價格因樓層、面積、朝向等原因都不一樣。

“真工抵”還是降價促銷？

澎湃新聞注意到，“工抵房”成為眾多購房者反映樓盤變相降價銷售的關(guān)鍵詞，工抵房房源的真實性卻很難查實?！肮さ址俊奔垂こ痰盅悍?， 房地產(chǎn)開發(fā)商為了后續(xù)項目的建設(shè)或開發(fā)，而向銀行或房地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)（如建筑商、材料商等）進行融資、貸款所抵押的該房地產(chǎn)項目中尚未出售的房屋的全部（或部分）的產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)。

另有網(wǎng)友留言稱，四川省達州市綠地城對外宣稱有5套所謂的工抵房，總價30多萬元，單價3500元，必須付全款。該網(wǎng)友說，消息一出，買了綠地城房子的人都擔心害怕，是不是變相降價銷售回籠資金跑路？很多人都是剛需房第一套房，有的是為了以后能回達州創(chuàng)業(yè)就先買了綠地城的房子，有很多人在外地工作請假回達州買綠地城，如果爛尾開發(fā)商跑路，綠地城將會有1萬多人沒有房住。

對此，達州市通川區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局12月3日回復(fù)表示，經(jīng)核實，綠地城開發(fā)企業(yè)系綠地集團達州置業(yè)有限公司。此次降價房屋涉及綠地城2號地塊6號樓，工程抵款房屋售出均價4050元/平方米左右。此外，綠地城2號地塊6號樓正常售出房屋均價為4600元/平方米左右。目前，達州市房地產(chǎn)暫無備案價格，企業(yè)降價銷售受市場環(huán)境影響，屬于企業(yè)商業(yè)市場行為。

如果以4050元單價來算，4600元單價的房子打了八八折，以3500元單價來算，則打了七六折。

克而瑞研究中心認為，目前市場上的工抵房主要分為兩類，一類是“真工抵”即開發(fā)商抵押給供應(yīng)商和施工方的正常房源，一般而言這類工抵房數(shù)量會偏少，多數(shù)在個位數(shù)。另外一部分就是房企通過“工抵房”的名義來降價促銷，由于部分城市發(fā)布了“限跌令”，明令禁止或者是約談要求房企不得以打折、促銷等方式來降價，房企不得已打出“工抵房”的名義實施降價銷售。這種形式的價格調(diào)整也能平衡老業(yè)主的情緒，避免出現(xiàn)維權(quán)問題。

根據(jù)克而瑞研究中心CRIC監(jiān)測，自9月以來，市場上的“工抵房”數(shù)量激增，主要是有兩個原因：市場轉(zhuǎn)冷，房企去化不暢甚至庫存積壓，影響企業(yè)回款。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，2021年10月，房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫，10月TOP100房企單月操盤業(yè)績規(guī)模同比下降32.2%，自7月以來已經(jīng)連續(xù)4個月呈現(xiàn)同比下跌的態(tài)勢。調(diào)控升級房企融資收緊，發(fā)債受阻，房企開發(fā)到位資金連續(xù)4個月同比下降。從統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，自2021年7月開始，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總額已經(jīng)連續(xù)4個月呈現(xiàn)下降趨勢。近3年以來，除疫情期間的2020年1-3月，這一數(shù)值均呈現(xiàn)同比增長趨勢，此番連續(xù)下降，可見房企壓力之大。

從工抵房的區(qū)域分布來看，工抵房的數(shù)量和城市市場熱度呈現(xiàn)負相關(guān)關(guān)系。雖然上至一線的廣州，二線的南京、蘇州、廈門，下至三四線的柳州、桂林、徐州等地，各個能級城市均出現(xiàn)了大量的工抵房。但根據(jù)CRIC的數(shù)據(jù)，廣州、南京、蘇州和廈門等城市10月均迎來階段性疲軟，桂林、徐州等三四線城市也是表現(xiàn)平平甚至承壓，因此工抵房的數(shù)量和城市熱度出現(xiàn)負相關(guān)關(guān)系，市場下行的城市工抵房數(shù)量往往較多。

