房地產(chǎn)投入概述

房地產(chǎn)投入形式多種多樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所實行的房地產(chǎn)開發(fā)是人們最熟悉的一種類型;為了出租經(jīng)營而購買住宅或辦公樓也是相當(dāng)普遍的房地產(chǎn)投入類型;將資金委托給信托投入企業(yè)用以購買或開發(fā)房地產(chǎn)也是房地產(chǎn)投入;企業(yè)建造工廠、學(xué)校建設(shè)校舍、政府修建水庫等等，都屬于房地產(chǎn)投入。盡管它們表現(xiàn)形式各異，但它們都有一個共同的特點，即通過犧牲現(xiàn)在的某些利益換取預(yù)期收益。要強調(diào)的是，“現(xiàn)在的某些利益”是指即期的、確定性的利益，但預(yù)期收益卻要到未來才能實現(xiàn)，而且這種未來收益在時間和總量上都難以精確預(yù)測。所以，房地產(chǎn)投入決策中，估算總成本和利潤的同時還應(yīng)考慮時間因素。只有在比較項目收益和支出的總量與時間的基礎(chǔ)上，并考慮預(yù)測的置信水平時，才有可能作出合理的投入決策。

另外，因為在市場經(jīng)濟條件下，投入者往往同時面對多種投入機會，雖然各個投入機會的即期支出相對容易確定，但是它們的未來收益卻是難以確定的;而且，投入者在決策之前，往往會發(fā)現(xiàn)，誘人的機會常常不只一個，但投入者可資利用的資源卻總是有限的，所以，這時就需要有一種方式能夠?qū)Ω鞣N投入方案實行評估，幫助投入者在各種限制條件的前提下，如可承受的危機、所要求的資產(chǎn)流動性、投入組合平衡以及來自經(jīng)營管理部門的有關(guān)限制條件等等，使得最終所選擇的投入項目獲得最大的效益。

房地產(chǎn)投入的特征

同一般投入相比，房地產(chǎn)投入具備以下特征：

1、房地產(chǎn)投入對象的固定性和不可移動性。

房地產(chǎn)投入對象是不動產(chǎn)，土地及其地上建筑物都具備固定性和不可移動性。不僅地球上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附屬物一旦形成，也不能移動。這一特點給房地產(chǎn)供給和需求帶來重大影響，如果投入失誤會給投入者和城市建設(shè)造成嚴重后果，所以投入決策對房地產(chǎn)投入更為重要。

2、房地產(chǎn)投入的高投入和高成本性。

房地產(chǎn)業(yè)是一個資金高度密集的行業(yè)，投入一宗房地產(chǎn)，少則幾百萬，多則上億元的資金。這緊要是由房地產(chǎn)本身的特點和經(jīng)濟運行歷程決定的。房地產(chǎn)投入的高成本性緊要源于以下幾個原因：

一是土地開發(fā)的高成本性。

由于土地的位置固定，資源相對稀缺程度較高以及其具備不可替代性，土地所有者在出售和出租土地時就要按照土地預(yù)期的出產(chǎn)能力和位置、面積、環(huán)境等特點，作為要價的依據(jù)，收取較高的報酬;同時作為自然資源的土地，不能被社會直接利用，必須投入一定的資本實行開發(fā)，所有這些因素都使土地開發(fā)的成本提高。

二是由于房屋建筑的高價值性。

房屋的建筑安裝成本，通常也高于一般產(chǎn)品的出產(chǎn)成本，這是由于房屋的建筑安裝要耗費大量的建筑材料和物資，需要有大批技術(shù)熟練的勞動力、工程技術(shù)人員和施工經(jīng)營管理人員，要使用許多大型施工機械。此外，由于建筑施工周期一般較長，占用資金量較大，需要支付大量的利息成本。再加上在房地產(chǎn)成交時，由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式，使房地產(chǎn)的投入資金回收緩慢，因此，也增加了房屋建筑物的成本量。

三是房地產(chǎn)經(jīng)濟運作中交易費用高。

一般而論，房地產(chǎn)開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多，涉及的經(jīng)營管理部門及社會各方面的關(guān)系也多。這使得房地產(chǎn)開發(fā)在其運作歷程中，包含廣告費、促銷費、公關(guān)費都比較高昂，從而也增大了房地產(chǎn)投入成本。

3、房地產(chǎn)投入的回收期長和長周期性。

整個房地產(chǎn)投入的實際操作，就是房地產(chǎn)整個開發(fā)歷程。對每一個房地產(chǎn)投入項目而言，它的開發(fā)階段一直會持續(xù)到項目結(jié)束，投入和使用的建設(shè)開發(fā)期是相當(dāng)漫長的。房地產(chǎn)投入歷程中間要經(jīng)過許多環(huán)節(jié)，從土地所有權(quán)或使用權(quán)的獲得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最終收回全部投入資金需要相當(dāng)長的時間。房地產(chǎn)投入的資金回收期長，原因包含：

一是因為房地產(chǎn)投入不是一個簡單的購買歷程，它要受到房地產(chǎn)市場各個組成部分的制約，如受到土地投入市場、綜合開發(fā)市場、建筑施工市場、房產(chǎn)市場的限制，其中特別是房屋的建筑安裝工程期較長。投入者把資金投入房地產(chǎn)市場，往往要經(jīng)過這幾個市場的多次完整的運動才能獲得利潤。

二是由于房地產(chǎn)市場本身是一個相當(dāng)復(fù)雜的市場，其復(fù)雜性不是單個投入者在短期內(nèi)所能應(yīng)付得了的。所以，一般投入者必須聘請專業(yè)人員來實行輔助工作，才能完成交易。這樣，又會增加一定的時間。

