抱大腿，好賣房

據(jù)我們了解，不管房企危機(jī)情況如何，只要待售樓盤位于一二線核心地段，并且有央企、國(guó)資背景加持，或者地方政府已積極介入監(jiān)管，并不愁賣。但在三四五線城市，尤其是房?jī)r(jià)持續(xù)下行的偏遠(yuǎn)區(qū)域和待開(kāi)發(fā)區(qū)域，購(gòu)房者則要謹(jǐn)慎出手。

“周六、周日大概有幾十個(gè)人來(lái)看房，每天賣出去一套?！焙贾菔懈魂?yáng)區(qū)銀湖科技城九龍大道的泰禾世茂大城小院一位現(xiàn)場(chǎng)銷售人員說(shuō)。

6月20日下午，我們來(lái)到該樓盤，這是泰禾的“院子系”產(chǎn)品之一(見(jiàn)頭圖)，與世茂共同開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品包括精裝高層住宅、毛坯合院和疊排，占地面積49.25萬(wàn)。目前在售的有合院、疊排別墅。

當(dāng)天是工作日，樣板房旁邊的工地正在施工。售樓處的一名銷售人員拍了一張照片，稱要發(fā)給已經(jīng)購(gòu)房的客戶，告知工程進(jìn)展。她說(shuō)，現(xiàn)在業(yè)主都盯著施工情況，五一期間僅僅停工一天，就有業(yè)主過(guò)問(wèn)。

該銷售人員表示，由于泰禾、世茂的資金鏈問(wèn)題，這個(gè)項(xiàng)目在2021年之前停工了半年。2021年4月，富陽(yáng)區(qū)住建局介入，到了2021年5月重新開(kāi)盤。當(dāng)時(shí)，除了房屋延期交付，新開(kāi)盤的產(chǎn)品銷售情況也受到影響?！暗乾F(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有影響了。周六、周日大概有幾十個(gè)人來(lái)看房，每天賣出去一套?！彼f(shuō)。

據(jù)悉，隨著富陽(yáng)區(qū)住建局介入，現(xiàn)在所有房款都打進(jìn)項(xiàng)目所屬的杭州市富陽(yáng)區(qū)銀湖街道的監(jiān)管賬戶;且每一個(gè)業(yè)主網(wǎng)簽，都要泰禾、世茂雙方的人在場(chǎng)，一周只能簽兩次?！半m然慢一點(diǎn)，但是有保障。有些樓盤是房款進(jìn)監(jiān)管賬戶，車位費(fèi)打給開(kāi)放商，其實(shí)還是有風(fēng)險(xiǎn)，這部分錢仍然有挪用空間。”而在售房環(huán)節(jié)，只有完成了施工進(jìn)度，才能拿到預(yù)售證，因此也是保障。

地方政府一般要求，房企預(yù)售資金(一般為首付款)、開(kāi)發(fā)貸要放入第三方監(jiān)管帳戶，由銀行、地方政府、當(dāng)?shù)刈〗ň止餐O(jiān)管，確保資金用于項(xiàng)目施工，按施工進(jìn)度放款。央行也曾在2006年發(fā)文指出，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。

6月19日下午，我們來(lái)到位于杭州下沙的融創(chuàng)杭曜之城售房處，發(fā)現(xiàn)大廳內(nèi)有6組、7組看房者。這一項(xiàng)目共有十棟樓，為精裝普通住宅，主力戶型在105平米至142平米不等，一手房限價(jià)3萬(wàn)元/平米。現(xiàn)在可以直接購(gòu)買。

對(duì)于買家擔(dān)心的缺錢爛尾問(wèn)題，這名銷售表示，目前房款直接打進(jìn)項(xiàng)目所在的杭州錢塘去白楊街道的監(jiān)管賬戶，而車位、地下儲(chǔ)藏室等費(fèi)用則進(jìn)融創(chuàng)的賬戶。

