新年將至，部分存量貸款即將迎來重新定價。據(jù)記者了解，選擇將每年1月1日作為“重定價日”、且在今年6月20日以前定價的存量房貸，利率即將再度下調(diào)10個基點。這與今年9月底開始的存量房利率調(diào)整并不沖突。

央行降息房貸會自動降嗎

央行降息包括降低公積金貸款利率、降低商業(yè)性住房貸款利率下限、降低中期借貸便利間接引導(dǎo)LPR降低，房貸是否會跟著降這是需要根據(jù)具體情況來定的，具體情況如下：

1.LPR利率降低

采用LPR浮動利率定價的房貸，利率會在重定價日后隨參考的LPR降低而自動降低，銀行會自動重定價并更改還款計劃，不需要房貸客戶主動申請操作。不過值得注意的是，申請房貸時會商議好每年的重新定假日，定價周期是一年，一年中LPR會更新12次，但房貸利率只會參考距離重定價日最近的一次LPR。比如一筆10年期的房貸，重定價日是每年1月1日，那么參考的就是每年12月20日更新的5年以上LPR。

2.公積金貸款利率降低

遇到公積金貸款利率被國家統(tǒng)一調(diào)整降低的情況時，新申請的房貸，從當下起就可以按降低后的新利率執(zhí)行;而之前的一些存量房貸，一般是從次年1月1日起按降低后的新利率執(zhí)行。

可見，央行降低公積金貸款利率，房貸利率也是自動降的，新申請的房貸就當下就可以自動降了，存量房貸從次年1月1日開始降，公積金中心會自動調(diào)整還款計劃，不需要客戶主動申請。

3.商業(yè)住房貸款利率下限降低

住房貸款利率下限降低，是針對還沒申請房貸的人而言，利率降低就相當于定價降低，這些人就可以用更低的成本來貸款買房了。

就跟超市里的商品價格一樣，原價格在5元，后來價格降低為3元了，之前已經(jīng)消費買單了的人群不可能再要求超市老板退還2元，只能說現(xiàn)在能以3元的價格重新購買。因此這種情況下的央行降息，新申請房貸的客戶，利率是自動跟著改變的，但存量房貸客戶，利率不會自動變。

購房貸款有哪些步驟

要辦理買房貸款，流程主要包括以下幾個環(huán)節(jié)。

第一步、選房、首付選好要購買的房子，和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂購房合同協(xié)議，并支付一定的首付款給對方。

1、購買首套房，商業(yè)貸款首付一般最低三成;購買二套房，國務(wù)院有明確規(guī)定，首付不能低于40%。

2、若是申請公積金貸款買房，建筑面積不超過90平方米，首付最低兩成;建筑面積超過90平方米，首付最低三成。

第二步、提出申請向選定銀行或當?shù)刈》抗e金管理中心提出貸款申請，填寫貸款申請表，填完確認一遍信息無誤，再連同帶來的申請資料一并提交上去。

需要準備的資料主要有：1、個人身份證、當?shù)貞艨诓净驎鹤∽C(若與配偶共同申請，還需提供配偶身份證、結(jié)婚證)。

2、與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的購房合同協(xié)議、首付款收據(jù)。

3、經(jīng)濟收入證明文件，比如銀行流水、工資單等等。

第三步、貸款審核銀行/住房公積金管理中心受理后會針對提供的資料展開審核，同時查詢其征信報告，看是否符合貸款條件;以及會安排評估機構(gòu)評估所購房產(chǎn)價值，然后計算貸款額度，確定貸款期限。

房貸的還款方式有幾種

房貸的還款方式有幾種：等額本金還款法、等額本息還款法、按期付息還本、一次還本付息法、轉(zhuǎn)按揭、寬限期還款法、雙-周供、存抵貸法、公積金轉(zhuǎn)帳還貸等等。

一、等額本金還款法

即貸款人將按揭貸款的本金分攤到每個月內(nèi)，同時付清上一交易日至本次還款日之間的利息。

計算公式：每月還款額=貸款本金÷貸款期月數(shù)+(本金-已歸還本金累計額)×月利率

其中：累計已還款本金=貸款本金/總還款月數(shù)乘已還款月數(shù)

