誰來可以拯救爛尾樓？

自迅分享時間：2024-02-17 05:51:40

恒大浙江項目悉數(shù)被改名

今年7月，浙江瑞安一爛尾近十年的樓盤萬川瑞園進(jìn)入驗收階段，并有望年內(nèi)交付，令市場側(cè)目。

據(jù)瑞安日報，開發(fā)商資金鏈斷裂后，不愿再拖下去的幾名實力業(yè)主在去年與開發(fā)商達(dá)成建房協(xié)議，由這幾名業(yè)主自籌逾8000萬元，出資墊付工程款及剩余工程所需資金，后期以未售房產(chǎn)抵押或剩余房款抵扣等方式償付這幾位業(yè)主。

無獨(dú)有偶，根據(jù)公開報道，四川省南充市五星現(xiàn)代城、廣東省東莞市泰禾新天地等項目業(yè)主也在自籌資金積極自救，避免樓盤爛尾。

業(yè)主自救實屬無奈。資產(chǎn)管理公司人士、房地產(chǎn)業(yè)界專家均向作者強(qiáng)調(diào)，業(yè)主自籌資金自救成功仍是個例，不具有推廣意義。一方面，這些項目資金缺口較小，分?jǐn)偟矫繎魳I(yè)主頭上可承受;另一方面，其業(yè)主資金實力較強(qiáng)，熟悉房地產(chǎn)領(lǐng)域的法規(guī)、建設(shè)等操作，專業(yè)能力強(qiáng)。

爛尾樓普遍面臨復(fù)雜的債務(wù)糾紛，其建設(shè)也涉及到施工資質(zhì)許可等要求。實際操作中，業(yè)主自籌資金稍有不慎，便會再次陷入困境。

據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞，西安的觀瀾天下樓盤在2015年停工爛尾后，部分業(yè)主眾籌450萬元聯(lián)系新施工單位，其中一棟樓建好后卻被開發(fā)商起訴，小區(qū)樓盤隨后被法院查封。

爛尾樓成因復(fù)雜，但主要系開發(fā)商挪用項目資金。在預(yù)售資金監(jiān)管相對寬松時期，開發(fā)商將預(yù)售資金抽走，用于擴(kuò)張拿地或其他項目。一旦項目資金無法按時歸還，周轉(zhuǎn)不靈，項目建設(shè)便陷入停滯。

盤活爛尾樓，引入新的建設(shè)資金是關(guān)鍵。某四大資產(chǎn)管理公司華東區(qū)域業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人張磊(化名)表示，關(guān)鍵看項目的未售貨值能否覆蓋后期建設(shè)成本。如果未售貨值充足，重整機(jī)構(gòu)將項目接下來，注入資金恢復(fù)項目建設(shè)后，項目后續(xù)銷售能為重整機(jī)構(gòu)帶來新的收益。

“總之，就是要讓新引入的資金有利可圖。”張磊表示，其他開發(fā)商、資產(chǎn)管理公司等商業(yè)機(jī)構(gòu)愿意介入的爛尾樓項目基本都基于這一邏輯。

但如果房子已經(jīng)賣差不多了，未售貨值無法覆蓋后續(xù)建設(shè)成本，或能覆蓋建設(shè)成本但利潤空間不大，就只能依靠政府行政化手段進(jìn)行化解，或有極少數(shù)案例如上述業(yè)主自籌資金完成。

這一情況下，通常是政府協(xié)調(diào)城投公司、國企等接手項目，再通過其他方式給予補(bǔ)貼;或由城投公司等買下項目的未售貨值，用于保障房建設(shè)。

“據(jù)我了解，恒大在浙江的不少項目都是這樣處置的。”張磊透露。由于爆雷房企聲譽(yù)形象受損，后續(xù)銷售困難，政府將項目盤下來后請其他知名開發(fā)商代建，再更名對外銷售。

綠城管理CEO李軍提到，杭州市的政府保障房超過三分之二由綠城管理代建。

在地產(chǎn)整體下行背景下，綠城管理服務(wù)(09979.HK)財報顯示，其上半年營收12.59億元同比增長16.4%，政府代建業(yè)務(wù)占其總收入比重達(dá)30.3%，較去年同期增長超70%。

張磊介紹，得益于綠城的開發(fā)品質(zhì)口碑，一些項目在綠城介入“保交樓”后更加熱銷。

“光靠AMC這點(diǎn)兒錢遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠”