隨后，我們來(lái)到位于杭州東站火車站附近的佳兆業(yè)棹月雅府項(xiàng)目。該項(xiàng)目二期在2022年1月開(kāi)盤，目前在等待8月的第三期開(kāi)盤，售房大廳外正在重新裝修。一名值班的銷售人員稱，8月是否開(kāi)盤還未能確定，不過(guò)佳兆業(yè)房款已被政府監(jiān)管，只要拿到預(yù)售證，就等于政府點(diǎn)頭表示項(xiàng)目安全。

資金監(jiān)管是購(gòu)房者的一顆定心丸，而在一線城市，部分抱上國(guó)家隊(duì)大腿的房企項(xiàng)目，也能一定程度上打消息購(gòu)房者疑慮。

今年4月中旬，我們?cè)诒本〇|五環(huán)內(nèi)融創(chuàng)朝陽(yáng)壹號(hào)樓盤看到，仍然有幾組購(gòu)房者看房，其價(jià)位比兩公里外的綠城沁園略高，且沒(méi)有明顯的打折促銷。

據(jù)悉，朝陽(yáng)壹號(hào)由融創(chuàng)、五礦和北京城建聯(lián)合操盤，北京住建委設(shè)置了資金監(jiān)管賬戶，一旦出現(xiàn)逾期交房有相關(guān)合同保護(hù)。

在廣州，2021年底開(kāi)盤的富力新城是黃浦區(qū)政府筆村牽頭的舊改項(xiàng)目，該樓盤位于黃浦區(qū)開(kāi)發(fā)東區(qū)東鵬大道附近，單價(jià)在3.3萬(wàn)/平方米，低于該區(qū)域平均值4.5萬(wàn)/平方米。

貝殼找房的經(jīng)紀(jì)人介紹，該樓盤現(xiàn)在出售的是尚在建設(shè)中的二棟和三棟，2022年12月底收樓。今年5月，前后該樓盤73平兩房的戶型已經(jīng)賣出75%，97平三房的戶型賣出約50%。目前硬裝施工已經(jīng)完成，正在進(jìn)行軟裝部分，價(jià)格為2500/平方米左右。

一位接近成都市住建局的人士告訴我們，成都天府半島項(xiàng)目在開(kāi)盤前也已由市住建局和天府新區(qū)住建局聯(lián)合關(guān)注了。而且，該項(xiàng)目周邊配套已經(jīng)非常成熟。

如何識(shí)別爛尾風(fēng)險(xiǎn)

目前，如上述樓盤有監(jiān)管加持的畢竟不多，如果購(gòu)房者要選擇有流動(dòng)性危機(jī)房企的期房，應(yīng)該如何避坑?

一位華中區(qū)域地方房企銷售總認(rèn)為，頭部房企在全國(guó)范圍內(nèi)項(xiàng)目眾多，建設(shè)情況復(fù)雜不一，具體哪個(gè)項(xiàng)目安全，很難下定論。但可以從項(xiàng)目情況大致判斷：

一是，五證齊全，包括《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，分別對(duì)應(yīng)從土地使用到房屋銷售的資格。

二是，關(guān)注項(xiàng)目規(guī)模。如上萬(wàn)套房源的超級(jí)大盤，謹(jǐn)慎選擇，因?yàn)槌?jí)大盤積壓庫(kù)存多、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，財(cái)務(wù)成本高，更容易出問(wèn)題。

三是，建議購(gòu)房者從多種渠道打聽(tīng)該項(xiàng)目的當(dāng)?shù)毓臼欠翊嬖诿耖g高利資金借貸等情況。

最后，如果項(xiàng)目資金沒(méi)有得到明顯緩解，曾出現(xiàn)在銷售宣傳中的配套“都不好說(shuō)”，選擇商業(yè)配套成熟區(qū)域的樓盤風(fēng)險(xiǎn)更小。

同時(shí)，信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的邏輯也能作為參考。

信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)我們表示，會(huì)從違約風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流、短債規(guī)模、月度銷售情況等數(shù)據(jù)觀察房企的經(jīng)營(yíng)情況。