大幅降價被政府調(diào)查

澎湃新聞也發(fā)現(xiàn)，有些降價幅度過大的樓盤，當?shù)卣策M行了干預(yù)。

11月11日，有沈陽市網(wǎng)友留言稱，今年5月份購買龍湖恒聯(lián)桃李芳華洋房，當時購房價是每平方米不到13000元，現(xiàn)在過了5個月，龍湖惡意降價，高層單價8000元，洋房單價1萬元，遠遠低于房產(chǎn)局標定不能低于5%的要求。網(wǎng)友請求按照現(xiàn)在的價格給予補償，或者退房，購房產(chǎn)生的契稅和利息由龍湖承擔。

可以看到，該樓盤隔了5個月，購房者買的洋房就打了七六折。

遼寧省沈陽市沈北新區(qū)區(qū)委書記11月16日回復(fù)稱，區(qū)委非常重視，立即責成相關(guān)職能部門進行調(diào)查了解。經(jīng)房產(chǎn)局工作人員與開發(fā)商聯(lián)系，已告知開發(fā)商禁止低于備案價大幅降價銷售，企業(yè)銷售中的特殊情況必須上報。企業(yè)銷售行為，必須符合行業(yè)銷售規(guī)定。

四季度以來，房企為加快資金回籠采取了“花式”促銷，首付分期重出江湖。

近期，天津、哈爾濱、廊坊等城市的部分項目，推出首付分期、購房利息補貼等促銷手段。甚至有個別項目在設(shè)定相應(yīng)條款后，提供資金幫助購房者補齊首付款。

業(yè)內(nèi)人士認為，開發(fā)商在營銷手段上花樣頻出，與今年下半年房地產(chǎn)市場整體走勢，以及房企所面臨的資金壓力有直接關(guān)系。

“盡管政策端有邊際寬松的跡象，房企也在積極促銷、希望能以價換量，但市場預(yù)期短期內(nèi)難以快速逆轉(zhuǎn)。銷售如果不見起色，房企在銷售端的壓力將會持續(xù)較長一段時間?！眱|翰智庫研究總監(jiān)于小雨表示。

首付分期等促銷手段再現(xiàn)江湖

位于河北省廊坊市固安縣的綠宸?鳳棲華府，近期祭出了首付分期付款的營銷方式。據(jù)了解，該樓盤首付最低只要一成，余下的可在一至兩年內(nèi)還清。

“的確有首付分期的活動，每套房具體情況并不一樣，可到售樓處面談。” 該項目一位置業(yè)顧問告訴記者。

上述置業(yè)顧問還表示，今年市場行情不理想，為提振業(yè)績，項目近期推出了免費送20年車位促銷活動。而且近期推出的一些房源，每平方米售價較此前下調(diào)了700-1000元。

此外，據(jù)中新經(jīng)緯報道，位于哈爾濱的和泓公館、會展城上城，以及天津的中建?展望等項目，近期都推出了首付分期。

“首付分期要與我們簽訂合同。在約定的時間內(nèi)，余下的首付款要自行解決，如果在約定時間內(nèi)無法付清首付，責任由購房者自己承擔。至于網(wǎng)簽備案以及個貸，還是按政策及相關(guān)規(guī)定和流程走。”中建?展望項目置業(yè)顧問對財聯(lián)社記者表示。

業(yè)內(nèi)人士指出，首付分期并非新事物，每當市場行情欠佳，就會出現(xiàn)首付分期甚至零首付的現(xiàn)象，房企采用此種促銷手段主要是為了加快項目去化。

克而瑞一位研究經(jīng)理表示，降低首付門檻，往往出現(xiàn)在市場下行期、市場觀望情緒較濃的時候?！敖档褪赘堕T檻的好處是，只要購房者付掉首付、完成簽約并達到相應(yīng)條件，就可以從銀行獲得按揭貸款，房企可以快速實現(xiàn)資金回籠?！?/p>