在推進(jìn)“保交樓”中，專營不良資產(chǎn)的資產(chǎn)管理公司(AMC)被寄予厚望。

今年3月，中國信達(dá)、東方資產(chǎn)、長城資產(chǎn)等分別發(fā)行100億元規(guī)模的金融債，即主要用于重點(diǎn)房企優(yōu)質(zhì)項目的風(fēng)險化解及處置、房地產(chǎn)行業(yè)紓困等。

地方版紓困基金也相繼問世：今年6月，浙江省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與浙商資產(chǎn)達(dá)成合作協(xié)議，共同發(fā)起設(shè)立規(guī)模100億元的“并購重組專項資金”;今年8月，鄭州地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)合河南資產(chǎn)管理有限公司擬成立100億元紓困專項基金，用于盤活“市域內(nèi)未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產(chǎn)項目”。

多家AMC開始牽手紓困房企。近幾個月來，中國華融資產(chǎn)分別與陽光城、新華聯(lián)集團(tuán)簽署紓困框架協(xié)議。長城資產(chǎn)也與招商蛇口、佳兆業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，在房地產(chǎn)項目盤活等領(lǐng)域開展合作。

華融、信達(dá)、長城、東方等四大AMC是為承接商業(yè)銀行剝離的不良資產(chǎn)而成立。當(dāng)下，有關(guān)部門均提出，AMC機(jī)構(gòu)要遵循市場化、法制化原則參與風(fēng)險房企的處置。

“簽框架協(xié)議容易，但要把錢投出去時，仍要具體項目具體分析?！睆埨诒硎?，作為市場化金融主體，AMC機(jī)構(gòu)仍然要每個項目單獨(dú)考核，如果出現(xiàn)投資失誤還會被追責(zé)。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報，中南建設(shè)董事總經(jīng)理陳昱含在中期業(yè)績會上介紹，與華融和江蘇資產(chǎn)的合作現(xiàn)在處于項目審批和條件磨合階段，現(xiàn)在有10多個應(yīng)收項目在提交和審批過程中。融資落地沒想象中那么快。

李偉則介紹了其機(jī)構(gòu)選擇介入“爛尾樓”項目的市場化標(biāo)準(zhǔn)：

首先，項目的地理位置較核心，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展良好，項目本身的價值(未售貨值)還可以。

同時，我們要評估，等房子蓋好交付后，它的后續(xù)銷售會怎樣。這和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)也密切相關(guān)。

此外，項目的債務(wù)關(guān)系不能太復(fù)雜。如果有涉及到民間借貸、高利貸、信托、銀行等多種債務(wù)關(guān)系，我們也不敢貿(mào)然進(jìn)去，不然就成接盤俠了。

最后就是，地方政府愿意在其中牽頭協(xié)調(diào)。其中涉及到購房人的權(quán)益保護(hù)，當(dāng)?shù)厥欠窨梢赃M(jìn)行稅費(fèi)減免以減輕房企的負(fù)擔(dān)，協(xié)調(diào)不同債權(quán)人的關(guān)系。光靠投資人遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，有賴政府的公信力支撐。

李偉所在的資產(chǎn)管理公司此前盤活了浙江金華和臺州的兩個爛尾樓項目?！斑@兩個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平都不錯，當(dāng)?shù)鼐用竦馁彿恳庠溉匀惠^高。只要讓項目的流動性恢復(fù)，房子肯定就能賣出去。”

不過，他指出，上述兩個項目出現(xiàn)風(fēng)險較早，此前市場銷售還比較容易。現(xiàn)階段的一大挑戰(zhàn)是，受疫情及宏觀經(jīng)濟(jì)影響，今年居民購房意愿及實力都較弱，“不敢花錢、不敢貸款，只拼命存錢”。

招商銀行行長王良在中期業(yè)績會上坦陳：上半年招行住房按揭貸款只增長138億元，同比少增400多億。

“江浙滬、廣東等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)可能還好一些。但在中部或西部的三四線城市，房地產(chǎn)銷售開始下行。注入流動性后，趕上當(dāng)前的市場形勢，后續(xù)銷售也不樂觀?！币虼耍虡I(yè)化機(jī)構(gòu)介入當(dāng)?shù)仨椖肯鄬又?jǐn)慎。

