財產(chǎn)權(quán)信托，也稱為權(quán)利信托，是以財產(chǎn)權(quán)為信托財產(chǎn)所設(shè)立的信托關(guān)系。財產(chǎn)權(quán)是民事權(quán)利的一種，是以財產(chǎn)利益為內(nèi)容的權(quán)利。財產(chǎn)權(quán)包括債權(quán)、物權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)部分、繼承權(quán)等，甚至信托受益權(quán)自身也可以成為另外的信托關(guān)系的信托財產(chǎn)。下面是小編整理的房地產(chǎn)信托的定義是什么，一起來看看吧。

房地產(chǎn)信托的定義是什么

房地產(chǎn)信托，就是信托投入企業(yè)發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢，通過實施信托計劃籌集資金。用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取一定的收益。它包含兩個方面的含義：一是不動產(chǎn)信托就是不動產(chǎn)所有權(quán)人《委托人)，為受益人的利益或特定目的，將所有權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人，使其依照信托合同來經(jīng)營管理運(yùn)用的一種法律關(guān)系：

二是房地產(chǎn)資金信托。就是指委托人基于對信托投入企業(yè)的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投入企業(yè)，由信托投入企業(yè)按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產(chǎn)業(yè)并對其實行經(jīng)營管理和處分的行為。這也是我國目前大量采用的房地產(chǎn)融資方式。2003年6月，央行發(fā)布121號文件限制房地產(chǎn)企業(yè)的銀行融資，房地產(chǎn)信托開始成為企業(yè)追逐的熱點。房地產(chǎn)信托是指房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)受委托人的委托，為了受益人的利益，代為經(jīng)營管理、營運(yùn)或處理委托人托管的房地產(chǎn)及相關(guān)資財?shù)囊环N信托行為。

房地產(chǎn)信托進(jìn)展

1883年美國首先成立了波士頓個人財產(chǎn)信托(BostonPersonalPropertyTrust)，但直到1920年以后，美國投入事業(yè)才有了劃時代的進(jìn)展，這也是美國在戰(zhàn)后涌現(xiàn)出大量的富豪手中所持有的過剩資金所致。1929年紐約股市崩潰后，美國SEC開始對投入企業(yè)實行規(guī)范。為確保投入人的權(quán)益，美國展開了一系列聯(lián)邦證券交易行為，先后制定了1933年證券法、1934年證券交易法、1935年公用事業(yè)控股企業(yè)法、1939年信托契約法，并于1940年制定了投入企業(yè)法及投入顧問法，這些都成為日后投入企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)經(jīng)營管理規(guī)則的基本框架。依據(jù)美國1940年投入企業(yè)法第4條，投入企業(yè)可以分為：面額證券企業(yè)(Face-Amount Certificate Companies)、單位信托企業(yè)(UnitInvestment Trust)和經(jīng)理企業(yè)(Management Companies)三類。

其中，經(jīng)理企業(yè)在三種投入企業(yè)類型中運(yùn)用最為普通，按投入企業(yè)法第5條又可將其分為：封閉型(Close-end Type)投入企業(yè)、開放型(Open-End Type)、分散型(Diversified Type)和非分散型(Non-DiversifiedType)投入企業(yè)四種。馬塞諸塞商業(yè)信托是目前REIT的前身，由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動，最初采用信托形式是為規(guī)避州法禁止企業(yè)以投入為目的而持有不動產(chǎn)的規(guī)范，隨后因其逐漸進(jìn)展成為規(guī)避企業(yè)所得稅的不動產(chǎn)投入組織，而被美國最高法院認(rèn)定為商業(yè)信托與企業(yè)相似，并視同聯(lián)邦企業(yè)組織加以課稅，導(dǎo)致其進(jìn)展一度停滯。但由于后來的投入信托法規(guī)不斷健全，且經(jīng)濟(jì)進(jìn)展態(tài)勢良好，美國投入信托的進(jìn)展又日益茁壯起來。著眼于投入信托的優(yōu)點，美國國會于1960年通過修訂內(nèi)地稅法典，正式開創(chuàng)了REIT，規(guī)范凡具備該法案第856條至859條的有關(guān)組織、收入及收益分配要件的REIT 可享有免稅優(yōu)惠。

