招商證券(600999)銀行業(yè)首席分析師廖志明認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)政策明顯放松，一線城市外的區(qū)域大多將逐步執(zhí)行全國下限利率。

另外值得注意的是，隨著存款、理財(cái)、貨幣基金等居民資產(chǎn)端收益率下行，此前以較高房貸利率貸款買房的存量購房者開始傾向于提前還房貸，這一話題熱度近期不斷走高。有銀行個(gè)貸還款中心人員表示，提前還款的確可以減輕未來利息支出壓力，且銀行一直有此項(xiàng)服務(wù)，但僅適用于有閑置資金的用戶。

方正證券(601901)分析師張偉認(rèn)為，由于居民儲蓄率處于高位且疫情降低了消費(fèi)意愿，加上低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率短期將處于低位，預(yù)計(jì)“提前償還房貸”短期內(nèi)會繼續(xù)存在。但隨著按揭利率進(jìn)一步下行，新增按揭貸款也將逐步增加，居民不會持續(xù)去杠桿。

記者注意到，近期更多城市正嘗試進(jìn)一步松綁“四限”政策，部分區(qū)域限購、限售門檻逐漸降低或取消。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)測，連續(xù)8個(gè)月量價(jià)齊跌的地產(chǎn)銷售有望逐步回暖。

多地“頂格”落地最新房貸利率

22日(周一)，全國各地銀行開始執(zhí)行新一期LPR。此前的20日(上周五)，央行公布最新一期LPR：5年期以上LPR為4.45%，較上月的4.6%下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，1年期LPR為3.7%，與上月持平。

這是自2019年LPR報(bào)價(jià)形成機(jī)制改革以來，首次出現(xiàn)1年期LPR不降、5年期下降的情況，且后者降幅創(chuàng)下最大紀(jì)錄。此前5年期以上LPR經(jīng)4次下調(diào)從4.85%降至4.6%，每次降幅不超過10個(gè)基點(diǎn)。

當(dāng)前，多數(shù)住房按揭貸款的利率基準(zhǔn)與5年期以上LPR掛鉤，即各銀行采用“LPR加點(diǎn)”方式確定。結(jié)合15日央行、銀保監(jiān)會對新增首套房貸利率下限下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)等利好政策，機(jī)構(gòu)普遍分析，當(dāng)前面向樓市的定向降息正在加碼，意在遏制房地產(chǎn)下滑勢頭。

22日，記者向多地銀行網(wǎng)點(diǎn)電話咨詢最新房貸利率，相關(guān)工作人員均確認(rèn)已按照最新LPR執(zhí)行，但具體上浮加點(diǎn)還要根據(jù)與樓盤合作情況、購房者個(gè)人信用情況等最終確定。

“首房首貸，而且購房面積在140平方米以下，可以按照最新LPR也就是4.45%辦理?！惫ど蹄y行(601398)重慶某支行工作人員對記者表示，目前該行最低可以做到基準(zhǔn)利率水平。

此前記者了解到，在央行、銀保監(jiān)會發(fā)文后已有多地銀行將利率下限在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，蘇州、青島、濟(jì)南、鄭州、天津等地部分銀行首套房利率可低至4.4%。此次LPR下調(diào)后，各地首套房利率水平也隨之進(jìn)一步下調(diào)，新增購房者可以按照4.25%的最新下限辦理購房貸款，其中既有大行也有股份行、城商行。

“信用好的話可以在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，必須是首套房?！苯ㄔO(shè)銀行(601939)青島某網(wǎng)點(diǎn)工作人員表示。青島銀行(002948)也有個(gè)貸經(jīng)理表示，從21日起該行新辦理的首套住房貸款利率進(jìn)一步降至4.25%。另有中介人士對記者表示，已經(jīng)接到幾家城商行通知，即日起執(zhí)行首套房貸利率4.25%。建設(shè)銀行蘇州一網(wǎng)點(diǎn)個(gè)貸經(jīng)理也向記者確認(rèn)，首套房最新利率水平為4.25%。

除蘇州二套房貸款利率與首套房基本持平外，多數(shù)執(zhí)行4.25%首套房利率的城市二手房利率仍維持“LPR+60基點(diǎn)”的最低利率下限。建設(shè)銀行天津某支行工作人員表示：“二套房沒變，還是LPR+60基點(diǎn)，現(xiàn)在是5.05%?！鼻鄭u銀行二套房利率也從5.2%降至5.05%。

但相比之下，一線城市房貸利率普遍未貼近下限。其中，北京多數(shù)銀行仍維持首套房5%(LPR+55基點(diǎn))、二套房5.5%(LPR+105基點(diǎn))利率水平，廣州大行首套房最低可以做到5.05%(LPR+60基點(diǎn))。“北上廣深都沒有執(zhí)行(LPR基礎(chǔ)上)下調(diào)20基點(diǎn)，具體會不會執(zhí)行不清楚?！惫ど蹄y行北京某支行個(gè)貸人員對記者說。

未來房貸空間大

廖志明認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)政策明顯放松，一線城市外的區(qū)域大多將逐步執(zhí)行全國下限利率。

