值得注意的是，現(xiàn)行的個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制通常是在5年期以上LPR基礎(chǔ)上加(減)不同幅度的基點(diǎn)決定。加點(diǎn)幅度由央行、銀保監(jiān)會指定全國應(yīng)遵守的下限，各地也在此基礎(chǔ)上因城施策制定轄內(nèi)銀行應(yīng)遵守的加點(diǎn)下限。

5月15日，央行、銀保監(jiān)會宣布下調(diào)新發(fā)放首套房貸利率下限，由不低于相應(yīng)期限LPR調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)，按4月20日發(fā)布的5年期以上LPR(4.6%)計(jì)算為4.4%，此后天津等地跟進(jìn)下調(diào)首套房貸利率，但北京、廣州、深圳等一線城市未跟進(jìn)下調(diào)，使得一線城市新發(fā)放首套房貸利率與其他地區(qū)的差距進(jìn)一步拉大。此次5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)為全國性調(diào)整，部分地區(qū)新發(fā)放首套房貸利率最低可至4.25%。

證券時(shí)報(bào)記者了解到，北京現(xiàn)行的政策是，首套房貸利率為5年期以上LPR+55個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率為5年期以上LPR+105個(gè)基點(diǎn)。中行、工行等北京支行的工作人員昨日均向記者表示，該行已經(jīng)按照新的5年期以上LPR執(zhí)行，首套房貸利率由此前的5.15%降至5%，二套房貸利率從5.65%降至5.5%。

同時(shí)，證券時(shí)報(bào)記者致電多家銀行了解到，上海部分銀行首套房貸利率從4.95%降至4.8%，二套房貸利率從5.65%降至5.5%。廣州部分銀行首套房貸利率從5%降至4.85%，二套房貸利率從5.2%降至5.05%。深圳部分銀行首套房貸利率從4.9%降至4.75%，二套房貸利率從5.2%降至5.05%。

此外，證券時(shí)報(bào)記者了解到，央行、銀保監(jiān)會5月15日宣布下調(diào)首套房貸利率下限后，北京、深圳等一線城市并未參與此次下調(diào)。中行、建行等深圳支行的客戶經(jīng)理昨日均向證券時(shí)報(bào)記者表示，目前該行并未跟進(jìn)下調(diào)首套房貸利率下限，以后是否會調(diào)整還在等通知。

證券時(shí)報(bào)記者此前了解到，5月15日，央行、銀保監(jiān)會宣布下調(diào)首套房貸利率下限至相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)后，首套房貸利率下限為4.4%，隨后，天津、蘇州、濟(jì)南、青島等多地將首套房貸利率下調(diào)至4.4%。

以天津?yàn)槔?，隨著5月20日發(fā)布的5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，天津首套房貸利率再次下調(diào)。中國銀行(601988)天津某支行的客戶經(jīng)理昨日告訴證券時(shí)報(bào)記者，目前首套房貸利率為4.25%。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，天津大力度降低房貸利率，本質(zhì)上是為了給剛需和改善型購房需求提供保障，對市場行情的提振具有積極作用。

不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，央行發(fā)布政策后，多城市下調(diào)首套房貸利率，從之前的4.6%下調(diào)到4.4%，后續(xù)下調(diào)到4.25%，主要原因是這些城市樓市成交量低迷，房貸需求量低。從影響看，新增貸款利率降低的確有利于剛需入市，但是房貸利率調(diào)整的信號意義更大，因?yàn)榇蟛糠殖鞘卸紱]有執(zhí)行下調(diào)首套房貸利率下限的最低標(biāo)準(zhǔn)，只有樓市成交低迷的城市執(zhí)行了“降息+降低標(biāo)準(zhǔn)”政策。另外，不僅首套房貸利率下調(diào)，存量的房貸利率也需要有所下調(diào)，市場更期望看到二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整及相應(yīng)利率的下調(diào)，這樣市場才能加速穩(wěn)定。

房貸利率或仍有下調(diào)空間

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份，首套房、二套房主流利率指數(shù)環(huán)比下行，5月主流利率平均值為首套4.91%、二套5.32%，環(huán)比分別回落26BP和13BP，較去年最高點(diǎn)分別回落83BP和68BP，再創(chuàng)2019年以來新低。

最新公布的五年期以上LPR降至4.45%，首套房貸利率下限調(diào)整為4.25%，二套房貸利率下限降為5.05%，房貸利率進(jìn)一步下調(diào)。不過，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心指出，目前來看，施行最低房貸利率的仍以部分樓市下行壓力偏大的二三線城市為主，需求旺盛的一二線城市施行的較少。

展望后期，光大證券金融行業(yè)首席分析師王一峰認(rèn)為，按揭貸款利率仍有大幅下行空間。他表示，在因城施策框架下，前期部分按揭貸款利率偏高的熱點(diǎn)城市，以及三四線城市均有望下行，房地產(chǎn)銷售增速在今年3季度有望觸底企穩(wěn);另外，在按揭貸款定價(jià)調(diào)整過程中，受市場化供求力量驅(qū)動下的利率點(diǎn)差調(diào)整幅度會相對更大，且不排除后續(xù)5年期LPR仍存在下調(diào)的可能。

民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為，對于存量住房貸款而言，LPR的下降會通過貸款重定價(jià)降低存量房貸成本，這將起到紓困作用，減輕居民債務(wù)負(fù)擔(dān)，從而節(jié)省下更多資金用于消費(fèi)。

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