房地產(chǎn)信托基金是房地產(chǎn)信托投入企業(yè)為經(jīng)營房地產(chǎn)信托投入業(yè)務(wù)及其他信托業(yè)務(wù)而設(shè)置的營運(yùn)資金。

房地產(chǎn)信托基金的來源

目前，中國的信托投入企業(yè)或銀行設(shè)立的信托部，其信托資金來源緊要有：財政撥款、銀行結(jié)益、社會集資以及自身留利。其具體內(nèi)容有：

①企事業(yè)單位籌集待用的房地產(chǎn)信托基金;

②具備法人資格的企事業(yè)單位以預(yù)算外自有資金及職工購房儲蓄集中后設(shè)置的信托基金;

③商品房開發(fā)企業(yè)籌集待用的信托資金存人銀行后形成的部分;

④代理發(fā)行房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)單位(含政府)的股票、債券等有價證券籌措的資金。

房地產(chǎn)信托基金的相關(guān)案例

案例1：聯(lián)信·寶利中國房地產(chǎn)信托基金

(1)案例介紹

2005年3月11日，中國內(nèi)地推出了首只準(zhǔn)房地產(chǎn)投入基金——聯(lián)信·寶利中國房地產(chǎn)投入基金①，原定30天的推介期，提前于3月25日便發(fā)行結(jié)束，投入者認(rèn)購金額達(dá)8515萬元。該基金是不指定用途的、實(shí)行分期發(fā)行的房地產(chǎn)信托計劃，可以投入于房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)股權(quán)、給房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)貸款、購買商品房或住宅等。信托資金的收益緊要來源于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利息收入，房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投入收益，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃收入。該項(xiàng)目還聘請戴德梁行作為投入項(xiàng)目的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)，商業(yè)銀行作為信托資金的托管方，普華永道會計師事務(wù)所作為獨(dú)立審計機(jī)構(gòu)，并定期向投入者公開披露信息。由中介機(jī)構(gòu)參與經(jīng)營管理、按照公開募集產(chǎn)品要求實(shí)行充分的信息披露的信托計劃，增加了透明度，使得該信托更類似于房地產(chǎn)投入信托基金。

“聯(lián)信。寶利”房地產(chǎn)投入信托計劃將信托受益人分為優(yōu)先受益人和普通受益人兩類。信托計劃終止時，優(yōu)先受益人優(yōu)先參與信托利益的分配。通過優(yōu)先、次級受益權(quán)的結(jié)構(gòu)設(shè)計來保證優(yōu)先受益權(quán)資金的安全性。①優(yōu)先受益人的預(yù)計最低基準(zhǔn)年收益率為5.3%，并隨銀行利率上調(diào)而上調(diào);當(dāng)整體信托計劃運(yùn)作年收益率低于5.3%時，則由普通受益人以其信托財產(chǎn)補(bǔ)足。該信托還首次引進(jìn)了受益人大會制度，與基金企業(yè)的基金份額持有人大會制度相似。

(2)案例解析

“聯(lián)信·寶利”房地產(chǎn)信托雖然采用的是房地產(chǎn)投入信托計劃形式，卻是按照房地產(chǎn)投入信托基金的標(biāo)準(zhǔn)來設(shè)計的，并借鑒了美國REITs、香港領(lǐng)匯房地產(chǎn)信托基金和內(nèi)地證券市場基金的成熟經(jīng)營管理模式，基本接近于契約型封閉式房地產(chǎn)投入基金，如采用了區(qū)別于以往的房地產(chǎn)信托計劃的規(guī)劃設(shè)計，即不是先有投入標(biāo)的再實(shí)行集資而是先集合資金再選定投入標(biāo)的，投入方式多樣化并采用分多期連續(xù)發(fā)行等。此外，“聯(lián)信·寶利”房地產(chǎn)信托還采取了在預(yù)期收益以外增加浮動收益的措施，十分類似于REITs的分紅。這也是為何本信托被認(rèn)為是更類似于房地產(chǎn)投入信托基金。

雖然“聯(lián)信·寶利”房地產(chǎn)信托有很多優(yōu)勢，但是也存在一些問題：第一，本信托計劃緊要立足投入我國房地產(chǎn)行業(yè)，但是我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體進(jìn)展受到諸多因素的影響，如宏觀調(diào)控政策、稅收、收入分配等，這些因素會使房地產(chǎn)行業(yè)的利潤產(chǎn)生不確定性，這種不確定性又會影響該信托理財產(chǎn)品的最終收益。第二，信托計劃中有關(guān)資金的運(yùn)用雖然初期采取抵押型的模式，但是不排除權(quán)益型與混合型模式的可能，所以對于同一個投入標(biāo)的，可能會運(yùn)用區(qū)別的方式實(shí)行投入，如貸款給房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)(抵押型)后再對同一地房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)實(shí)行股權(quán)投入(權(quán)益型)。這時，對于擁有區(qū)別類型產(chǎn)品的投入人來說，處于債權(quán)人與企業(yè)股東的地位，容易產(chǎn)生利益沖突與利益輸送等問題。此外，受到當(dāng)時法律規(guī)范的200份上限的限制，本產(chǎn)品采取的仍然是簽訂信托合同的方式募集資金，本質(zhì)上是債券類產(chǎn)品，屬于信貸融資;而在美國房地產(chǎn)投入信托投入中，投入者可通過購買REITs的受益憑證方式實(shí)行投入，受益憑證可以在相關(guān)證券交易所上市交易。因此“聯(lián)信·寶利”房地產(chǎn)投入計劃的流動性、變現(xiàn)性受到一定限制。