數(shù)據(jù)顯示，今年3月新發(fā)放個(gè)人房貸加權(quán)平均利率為5.49%，較去年12月下降14個(gè)基點(diǎn)，但仍大幅高于同期新發(fā)放企業(yè)貸款加權(quán)平均利率(4.36%)。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，4月103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房和二套房貸款利率分別為5.17%、5.45%，分別較上月回落17個(gè)和15個(gè)基點(diǎn)，已是2019年以來月度新低。

但同期月度信貸數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)依然不樂觀，其中繼2月居民中長期貸款(以按揭為主)出現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)以來首次下降之后，4月住房貸款再次減少605億元，同比少增4022億元;1~4月商品房銷售繼續(xù)低迷，其中住宅銷售額同比下降超30%，連續(xù)8個(gè)月量價(jià)齊跌。

廖志明預(yù)測，隨著越來越多城市區(qū)域逐步執(zhí)行全國下限利率，新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率有望降至4.6%左右，較3月份低近90個(gè)基點(diǎn)。

居民購房意愿遲遲得不到實(shí)質(zhì)性改善，一方面是因?yàn)榉科罅鲃有晕C(jī)尚未解除，對樓市前景缺乏信心;另一方面是此輪疫情反復(fù)干擾。在此背景下，除了各地對利率水平的“因城施策”，松綁樓市的措施還在持續(xù)，其中既有去庫存壓力較大的三四線城市，也有二手房量價(jià)持續(xù)滑坡的熱點(diǎn)二線城市。

比如，近日湖南省自然資源廳、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)優(yōu)化房地產(chǎn)用地審批的通知》，其中對“房地產(chǎn)庫存去化”風(fēng)險(xiǎn)防控提出明確要求，各市州、縣市區(qū)商品房庫存去化周期在13~36個(gè)月的，應(yīng)嚴(yán)格控制新增房地產(chǎn)開發(fā)用地審批;連續(xù)兩個(gè)季度非住宅商品房去化周期超過36個(gè)月的市縣，除省、市重點(diǎn)招商項(xiàng)目和物流、加油加氣站用地外，暫停新的非住宅商品房用地審批和掛牌出讓。

此外，繼杭州、南京、東莞、無錫、武漢等熱門城市對多孩家庭推出“優(yōu)惠套餐”，刺激改善型需求之后，近日多個(gè)城市嘗試進(jìn)一步放開二手房限售和限購，活躍二手房市場的傾向更加明顯。5月23日，哈爾濱正式宣布廢止2018年出臺的樓市區(qū)域性限售政策，全面放開二手房交易、推動商品房去庫存。

不過值得注意的是，近期也有個(gè)別城市出現(xiàn)松綁政策“一日游”現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在一系列“托底”政策支持下，“房住不炒”依然是底線。

購房者緣何掀起“提前還貸潮”

目前來看，經(jīng)過“5年期以上LPR+利率下限”雙雙下調(diào)，新增購房者的貸款負(fù)擔(dān)將有所減輕。按照首套房最低4.25%的利率水平，以貸款金額300萬元、期限30年、等額本息還款為例，購房者每月可少還月供約621元，30年可累計(jì)減少利息支出超過22萬元。

但就在“一攬子”政策鼓勵(lì)新增住房需求的同時(shí)，部分存量買房人卻“坐不住”了。近日，互聯(lián)網(wǎng)上“提前還房貸”的話題不斷升溫。綜合網(wǎng)友的說法，背后多與購房當(dāng)時(shí)貸款利率較高，當(dāng)前銀行存款利率、理財(cái)和基金收益率持續(xù)滑坡有關(guān)，加上疫情增加收入不確定性，提前還款意愿明顯增加。

從貸款成本來看，即使選擇與LPR掛鉤的既有購房者，也要在重新定價(jià)日即明年1月1日或與貸款發(fā)放日對應(yīng)的日期之后，才能享受此次“定向降息”的福利。這意味著，如果購房者貸款發(fā)放日剛好在5月20日之后，房貸利率即可按照最新的5年期以上LPR報(bào)價(jià)執(zhí)行。從歷年房貸利率來看，不少2019年之前買房的人房貸成本在5%甚至6%以上，相比當(dāng)前利率存在較大落差。

另一方面，今年以來股市、債市動蕩背景下，公募基金以及凈值化轉(zhuǎn)型后的銀行理財(cái)收益率普遍下滑，3年期、5年期大額存單利率跌破3.5%，定期存款利率也在銀行降成本過程中進(jìn)一步下滑，居民資產(chǎn)端的收益率已經(jīng)難以覆蓋房貸成本。

事實(shí)上，銀行對提前還款一直有支持服務(wù)，但在貸款合同中往往會約定36個(gè)月的鎖定期，否則購房者需要支付較小比例的違約費(fèi)用。有銀行客戶經(jīng)理對記者表示，提前還款的確可以降低未來的負(fù)擔(dān)，但僅適用于手中持有閑置資金且沒有更好收益渠道的用戶，建議購房者不要“隨大流”。