換言之，即使REIT是以企業(yè)為組織形態(tài)，也可以不必負(fù)擔(dān)企業(yè)所得稅，而僅對股東或投入人課征個人所得稅，所以REIT一般也被認(rèn)為是具備投入媒介性質(zhì)管道機(jī)能。1976年美國國會通過了稅收改革法案，取消了REIT必須是由非法人信托或社團(tuán)組織的要件，所以現(xiàn)今美國的REIT組織形態(tài)可以是企業(yè)組織或信托，但必須是聯(lián)邦所得稅意義下非銀行、儲蓄貸款機(jī)構(gòu)或保險企業(yè)類的企業(yè)，通過這些機(jī)構(gòu)，向大眾募集資金?；谖ｋU分散原則，緊要從事買賣經(jīng)營管理不動產(chǎn)實體的投入或抵押擔(dān)保貸款的信托投入，屬于一種長期投入商品，其基本架構(gòu)由不動產(chǎn)投入信托基金、經(jīng)理企業(yè)、保管機(jī)構(gòu)和投入人四個實體組成。但按照1986年稅收企業(yè)改革法的規(guī)范，REIT必須雇傭獨(dú)立的不動產(chǎn)專家來執(zhí)行經(jīng)營管理REIT的日常事務(wù)行為。

房地產(chǎn)信托的性質(zhì)

①委托業(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)信托存款、房地產(chǎn)信托貸款、房地產(chǎn)信托投入、房地產(chǎn)委托貸款等;

②代理業(yè)務(wù)，如代理發(fā)行股票債券、代理清理債券債務(wù)、代理房屋設(shè)計等;

③金融租賃、咨詢、擔(dān)保等業(yè)務(wù)。

相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托計劃的融資具備降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨(dú)特的財產(chǎn)隔離功能與權(quán)益重構(gòu)功能，可以財產(chǎn)權(quán)模式、收益權(quán)模式以及優(yōu)先購買權(quán)等模式實行金融創(chuàng)新，使其成為最佳融資方式之一。

房地產(chǎn)信托的基本條件

(1)房地產(chǎn)信托基金：是房地產(chǎn)信托投入企業(yè)為經(jīng)營房地產(chǎn)信托投入業(yè)務(wù)及其它信托業(yè)務(wù)而設(shè)置的營運(yùn)資金。目前我國的信托投入企業(yè)資金來源緊要有：財政撥款、社會集資以及自身留利;

(2)房地產(chǎn)信托存款：是指在特定的資金來源范圍之內(nèi)，由信托投入機(jī)構(gòu)辦理的存款。其資金來源范圍、期限與利率，均由中國人民銀行規(guī)范、公布和調(diào)整;

(3)集資信托和代理集資：這是信托機(jī)構(gòu)接受企業(yè)、企業(yè)主管部門以及機(jī)關(guān)、團(tuán)體、事業(yè)單位等的委托，直接或代理發(fā)行債券、股票以籌借資金的一種方式;

(4)資金信托：是指信托機(jī)構(gòu)接受委托人的委托，對其貨幣資金實行自主經(jīng)營的一種信托業(yè)務(wù)。信托資金的來源必須是各單位可自主支配的資金或歸單位和個人所有的資金，緊要有單位資金、公益基金和勞?；?

(5)共同投入基金：即投入基金或共同基金，對于國內(nèi)公眾而言，它是一種較新型的投入工具，但在國外已有百余年的歷史，并且日趨興旺，是現(xiàn)代證券業(yè)中最有前途的行業(yè)，在發(fā)達(dá)國家的金融市場上，已為實踐證明是一種相當(dāng)先進(jìn)的投入制度，并已成為舉足輕重的金融工具。

房地產(chǎn)信托的種類

1、權(quán)益型(EQUITYREIT)。權(quán)益型 REIT直接投入并擁有房地產(chǎn)，其收入緊要來源于屬下房地產(chǎn)的經(jīng)營收入。收益型REIT的投入組合視其經(jīng)營戰(zhàn)略的差異有很大區(qū)別，但通常緊要持有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產(chǎn)。投入者的收益不僅來源于租金收入，還來源于房地產(chǎn)的增值收益;

2、抵押型(MORTGAGEREIT)。緊要以金融中介的角色將所募集資金用于發(fā)放各種抵押貸款，收入緊要來源于發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費(fèi)和抵押貸款利息，以及通過發(fā)放參與型抵押貸款所獲抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收益;

3、混合型(HYBR IDREIT)。顧名思義，此類REIT不僅實行房地產(chǎn)權(quán)益投入，還可從事房地產(chǎn)抵押貸款。

早期的房地產(chǎn)信托緊要為權(quán)益型，目的在于獲得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以取得經(jīng)營收入。抵押信托的進(jìn)展較快，現(xiàn)已超過產(chǎn)權(quán)信托，緊要從事較長期限的房地產(chǎn)抵押貸款和購買抵押證券。但混合型無疑是將來進(jìn)展的方向。另外，REIT還有很多其他分類方式。

例如，按股份是否可以追加發(fā)行，可分為開放型及封閉型。封閉型REIT被限制發(fā)行量，不得任意發(fā)行新的股份;相反，開放型REIT可以隨時為投入于新的不動產(chǎn)增加資金而發(fā)行新的股份。按是否有確定期限，可分為定期型和無期限型。定期型REIT是指在發(fā)行基金之初，就定為確定期限出售或清算基金，將投入所得分配予股東的事前約定;無限期型則無。按照投入標(biāo)的確定與否，分為特定型與為特定型?；鹉技瘯r，特定投入于某不動產(chǎn)或抵押權(quán)投入者為特定型REIT;反之，于募集基金后再決定適當(dāng)投入標(biāo)的者為未特定型REIT.