優(yōu)點：隨著還款次數(shù)的增多，還款壓力會越來越小，并且總的利息支出較低。

缺點：前期月供較高，還款壓力很大。

適用人群：這種方式適合目前收入高，但預(yù)計將來收入會減少的人群，收入高的中年以上人群比較適合選擇這種方法。

二、等額本息還款法

等額本息還款法指借款人把按揭貸款的金額和利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每月之中。作為還款人，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增，利息比重逐月遞減。

計算公式：每月還款額=[貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)]÷[(1+月利率)^還款月數(shù)—1]

優(yōu)點：操作簡單，每月承擔相同的款項方便安排收支。

缺點：由于利息不會隨本金數(shù)額歸還而減少，銀行資金占用時間長，還款總利息較高。

適用人群：適用于大多數(shù)借款人，尤其是收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，經(jīng)濟條件不允許前期投入過大的家庭，也可以選擇這種方法。

三、按期付息還本

按期付息還本是指借款人通過和銀行協(xié)商，為貸款本金和利息歸還制訂不同還款時間單位。即自主決定按月、季度或年等時間間隔還款。實際上，就是借款人按照不同財務(wù)狀況，把每個月要還的錢湊成幾個月一起還。

優(yōu)點：還款比較靈活，適當緩解還款壓力

缺點：若長時間收入處于低迷時期，可能導(dǎo)致無法還貸的現(xiàn)象。

適用人群：按期付息還本方式適用于收入不穩(wěn)定人群，以及個體經(jīng)營工商業(yè)者。目前很多收入與工作量直接掛鉤的年輕人也有選擇按期付息還本方式的傾向。

四、一次還本付息法

一次還本付息法，又稱到期一次還本付息法，是指借款人在貸款期內(nèi)不是按照月償還本息，而是貸款到期后一次性歸還本金和利息，這種方法只適合短期借貸。

計算公式：到期一次還本付息額=貸款本金×[1+年利率(%)](貸款期為一年)

到期一次還本付息額=貸款本金×[1+月利率(‰)×貸款期(月)](貸款期不到一年)

其中：月利率=年利率÷12

優(yōu)點：對于小企業(yè)和個體經(jīng)營者，這種方式可以減輕還款壓力。

缺點：這種方法容易使貸款人缺少還款強迫外力，除非貸款人有比較好的自我安排能力，否則慎用這種方法。

適用人群：這種方法一般適用于期限在一年以內(nèi)的貸款客戶，通常是有價單證(如：銀行存單、國債等)質(zhì)押貸款。

房貸如何還最劃算?

給房貸還款，可以按照自身還款能力選擇以下合適自己的還款方式，主要有兩種：1、等額本息等額本息還款方式在整個貸款期限內(nèi)，月還款額都將保持一致。

不過本金和利息的占比會不斷發(fā)生變化。

在還款前期，利息占比更大，隨著逐漸還款，利息占比將逐月遞減、本金占比則會逐月遞增。

計算公式是：月還款額(本金+利息)=[貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)]÷[(1+月利率)^還款月數(shù)-1]。

(1)優(yōu)點：由于每月還款數(shù)額相同，會比較方便安排收支，適合經(jīng)濟收入處于較穩(wěn)定狀態(tài)的借款人。

(2)缺點：需要付出更多的利息，基本上要等到還款年限過半后，月還款額中本金的比例才會開始超過利息占比，不適合提前還款。

2、等額本金等額本息還款方式會先將貸款總額等分，然后每月償還相同數(shù)額的本金和剩余貸款在該月產(chǎn)生的利息。

在還款前期，月還款額會比較大，隨著不斷還款，貸款越還越少，利息也就會越來越少，月還款額是逐月下降的。

計算公式是：月還款金額=(貸款本金÷還款月數(shù))+(貸款本金-已歸還本金累計額)×月利率。