一家江蘇房企市場部經(jīng)理告訴記者，除了分期首付，一些項目還推出了購房利息補貼等促銷手段，來吸引購房者入市。

“銷售人員會向意向購房者推薦，如果在一定時間內(nèi)完成購房，購房人便可享受到利息補貼。不過這種補貼會設(shè)置一定區(qū)間、期限及條件，有的還會根據(jù)貸款方式的不同，做出動態(tài)調(diào)整。”上述房企市場部經(jīng)理說。

上海一家中型房企市場部人士則向記者表示，在買家出現(xiàn)觀望情緒下，一些三四線城市的樓盤已經(jīng)對購房者展開爭奪。

“我們從同行那里了解到，三四線城市的一些項目希望以價換量，但現(xiàn)在不少城市對降價管得比較嚴，房企不敢公開降價，只能在限定范圍之內(nèi)進行暗降。有項目推出分期返還購房者部分房款的優(yōu)惠，相當于在總價上打了一定折扣，促進銷售的效果比較明顯。”前述人士說。

11月七成房企銷售同比降30%以上

穆迪在日前一份報告中指出，監(jiān)管機構(gòu)為抑制房價上漲進行的調(diào)控效果顯現(xiàn)，各線城市的房地產(chǎn)價格出現(xiàn)回落?！拔覀冾A(yù)計未來6-12個月，全國房價增速將繼續(xù)放緩。原因是融資環(huán)境較為緊張，以及地方預(yù)計會持續(xù)抑制房價上漲?！蹦碌细笨偛?高級分析師黎錦雄稱。

據(jù)億翰智庫最新數(shù)據(jù)，TOP200房企今年1-11月累計銷售金額同比增速降至1.5%，較1-10月收窄5.3個百分點；11月單月銷售金額同比下降37.9%，延續(xù)了6月以來的低迷狀態(tài)。

在TOP200房企中，66%的房企11月銷售金額同比降低，近七成同比降幅在30%以上。在TOP50房企中，11月銷售金額同比上升的僅為5家，其余均有所下降。

另據(jù)穆迪公布的數(shù)據(jù)，按其跟蹤的29家開發(fā)商運營數(shù)據(jù)，以3個月平均移動值計算，10月份29家房企合約銷售額下降27.8%，9月份降幅為20.5%。

一家福建房企市場經(jīng)理向記者表示，今年下半年市場持續(xù)降溫，房企銷售業(yè)績也隨之下滑。在此形勢下，如何提高銷售業(yè)績、保證回款率，成為各家房企面臨的首要問題。

“不少房企下半年投資活動基本停止，開源節(jié)流成為基本策略。雖然現(xiàn)在預(yù)售資金監(jiān)管較嚴，但沒有銷售就沒有回款，提高銷售效率并加快完成項目竣工，才能加快資金周轉(zhuǎn)。”上述房企人士說。

浙江一家房企營銷部經(jīng)理告訴記者，“下半年部分房企資金出了問題，市場信心不足。只能拼全力賣房子，手上多掌握一點資金，企業(yè)安全度才能高點?！?/p>

“隨著企業(yè)沖刺全年業(yè)績，年末成交有望企穩(wěn)回升，但回升幅度或有限。整體來看，目前預(yù)期的市場底尚未真正到來，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場仍難言樂觀。加大供貨和優(yōu)惠力度、以價換量仍是企業(yè)促進成交去化的必要手段。”克而瑞分析師表示。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師毛大鵬認為，部分城市存在政策微調(diào)預(yù)期，整體市場有望改善，但政策傳導(dǎo)至市場端還需要一段時間?！捌髽I(yè)不應(yīng)對后市盲目樂觀，有必要保持謹慎態(tài)度。四季度銷售規(guī)模或繼續(xù)回落，房價保持小幅波動。”

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