房地產(chǎn)信托的運(yùn)作流程

1、美國模式

美國的房地產(chǎn)信托通常是以基金的形式出現(xiàn)的，在成立階段，其緊要運(yùn)作流程為：

(1)評估資金。基金發(fā)起人為滿足自身需求，實行REIT基金募集的籌劃，緊要工作包含：預(yù)估所需資金數(shù)量，確認(rèn)選擇REIT基金為籌資工具，并考慮投入標(biāo)的的收益性能否達(dá)到必要的回報率等。

(2)接洽承銷商、發(fā)起人與承銷商討論投入與募集事宜，包含投入細(xì)節(jié)、募款細(xì)節(jié)和承銷方式等工作。

(3)接洽律師及會計師。與有資格的律師及會計師討論基金申請發(fā)行的相關(guān)法律、會計問題，選定律師事務(wù)所及會計師事務(wù)所為成立全歷程服務(wù)，并擬訂申請文件，此時投入計劃在財務(wù)上的可行性解析基本確定。

(4)接洽不動產(chǎn)顧問企業(yè)。若基金未來的經(jīng)營管理由房地產(chǎn)顧問企業(yè)擔(dān)任，則需要洽定對象并簽定REIT經(jīng)營管理顧問契約，確定其權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

(5)當(dāng)所有文件備齊后即可以向SEC申請募集，在申請成功后，要決定保管機(jī)構(gòu)并簽定REIT契約。

房地產(chǎn)信托成立并在證券交易所掛牌交易后，便進(jìn)入正式運(yùn)作階段。值得注意的是該類證券一般需經(jīng)過信用評級機(jī)構(gòu)的評級。房地產(chǎn)投入信托企業(yè)必須按成立階段所定協(xié)議實施投入計劃，保管機(jī)構(gòu)則依房地產(chǎn)投入信托企業(yè)的指示，實行業(yè)務(wù)操作，執(zhí)行房地產(chǎn)買賣、傭金收付及租金與相關(guān)商業(yè)投入的收支等事宜。投入者通過券商購買 REIT證券，投入收益則從保管機(jī)構(gòu)處獲得。

在美國，房地產(chǎn)信托證券首次公開發(fā)行的注冊登記，其依據(jù)是1933年證券法表格-11，該格式要求詳細(xì)披露REIT的投入政策、與投入政策有關(guān)的行為、房地產(chǎn)的狀況、財產(chǎn)處理的信息、經(jīng)理企業(yè)與投入企業(yè)之間的關(guān)系等。當(dāng)然，REIT也可因私下發(fā)行而無須注冊登記，但依據(jù)1933年證券法REGULATION D(RULES501-506)，私下發(fā)行的投入人人數(shù)上限為35人，完成公開發(fā)行后，按照1934年證券交易法，REIT有報告的義務(wù)。另外，法律還對房地產(chǎn)信托的結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)運(yùn)用和收入來源作了嚴(yán)格的要求，如房地產(chǎn)投入信托須有股東人數(shù)與持股份額方面的限制，以防止股份過于集中;每年90%以上的收益要分配給股東;其籌集資金的大部分須投向房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)，75%以上的資產(chǎn)由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成;同時至少有75%的毛收入來自租金、抵押收入和房地產(chǎn)銷售所得。在稅收方面，REIT則受到了優(yōu)待，按照規(guī)范，REIT不屬于應(yīng)稅財產(chǎn)，且免除企業(yè)稅項，這就避免了雙重納稅的可能。

2、日本模式

其運(yùn)作流程為：

(1)房地產(chǎn)企業(yè)將土地、建筑物分售給投入者，由投入者繳納土地、建筑物的價款給房地產(chǎn)企業(yè);

(2)投入者將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托給房地產(chǎn)投入信托企業(yè)實行經(jīng)營管理;

(3)信托企業(yè)將房地產(chǎn)全部租賃給房地產(chǎn)企業(yè)，同時向該企業(yè)收取租賃費(fèi);

(4)房地產(chǎn)企業(yè)也可以將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租給承租人，向承租人收取租賃費(fèi);

(5)信托企業(yè)向投入者發(fā)放紅利;

(6)信托銀行也可以將該房地產(chǎn)在市場上銷售，從購買者身上獲取價款，再按比例分配給投入者。