利率上升也救不了樓市
利率上升也救不了樓市
對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
啥意思，通俗點來說，新政出來以后，首套房利率最低可能降到4.4%。這樣的利率與去年的高利率相比，差距不是一般的大呀。
去年，很多人買首套房的利率普遍在5.9%，以按揭30年、貸款總額100萬來計算，如果按照去年的利率，總利息起碼也要110多萬，可是如果按照剛剛出來的新政，總利息只需要80萬左右，足足比去年少了30萬。
一輛寶馬，就這樣沒了。
而對于那些去年、前年，在高價格期間、高利息時候買樓的業(yè)主，可能要哭暈在廁所了。
01.
這兩年疫情反復(fù)、外加大宗商品價格的暴漲，導(dǎo)致國內(nèi)不少企業(yè)以及就業(yè)情況都不太樂觀。
整體經(jīng)濟不太好，樓市就更慘了。
前段時間，網(wǎng)上公布了今年4月份的貸款數(shù)據(jù)：
同比去年，4月份人民幣貸款少增了8231億元;住戶貸款少增了7453億元、住房貸款少增4022億元、不含住房貸款的消費貸款少增1861億元、經(jīng)營貸款少增1569億元。
這些都是與去年同比的數(shù)據(jù)，每一項都在減少。說明了啥?個人和企業(yè)的融資需求全面萎縮，說明大家都不愿意貸款，更不愿意貸款買房了。
以前，大家手上沒錢沒關(guān)系，只要認為房子會一直漲，大不了貸款買，最終都可以推動房價。
可是，三年疫情以后，大家對樓市的看法不僅僅停留在對樓市的信心、對投資的信心上面，還多了一些對個人前途、和企業(yè)命運的擔憂。
可以說，以前買房的人很少考慮自己的長期就業(yè)問題，很少考慮自己所在單位是否能長期支持他在這個企業(yè)就業(yè)，讓他實現(xiàn)長期穩(wěn)定還貸。
而今，變化太快!除了有國際上形勢瞬變、大宗商品價格上漲、能源價格持續(xù)高位，導(dǎo)致的成本不斷攀升，從而進一步導(dǎo)致的企業(yè)生存壓力;還有疫情反復(fù)可能帶來的就業(yè)壓力。
大家的信心在降級，預(yù)期也慢慢變差，以前沒錢可以貸款，現(xiàn)在任你說破了嘴，大家也不肯花錢，不肯借錢。
02.
就目前情況，樓市搞定向降息后，要實現(xiàn)以前那樣的買房大潮，可能性不大了。
畢竟當下的情況并不是房價周期的中期、或初期，有人算了一筆賬，如果按照目前咱們國家的房子的建設(shè)總量，和整個中國家庭的數(shù)量來算，其實每戶一房，差不多夠了。
只是目前的現(xiàn)狀是，很多人手上有幾套房，一部分人手上根本就沒房。但對于那些已經(jīng)構(gòu)成買房年齡、但依然沒有在這波樓市周期買房的人而言，在如今的高房價、低利息現(xiàn)狀下，想要實現(xiàn)這一撥人買房的可能性不大。
而剩余已經(jīng)買了房子的人，再買房的目地，要么為改善居住環(huán)境，要么為投資。而投資的前提得有利可圖，畢竟資本逐利是人之本性。
如果對房子漲價的預(yù)期不高，對入手房子多了一份跌價的擔憂，投資者又怎么會在這個時候因為利息降低就貿(mào)然入市呢?
說白了：買房人躺平，再多的刺激政策也失靈。
03.