以貸款總額100萬元、等額本息、還款期限30年為例，在已經(jīng)還款2年情況下，購房者可以選擇“縮短還款年限、月供不變”和“減少月供、還款年限不變”兩種模式，在將50萬元閑置資金用于償還本金之后，前一種方式大約可節(jié)省總利息60多萬元，后一種方式可節(jié)省30多萬元。

張偉認(rèn)為，由于居民儲蓄率處于高位且疫情降低了消費(fèi)意愿，加上低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率短期將處于低位，預(yù)計(jì)“提前償還房貸”短期內(nèi)會繼續(xù)存在。但未來按揭利率還將進(jìn)一步下行，新增按揭貸款也會逐步增加，居民不會持續(xù)去杠桿。

繼5月20日5年期以上貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)超預(yù)期下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%后，全國各城市房貸利率隨之下調(diào)。昨日，證券時(shí)報(bào)記者致電北京、廣州、深圳、上海等一線城市的多個(gè)國有大行當(dāng)?shù)刂校嚓P(guān)工作人員均向記者證實(shí)，隨著5年期以上LPR下調(diào)，該行已將房貸利率相應(yīng)下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。而天津等多地在此前跟進(jìn)執(zhí)行首套房貸利率下限的基礎(chǔ)上，將首套房貸利率相應(yīng)下調(diào)至4.25%。

值得注意的是，現(xiàn)行的個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制通常是在5年期以上LPR基礎(chǔ)上加(減)不同幅度的基點(diǎn)決定。加點(diǎn)幅度由央行、銀保監(jiān)會指定全國應(yīng)遵守的下限，各地也在此基礎(chǔ)上因城施策制定轄內(nèi)銀行應(yīng)遵守的加點(diǎn)下限。

5月15日，央行、銀保監(jiān)會宣布下調(diào)新發(fā)放首套房貸利率下限，由不低于相應(yīng)期限LPR調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)，按4月20日發(fā)布的5年期以上LPR(4.6%)計(jì)算為4.4%，此后天津等地跟進(jìn)下調(diào)首套房貸利率，但北京、廣州、深圳等一線城市未跟進(jìn)下調(diào)，使得一線城市新發(fā)放首套房貸利率與其他地區(qū)的差距進(jìn)一步拉大。此次5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)為全國性調(diào)整，部分地區(qū)新發(fā)放首套房貸利率最低可至4.25%。

證券時(shí)報(bào)記者了解到，北京現(xiàn)行的政策是，首套房貸利率為5年期以上LPR+55個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率為5年期以上LPR+105個(gè)基點(diǎn)。中行、工行等北京支行的工作人員昨日均向記者表示，該行已經(jīng)按照新的5年期以上LPR執(zhí)行，首套房貸利率由此前的5.15%降至5%，二套房貸利率從5.65%降至5.5%。

同時(shí)，證券時(shí)報(bào)記者致電多家銀行了解到，上海部分銀行首套房貸利率從4.95%降至4.8%，二套房貸利率從5.65%降至5.5%。廣州部分銀行首套房貸利率從5%降至4.85%，二套房貸利率從5.2%降至5.05%。深圳部分銀行首套房貸利率從4.9%降至4.75%，二套房貸利率從5.2%降至5.05%。

此外，證券時(shí)報(bào)記者了解到，央行、銀保監(jiān)會5月15日宣布下調(diào)首套房貸利率下限后，北京、深圳等一線城市并未參與此次下調(diào)。中行、建行等深圳支行的客戶經(jīng)理昨日均向證券時(shí)報(bào)記者表示，目前該行并未跟進(jìn)下調(diào)首套房貸利率下限，以后是否會調(diào)整還在等通知。

證券時(shí)報(bào)記者此前了解到，5月15日，央行、銀保監(jiān)會宣布下調(diào)首套房貸利率下限至相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)后，首套房貸利率下限為4.4%，隨后，天津、蘇州、濟(jì)南、青島等多地將首套房貸利率下調(diào)至4.4%。

以天津?yàn)槔?，隨著5月20日發(fā)布的5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，天津首套房貸利率再次下調(diào)。中國銀行天津某支行的客戶經(jīng)理昨日告訴證券時(shí)報(bào)記者，目前首套房貸利率為4.25%。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，天津大力度降低房貸利率，本質(zhì)上是為了給剛需和改善型購房需求提供保障，對市場行情的提振具有積極作用。

不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，央行發(fā)布政策后，多城市下調(diào)首套房貸利率，從之前的4.6%下調(diào)到4.4%，后續(xù)下調(diào)到4.25%，主要原因是這些城市樓市成交量低迷，房貸需求量低。從影響看，新增貸款利率降低的確有利于剛需入市，但是房貸利率調(diào)整的信號意義更大，因?yàn)榇蟛糠殖鞘卸紱]有執(zhí)行下調(diào)首套房貸利率下限的最低標(biāo)準(zhǔn)，只有樓市成交低迷的城市執(zhí)行了“降息+降低標(biāo)準(zhǔn)”政策。另外，不僅首套房貸利率下調(diào)，存量的房貸利率也需要有所下調(diào)，市場更期望看到二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整及相應(yīng)利率的下調(diào)，這樣市場才能加速穩(wěn)定。

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