具體來(lái)看，一家房企的內(nèi)部資源，包括現(xiàn)金+營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流，需要應(yīng)對(duì)未來(lái)12個(gè)-18個(gè)月的到期有息債務(wù)。如果債務(wù)大于內(nèi)部資源，則這家公司的流動(dòng)現(xiàn)金流易出現(xiàn)壓力。

當(dāng)然，融資和資產(chǎn)出售也能彌補(bǔ)缺口，但尚未到位的資金，仍然會(huì)增加項(xiàng)目的不確定性。

信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)亞太區(qū)企業(yè)評(píng)級(jí)董事樊宇軒表示，土地儲(chǔ)備年限也是觀察房企可持續(xù)發(fā)展能力的指標(biāo)，會(huì)影響公司的業(yè)務(wù)穩(wěn)定性，小于兩年的較短年限不具優(yōu)勢(shì)，但特別長(zhǎng)的土地年限也不會(huì)加分。

雖然有以上眾多篩查指標(biāo)，但目前，能夠讓大多數(shù)購(gòu)房者放心出手購(gòu)房的保障還是來(lái)自地方政府對(duì)資金監(jiān)管賬戶的態(tài)度。

資金監(jiān)管效力加強(qiáng)

今年1月29日，住建部、人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)。《意見(jiàn)》規(guī)定了銀行不得擅自扣劃監(jiān)管資金，集團(tuán)公司不得抽調(diào)子公司監(jiān)管資金，以及具體撥付節(jié)點(diǎn)由市、縣住建部門確定。而在具體劃定監(jiān)管額度和提取條件上，每個(gè)城市可以有自己的細(xì)則。

但近半年看，各地監(jiān)管賬戶仍存在資金被開(kāi)發(fā)商或銀行挪用現(xiàn)象，同時(shí)，購(gòu)房者對(duì)于監(jiān)管賬戶的資金進(jìn)出情況掌握也各不相同。

以北京為例，我們發(fā)現(xiàn)，北京市住建委官網(wǎng)公示了取得預(yù)售證項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管銀行、專用賬戶名稱和專用賬戶賬號(hào)。

我們致電住建委資金監(jiān)管部門，工作人員表示，購(gòu)房者根據(jù)網(wǎng)簽合同號(hào)和查詢密碼，可以查詢對(duì)應(yīng)合同的資金入賬信息。除官網(wǎng)公示信息外，其他信息暫不對(duì)外公開(kāi)。

這意味著，購(gòu)房者只要網(wǎng)簽，就能查到自己買房的錢款流向。但資金監(jiān)管政策對(duì)于有意向購(gòu)買，卻心存疑慮的未付款購(gòu)房者，卻不那么友好，因?yàn)檫@些信息不對(duì)他們公布。

建議潛在購(gòu)房者可以多向已上車房主核實(shí)資金到位情況。

我們?cè)趯?duì)眾多業(yè)主的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同里，通常會(huì)寫明監(jiān)管賬戶。但不少業(yè)主與銀行的貸款合同里面并沒(méi)寫出指定監(jiān)管賬戶。多位律師建議購(gòu)房者注意此細(xì)節(jié)，一旦樓房爛尾，有利于申請(qǐng)停止還貸。

7月14日，銀保監(jiān)會(huì)表示，將加強(qiáng)與央行、住建部的協(xié)同，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化參與風(fēng)險(xiǎn)處置，推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。

為了增強(qiáng)購(gòu)房者信心，地方政府如西安市、滄州市也在當(dāng)天推出了更嚴(yán)格的資金監(jiān)管措施。

如滄州市監(jiān)管條款中指出，設(shè)立監(jiān)管賬戶后，在商品房買賣合同中須注明：“購(gòu)房款不進(jìn)入監(jiān)管賬號(hào)，此合同無(wú)效，買售雙方可隨時(shí)解除”字樣。未設(shè)立監(jiān)管賬戶的項(xiàng)目，相關(guān)部門不得辦理商品房預(yù)售許可和商品房網(wǎng)簽備案。