房貸利率下調會導致房價上漲嗎

從需求端看，房貸利率下降有助于減少購房者的財務成本，進而可能帶動需求回暖。8月22日，5年期以上LPR(貸款市場報價利率)從4.45%降至4.3%。此前，監(jiān)管部門已將首套房貸款利率的下限調整為“不低于5年期以上LPR減20個基點”，也就是說，目前首套房貸款利率可低至4.10%。房貸利率下降一定會引發(fā)需求端快速反彈嗎?答案是否定的。目前受新冠疫情多地散發(fā)影響，部分居民的收入出現較大波動甚至無法按時還房貸。此時降低房貸利率，更大的作用在于幫助受困個體渡過難關，而非強烈刺激市場需求。

需注意，除了需求端，供給端也發(fā)生了變化，供給也可能回暖。今年1月至7月，全國房地產開發(fā)投資同比下降6.4%，其中住宅投資下降5.8%。5年期以上LPR下降后，房地產企業(yè)的中長期貸款利率也隨之下降。從短期看，這有助于降低房企融資成本，緩解部分房企的資金鏈緊張困境，為“保交樓”創(chuàng)造條件。從中長期看，融資成本降低能夠減少房企的生產成本，加之監(jiān)管部門已多次提出“保障房地產合理融資需求”，在二者的綜合作用下，房地產投資可能出現回暖，從而增加供給。

分析了需求端、供給端，我們再來看價格預期。之所以要理性看待房貸利率下降的影響，是因為它關乎價格預期，而預期又是影響住房價格的重要變量。購房者在實際判斷的過程中通常會形成兩類預期，即適應性預期和理性預期。前者是指，購房者可能基于過去的住房價格趨勢，形成對未來住房價格的預期;后者是指，購房者可能基于各種信息而非僅僅是過去趨勢形成對未來住房價格的預期。預期穩(wěn)則價格穩(wěn)、市場穩(wěn)。當前，不論是房貸利率下降，還是保障房地產合理融資需求，都是穩(wěn)定預期的必要舉措。

由此可見，若價格預期穩(wěn)定且需求端、供給端均有所回暖，房價將保持平穩(wěn)走勢。因此，由房貸利率下降直接得出房價上漲的結論，這并不科學。此次5年期以上LPR下降的主要影響是降低實體經濟融資成本、提振市場主體信心、促進信貸有效需求回升;與5年期以上LPR掛鉤的房貸利率下降，其主要作用是幫助購房者節(jié)約利息、增加可支配收入，從而提振消費預期。二者協(xié)同發(fā)力，進一步鞏固經濟恢復基礎，保持經濟運行在合理區(qū)間。

LPR利率是什么意思

貸款市場報價利率(Loan Prime Rate, LPR)是由具有代表性的報價行，根據本行對最優(yōu)質客戶的貸款利率，以公開市場操作利率(主要指中期借貸便利利率)加點形成的方式報價，由中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心計算并公布的基礎性的貸款參考利率，各金融機構應主要參考LPR進行貸款定價。 現行的LPR包括1年期和5年期以上兩個品種。LPR市場化程度較高，能夠充分反映信貸市場資金供求情況，使用LPR進行貸款定價可以促進形成市場化的貸款利率，提高市場利率向信貸利率的傳導效率。

貸款市場報價利率(LPR)由各報價行于每月20日(遇節(jié)假日順延)，以0.05個百分點為步長，向全國銀行間同業(yè)拆借中心提交報價，全國銀行間同業(yè)拆借中心按去掉最高和最低報價后算術平均，向0.05%的整數倍就近取整計算得出LPR，于當日9時15分公布，公眾可在全國銀行間同業(yè)拆借中心和中國人民銀行網站查詢?，F行的LPR包括1年期和5年期以上兩個品種。

LPR下降為什么房貸增加

LPR下降后房貸卻增加了，很可能是因為客戶當初在簽訂合同時給自己的商業(yè)貸款選擇的重定價日是貸款發(fā)放日的緣故。大家需要注意：

1.一旦發(fā)生LPR利率的變動，重新定價日當月就會存在分段計息的情況，當期月供的前半部分參照舊利率，后半部分則參照新利率。

2.通常貸款利率都是年利率的形式，而按照國際慣例，年利率對照的是360天，平分到每個月就是30天，但在實際執(zhí)行時依照當月的實際天數進行計息。如果上個月是30天，而重新定價日所在當月是31天，比上個月多出1天時間，若LPR利率下降所帶來的利息降幅抵不上第31天的利息，自然就會導致月供上升。

總結來說，此種情況一般發(fā)生在重新定價日所在當月是大月，而上一個月是小月，且重新定價日為月末時間，如此一來，LPR利率下降后實際影響的當月天數較少，自然也就會出現利息的下降無法彌補第31天利息的情況。不過此種特殊情況通常在下個月就會消失，大家不必過于擔心。