“光靠AMC這點(diǎn)資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠?！崩顐ケ硎?，地方版紓困基金關(guān)鍵要撬動社會資本共同參與。

李偉告訴作者，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，盡管資本沒有以前多了，銀行等金融機(jī)構(gòu)更是難覓，但還有不少產(chǎn)業(yè)資本、企業(yè)主的投資公司或上市公司等愿意參與。“有點(diǎn)像風(fēng)投中的跟投，產(chǎn)業(yè)資本信賴AMC機(jī)構(gòu)本身的實力以及操盤項目的眼光，就愿意參與。”

“再兇險的地方，也有人愿意投資?！彼f。

信托公司“借錢借成房東”

信托公司的身影也越來越多出現(xiàn)在爛尾樓重整項目中。

自去年9月開始，江蘇江陰恒大華府項目就處于停售停工狀態(tài)。今年4月，恒大地產(chǎn)集團(tuán)南京置業(yè)有限公司退出江陰盛澤置業(yè)，中糧信托對其實現(xiàn)100%控股。

中糧信托入主后，便邀請代建公司入場。據(jù)官方消息，如今項目順利復(fù)工復(fù)產(chǎn)，待售房源計劃于三季度開盤。

天眼查顯示，五礦信托在今年先后成為廣州南沙區(qū)恒昌文化旅游發(fā)展有限公司、南京原睿和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、深圳市陽光城實業(yè)發(fā)展有限公司等多家地產(chǎn)項目公司的全資股東，而這些項目公司原本由恒大、東原地產(chǎn)、陽光城等開發(fā)商全資控股。

張磊分析，這是由于信托公司為上述地產(chǎn)項目資金輸血，在開發(fā)商陷入困境后，無法按時償付信托公司借款。過往金融機(jī)構(gòu)可以將抵質(zhì)押項目賣給其他地產(chǎn)商，但當(dāng)前市場下行，信托公司不得已接手項目提供資金支持，再尋求代建公司開發(fā)建設(shè)，待項目實現(xiàn)銷售回款用于償付其借款。

張磊指出，從現(xiàn)有案例來看，當(dāng)下一些信托公司、AMC參與的紓困案例，都是因為其為開發(fā)商輸血，在項目中已砸進(jìn)去太多資金，屬于“借錢借成房東”，接盤項目建設(shè)也是為自身解圍。

在他看來，無論是商業(yè)銀行、AMC還是信托，深度介入的爛尾樓項目并不多。金融機(jī)構(gòu)擅長提供金融支持和配資等服務(wù)，但并不擅長蓋房子，這是地產(chǎn)商的專業(yè)。

“化解爛尾樓，最有效、快捷的手段是推動行業(yè)間投資并購。”他說。

在近日的2022年中期業(yè)績會上，郵儲副行長姚紅表示，遵循市場化、商業(yè)可持續(xù)的原則，支持優(yōu)質(zhì)房企并購出險的房企項目。農(nóng)行副行長張旭光也表示，將適度加大對房地產(chǎn)行業(yè)融資的支持力度，通過支持項目并購等多種金融手段，主動主持和配合地方政府推進(jìn)保交樓。

當(dāng)下的挑戰(zhàn)是，行業(yè)處于下行期，投資并購活動衰弱，連“白衣騎士”如融創(chuàng)之流都沒錢了。

在地產(chǎn)下行周期，原本行之有效的商業(yè)邏輯可能失靈?！霸绞菭€尾樓集中的中西部地區(qū)、三四線城市，其銷售下滑越嚴(yán)重，加上其原本庫存量就大，后續(xù)銷售很成問題。機(jī)構(gòu)最擔(dān)心盤活了爛尾樓，后續(xù)的在建項目卻賣不動，無法產(chǎn)生收益?！敝兄秆芯吭喝A中市場研究中心主任李國政稱。

他介紹，武漢曾有一批爛尾樓，但此后遇上地產(chǎn)上行周期，這些項目都被救了起來。上行期行業(yè)并購活躍，開發(fā)商只要流露出缺錢跡象，就會有人主動去洽談?！绊椖扛緛聿患盃€尾?！?/p>

挪用預(yù)售資金或被追究責(zé)任

華創(chuàng)證券研究所所長助理、首席宏觀分析師張瑜指出，當(dāng)前房企困局在流動性不足而非資不抵債。首批12 家紓困房企恒大、世茂、融創(chuàng)、富力等是流動性癥結(jié)所在。只要購房者對其仍有疑慮，房企流動性問題就還在。

開發(fā)商何不出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，換取資金支持以完成爛尾項目建設(shè)?