再聊一聊庫存，據(jù)說到今年二月份為止，咱們的房產(chǎn)商手中已經(jīng)建好的、但沒有賣掉的房子，還有5億多平方米。
也就是說，從現(xiàn)在起，如果全國不再新增一宗住宅用地入市，現(xiàn)有的庫存可能需要至少幾年才能消化。
當然，這只是做一個全國的統(tǒng)計，并沒有細分城市，像鶴崗這樣的城市，估計目前的庫存用上十年，也不一定能被消化掉。
而對于北上廣深這樣的一線城市，相對來說，時間就較短一些。
除此之外，再加上咱們國內(nèi)的空置率，即便老百姓買了沒住、用來投資的房子，將近也有60億平方米。
這兩個算一塊，怎么也得賣幾年。
當然了，咱們地方上不賣得也不可能，房地產(chǎn)作為咱們國家的支柱產(chǎn)業(yè)，這事改變不了。
只是，在整個宏觀經(jīng)濟并不太理想的情況下，想要看到樓市的曙光，估計除了要么這兩年徹底擰緊土地的供應(yīng)水龍頭之外，就只能搞一些不同尋常的刺激措施了。
各地樓市優(yōu)化政策此起彼伏
每經(jīng)AI快訊，今年以來，地產(chǎn)業(yè)暖風勁拂，迎來了史上罕見的政策密集期。據(jù)統(tǒng)計，今年前4月，全國有83個城市出臺了與房地產(chǎn)相關(guān)的優(yōu)化政策。然而，仍有部分房企未能切實感受到溫暖。從此次最新獲許發(fā)債的3家企業(yè)來看，即便是財務(wù)狀況相對較好的房企發(fā)行公司債，也需要配套信用保護工具。記者采訪調(diào)研十多家房企后發(fā)現(xiàn)，一些二、三線面臨困難的房企“近渴難解”，生存狀態(tài)仍是寒意陣陣。多名地產(chǎn)圈人士認為，房地產(chǎn)行業(yè)要實現(xiàn)良性循環(huán)，還需要更多的金融創(chuàng)新，最大限度喚醒市場活力與信心，提升微觀主體的“自愈”能力。
房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)信心受挫
5月16日上午，國家統(tǒng)計局發(fā)布了1~4月宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)各指標下滑幅度超乎市場預(yù)期。
從開發(fā)投資指標來看，1~4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降2.7%，降幅較一季度擴大3.4個百分點。單月看，4月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.1%，降幅較3月份擴大7.7個百分點。
由于房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)信心受挫，新開工和竣工規(guī)模更是一降再降。1~4月，房企房屋施工面積同比持平，新開工面積同比下降26.3%，竣工面積同比下降11.9%，三者較一季度降幅分別擴大1個、8.8個和0.4個百分點。
從銷售指標來看，1~4月商品房銷售面積同比下降20.9%，較一季度數(shù)據(jù)(同比下降13.8%)繼續(xù)放緩;商品房銷售額同比下降29.5%;一季度這一數(shù)據(jù)為同比下降22.7%。
尤其是4月份單月，商品房銷售面積和銷售額均不足5位數(shù)，分別為8722萬平方米和8134億元，同比分別下降39%和46.6%;二者降幅較3月份擴大21.3個百分點和20.4個百分點。
疫情反復(fù)對區(qū)域樓市造成嚴重影響，1~4月東部地區(qū)和東北地區(qū)商品房銷售面積分別同比下降28%和42.7%。尤其是受上海疫情輻射，長三角城市群內(nèi)強二三線城市普遍遭遇了間歇性靜態(tài)管控，對市場情緒和購買能力影響巨大。東部區(qū)域尤其長三角區(qū)域向來是全國房地產(chǎn)市場重點區(qū)域，東部地區(qū)樓市銷售停滯使得全國商品房規(guī)模失去支柱。
中國民生銀行研究院宏觀研究中心主任王靜文認為，房地產(chǎn)銷售低迷主要受三方面因素影響：一是由于疫情防控收緊，居民看房購房行為受到限制;二是居民收入增速明顯放緩，繼續(xù)加杠桿能力受到削弱;三是受近兩年房企債務(wù)違約事件影響，居民對期房銷售不信任，也對房地產(chǎn)銷售形成拖累。
從資金來源來看，1~4月房企到位資金同比下降23.6%，較一季度數(shù)值(同比下降19.6%)繼續(xù)惡化。其中，國內(nèi)貸款同比下降24.4%，弱于一季度指標(同比下降23.5%)，自籌資金同比下降5.2%;定金及預(yù)收款同比下降37%(一季度為同比下降31%);個人按揭貸款同比下降25.1%(一季度為同比下降18.8%)。
需要指出的是，4月份房企資金來源中，國內(nèi)貸款1311.6億元，低于2021年以來最低值，表明銀行對于房企貸款發(fā)放的意愿仍未修復(fù)。
在房地產(chǎn)行業(yè)風險仍未出盡的時候，房企外部融資壓力依舊較大。中指院數(shù)據(jù)顯示， 4 月房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資規(guī)模為431.4億元，同比下降 41.1%，環(huán)比下降 25.1%。
從拿地指標來看，1~4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1766萬平方米，同比下降46.5%;土地成交價款955億元，同比下降20.6%;二者降幅均較一季度有所擴大。單月來看，4月土地購置面積和土地成交價款分別為427萬平方米和283億元，同比下降57%和28%。
在今年多個城市首輪集中供地中，參拍企業(yè)仍以國企央企和區(qū)域平臺公司為主，大部分民企依舊受制于流動性壓力無力參與其中。
這是一個惡性循環(huán)。在房地產(chǎn)銷售持續(xù)下行，房企資金壓力進一步凸顯時，房企的投資拿地需求自然會進一步減弱。房地產(chǎn)銷售作為房地產(chǎn)投資先行指標，在銷售尚未見底時，房地產(chǎn)投資自然轉(zhuǎn)向偏弱。
4月份，國房景氣指數(shù)在1月跌破100后再次下跌至95.89，降至2016年初以來最低水平，市場仍處于“政策底”與“市場底”之間的過渡階段。