安置房70年后歸誰(shuí)
安置房70年后歸誰(shuí)
安置房產(chǎn)權(quán)70年后,根據(jù)土地使用者申請(qǐng)續(xù)期與否,決定土地適用權(quán)以及房產(chǎn)所有權(quán)的權(quán)屬,延期則歸原有者,不延期歸國(guó)家。
安置房的主要優(yōu)勢(shì)
1、是現(xiàn)房，而且早期的安置房有些的地理位置優(yōu)越，小區(qū)配套較完善;
2、戶(hù)型適中，以小兩房、小三房、部分中三房為主，即建筑面積120平方米以?xún)?nèi)的戶(hù)型占絕大多數(shù)，而且大部分為多層建筑
3、政府統(tǒng)建的房屋質(zhì)量較為穩(wěn)定;
4、安置房依托地理優(yōu)勢(shì)和小區(qū)配套優(yōu)勢(shì)，升值比率與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期吻合，升幅較快
更重要的是，這些安置房如果沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，價(jià)格普遍會(huì)比市價(jià)低。
當(dāng)然，還有一個(gè)客觀(guān)原因，安置房的業(yè)主往往享受多套房源，使其有出售的需求和可能。
安置房買(mǎi)賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)
第一、政策因素。
根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是因重大市政工程動(dòng)遷而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。此類(lèi)房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類(lèi)是因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買(mǎi)的中低價(jià)位商品房 (與市場(chǎng)價(jià)比較而言)。該類(lèi)商品房和一般的商品房相比沒(méi)有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。
第二、價(jià)格因素。
拆遷安置房的買(mǎi)賣(mài)大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時(shí)間長(zhǎng)、變化大，特別是價(jià)格不斷上漲，到交房時(shí)的價(jià)格可能相差近千元，拆遷戶(hù)認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價(jià)，最終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。
第三、人的因素。
“共有人”是拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。共有人會(huì)以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項(xiàng)“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的”及第6項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請(qǐng)求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。對(duì)此筆者認(rèn)為，根據(jù)人大常委會(huì)對(duì)《民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)，共有財(cái)產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無(wú)效，但該意見(jiàn)同時(shí)規(guī)定，如果第三人善意取得財(cái)產(chǎn)，其取得財(cái)產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護(hù)。而由此給其他共有人造成的損失，應(yīng)該由擅自處置財(cái)產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓尚未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn)，其立法目的就是為制止來(lái)源不明、權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而當(dāng)事人之間的拆遷房買(mǎi)賣(mài)合同在訂立合同時(shí)就來(lái)源明確、權(quán)屬清楚，拆遷戶(hù)主張合同無(wú)效違背誠(chéng)實(shí)信用原則。為保護(hù)交易安全，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。賣(mài)房人應(yīng)當(dāng)交付房屋，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。
因此，為減少矛盾、避免糾紛，購(gòu)置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來(lái)說(shuō)對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以到開(kāi)發(fā)公司或房地產(chǎn)交易中心查詢(xún)房屋的產(chǎn)權(quán)資料、土地性質(zhì)等狀況，如房屋尚未建造或正在建造，買(mǎi)家非但要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)，而且還要承擔(dān)安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境改變等不確定的風(fēng)險(xiǎn)。其次是訂立協(xié)議時(shí)要出售方全體共有人簽名，以減少風(fēng)險(xiǎn)。
安置房最大的缺點(diǎn)是什么
1、有限的可用性： 安置房通常供不應(yīng)求，因此等待列表可能會(huì)很長(zhǎng)。有些人可能需要等待很長(zhǎng)時(shí)間才能獲得這種住房。
2、質(zhì)量和維護(hù)問(wèn)題： 由于經(jīng)費(fèi)有限，一些安置房可能維護(hù)不良，存在結(jié)構(gòu)問(wèn)題或衛(wèi)生條件不佳。這可能導(dǎo)致居住環(huán)境的下降，影響住戶(hù)的生活質(zhì)量。
3、社區(qū)隔離： 安置房通常集中在特定地區(qū)或樓盤(pán)中，這可能導(dǎo)致住戶(hù)與更廣泛社區(qū)的隔離，增加社會(huì)融合的挑戰(zhàn)。
4、租金上漲風(fēng)險(xiǎn)： 一些安置房項(xiàng)目可能會(huì)面臨租金上漲的風(fēng)險(xiǎn)，特別是當(dāng)政府或非營(yíng)利組織無(wú)法維持低租金水平時(shí)。這可能使一些低收入家庭無(wú)法承受租金。
5、經(jīng)濟(jì)激勵(lì)問(wèn)題： 安置房可能減少住戶(hù)的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)，因?yàn)樽?hù)可能沒(méi)有積極尋找更高薪的工作或提高其經(jīng)濟(jì)狀況，以避免失去低租金住房的資格。
6、資源限制： 政府或非營(yíng)利組織管理的安置房項(xiàng)目通常面臨有限的資源，這意味著它們可能無(wú)法提供額外的支持或服務(wù)，如職業(yè)培訓(xùn)、心理健康服務(wù)等，以幫助住戶(hù)脫離貧困。
7、隨地域限制： 安置房通常位于城市或城市周邊地區(qū)，這可能使住戶(hù)遠(yuǎn)離工作場(chǎng)所、學(xué)校和其他基本服務(wù)，導(dǎo)致交通和時(shí)間成本增加。
8、社會(huì)標(biāo)簽： 住在安置房中的人可能會(huì)面臨社會(huì)標(biāo)簽或偏見(jiàn)，這可能會(huì)對(duì)他們的自尊心和社交生活產(chǎn)生負(fù)面影響。
安置房是大產(chǎn)權(quán)還是小產(chǎn)權(quán)
安置房是大產(chǎn)權(quán)。
1、安置房與小產(chǎn)權(quán)房較大的區(qū)別在于：是否能取得房屋所有權(quán)
2、安置房：安置房是根據(jù)國(guó)家政策規(guī)定，對(duì)被拆遷戶(hù)進(jìn)行的安置補(bǔ)償，故凡是通過(guò)正規(guī)拆遷程序，由取得拆遷許可證的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建造的安置房屋，被安置人將來(lái)都能取得房屋的產(chǎn)權(quán)證并擁有房屋所有權(quán)的，只是相對(duì)要經(jīng)過(guò)更長(zhǎng)的時(shí)間才能取得房產(chǎn)證。
3、小產(chǎn)權(quán)房：小產(chǎn)權(quán)房因違背國(guó)家法律規(guī)定而無(wú)法取得房產(chǎn)證，實(shí)踐中，很多地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房都有由鄉(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，該種房屋亦被俗稱(chēng)為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，有權(quán)頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)的機(jī)構(gòu)應(yīng)是縣級(jí)以上房屋土地主管部門(mén)，而鄉(xiāng)(村)級(jí)政府或其他機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)制作頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，所以鄉(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證只能證明買(mǎi)受人對(duì)該套房屋享有使用權(quán)，而不能產(chǎn)生確認(rèn)買(mǎi)受人對(duì)該套房屋享有所有權(quán)的法律效果。