張磊指出，一方面，當(dāng)下資產(chǎn)打折厲害，開發(fā)商普遍惜售;另一方面，這些項目往往是前幾年高位拿的地，出售后在財報上就變成了實際虧損。恒大即是典型。

但同時，重整機(jī)構(gòu)出于資金安全及收益考慮，希望開發(fā)商能“打骨折價”。因此，開發(fā)商與重整機(jī)構(gòu)的談判往往陷入僵局。以其團(tuán)隊去年上半年拿的項目為例，當(dāng)?shù)胤績r相比拿項目時已下跌近30%，這還未考慮AMC的資金成本，令他看新項目時不得不謹(jǐn)慎。

“原本測算差一個億就能盤活的項目，現(xiàn)階段可能需要兩億?！崩顕赋?，在上行行情中，開發(fā)商可以在多個環(huán)節(jié)加杠桿運(yùn)轉(zhuǎn)：給建筑商開商票，抽調(diào)預(yù)售資金等。但行業(yè)風(fēng)險顯露，建筑商不愿意再墊資干活，工程工人甚至要求日結(jié)。預(yù)售資金比此前監(jiān)管更加嚴(yán)格，導(dǎo)致項目需求資金比以往更高。

據(jù)介紹，泰禾在武漢的知音湖院子項目，200多套別墅賣了17億，銷售十分火爆。據(jù)說建設(shè)資金就差1億多就能交房，但找了一年多都湊不到。市場上沒人愿意給錢。

據(jù)張瑜團(tuán)隊測算，首批紓困房企短期剛性支出約2萬億，其中包括保交樓成本約5400億，欠金融機(jī)構(gòu)本金利息7500億，欠供應(yīng)商的商票余額3400億等。而紓困房企主要靠收并購、保交樓、促銷售三個渠道，可彌補(bǔ)約0.8~1萬億缺口。若市場化手段窮盡，猜想地方政府紓困基金、金融穩(wěn)定保障基金等后備資金可彌補(bǔ)剩余缺口。

政策性資金支持已在路上。8月19日，央視新聞報道，住建部、財政部、人民銀行等有關(guān)部門近日出臺措施，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。此次專項借款精準(zhǔn)聚焦“保交樓、穩(wěn)民生”，嚴(yán)格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設(shè)交付，實行封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ?。通過專項借款撬動、銀行貸款跟進(jìn)，支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。

同時，一些無奈的爛尾項目業(yè)主，希望能夠追究相關(guān)單位和個人的“挪用資金罪”。

住建部在8月19日指出，對逾期難交付背后存在的違法違規(guī)問題，依法依規(guī)嚴(yán)肅查處，對項目原有預(yù)售資金被挪用的，追究有關(guān)機(jī)構(gòu)和人員責(zé)任。

在2022博鰲房地產(chǎn)論壇上，原國務(wù)院參事、國務(wù)院金融發(fā)展研究所名譽(yù)所長夏斌表示，爛尾樓引發(fā)的風(fēng)險問題必須及時遏制。由央行及其他金融機(jī)構(gòu)先拿錢救助是必須的，但必須要有代價，不能浪費(fèi)金融資源。

“在守住保交樓、穩(wěn)社會前提下，必須重組轉(zhuǎn)型一批房產(chǎn)公司，必須破產(chǎn)一批早已經(jīng)營不善、資不抵債的房產(chǎn)公司。”夏斌表示。

為防范爛尾樓的出現(xiàn)，多地加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，有地方開始要求現(xiàn)房銷售。近期亦有多家銀行表態(tài)，將適度加大對房地產(chǎn)行業(yè)融資的支持力度，保持房地產(chǎn)融資渠道的穩(wěn)定暢通。

在李偉看來，購房者既要對市場保有信心，同時應(yīng)建立合理的預(yù)期：房子回歸居住的商品屬性，它不會一直上漲。“最大的難點(diǎn)在于，每個爛尾樓項目都不一樣，要一個個具體分析、處理。推動爛尾樓解決需要時間?！?/p>