三是如果房地產(chǎn)投入的部分回收是通過收取房地產(chǎn)租金實現(xiàn)的，由于租金回收的時間較長，這樣更會使整個房地產(chǎn)投入回收期延長。

4、房地產(chǎn)投入的高危機性。

由于房地產(chǎn)投入占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期又長，而市場是瞬息萬變的，因此投入的危機因素也將增多。加上房地產(chǎn)資產(chǎn)的低流動性，不能輕易脫手，一旦投入失誤，房屋空置，資金不能按期收回，企業(yè)就會陷于被動，甚至債息負擔(dān)沉重，導(dǎo)致破產(chǎn)倒閉。

5、房地產(chǎn)投入的強環(huán)境約束性。

建筑物是一個城市的構(gòu)成部分，又具備不可移動性。因此，在一個城市中客觀上要求有一個統(tǒng)一的規(guī)劃和布局。城市的功能分區(qū)，建筑物的密度和高度，城市的生態(tài)環(huán)境等等都構(gòu)成外在的制約因素。房地產(chǎn)投入必須服從城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境規(guī)劃的要求，把微觀經(jīng)濟效益和宏觀經(jīng)濟效益、環(huán)境效益統(tǒng)一起來。只有這樣，才能取得良好的投入效益。

6、房地產(chǎn)投入的低流動性。

房地產(chǎn)投入成本高，不像一般商品買賣可以在短時間內(nèi)馬上完成輕易脫手，房地產(chǎn)交易通常要一個月甚至更長的時間才能完成;而且投入者一旦將資金投入房地產(chǎn)買賣中，其資金很難在短期內(nèi)變現(xiàn)。所以房地產(chǎn)資金的流動性和靈活性都較低。當(dāng)然房地產(chǎn)投入也有既耐久又能保值的優(yōu)點。房地產(chǎn)商品一旦在房地產(chǎn)經(jīng)營管理部門將產(chǎn)權(quán)登記入冊，獲取相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)憑證后，即得到了法律上的認可和保護，其耐久保值性能要高于其他投入對象。

房地產(chǎn)投入歷程

房地產(chǎn)投入歷程實際上就是房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營的全歷程。房地產(chǎn)投入周期長、環(huán)節(jié)多，是一個相當(dāng)復(fù)雜的歷程，對此，在房地產(chǎn)開發(fā)一章已經(jīng)實行了一定的闡述，房地產(chǎn)投入歷程與開發(fā)歷程是類似的，不過其側(cè)重點區(qū)別。概括而言，房地產(chǎn)投入歷程大體可分為投入解析、土地開發(fā)權(quán)獲得、房地產(chǎn)出產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)銷售經(jīng)營這四個大的階段。

1、投入解析

房地產(chǎn)經(jīng)濟行為，是個大量資金運動的歷程，一旦作出投入決定，資金的投入就是一個難以逆轉(zhuǎn)的持續(xù)歷程。投入決策準確，是確保整個開發(fā)項目成功的關(guān)鍵。反之，投入決策失誤，就會導(dǎo)致重大損失。因此，慎重地實行決策，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的必要前提。要保證投入決策成功，就必須在市場解析、財務(wù)解析的基礎(chǔ)上，認真做好可行性解析研究。

(1)市場解析。

市場解析的重點在于估計市場對于投入計劃中擬開發(fā)成為房地產(chǎn)商品的需求強度以及競爭環(huán)境的解析。對市場所做的研究有利于正確估計未來房地產(chǎn)的收益，進而有助于投入者在實行財務(wù)解析時，能夠正確計算出未來現(xiàn)金流量。

(2)財務(wù)解析。

投入者經(jīng)由市場解析估計未來房地產(chǎn)的收益，進而估計出未來的現(xiàn)金流量。因此，財務(wù)解析的緊要目的是經(jīng)由現(xiàn)金流量的估計，計算出預(yù)期報酬率，并以所得的結(jié)果與要求的報酬率加經(jīng)比較來判定這項投入是否可行。此外，財務(wù)解析并對投入的危機實行估計，以判定面臨的危機與預(yù)期報酬是否在投入者所接受的范圍內(nèi)。

(3)可行性解析。

可行性解析是一個綜合的步驟。投入者除了利用前述市場解析與財務(wù)解析的結(jié)果，研究和判斷其可行性外，還要實行相關(guān)的建筑與土地使用等法規(guī)限制的研究，以了解投入計劃在法規(guī)限制上是否可行，以及目前的產(chǎn)權(quán)形式與產(chǎn)權(quán)的取得是否可行。而且對房地產(chǎn)開發(fā)的龐大資金來源是否能取得也是一個重要的關(guān)鍵點。

因此，只有在計劃階段中的可行性解析確定后，整個計劃才可能付諸實施，而下一步驟的投入程序才能繼續(xù)實行。投入者必須了解在計劃評估歷程中，可能會因為遭受的限制而作某些修改，因此，投入者在作可行性解析這個步驟時，并不能將其當(dāng)作單純的接受或否決的歷程，它實際上還包含了重新評估與修正的功能。通常，在一些較大項目中，為了確保投入決策成功，可行性解析要反復(fù)研究，在正式?jīng)Q策之前，可作可行性研究，以保證投入決策的準確性。

2、土地開發(fā)權(quán)的獲得

這一歷程中包含土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的取得與議價程序。當(dāng)在計劃時期確定投入計劃可行后，土地使用權(quán)以何種形式取得乃是投入者接下來考慮的要點，如完全買斷，還是合作開發(fā)，或是部分使用權(quán)(如地上權(quán))，或長期租賃等。

在確定產(chǎn)權(quán)形式的同時，要實行的是獲得土地的程序及與土地所有者議價的程序，以確定產(chǎn)權(quán)的取得成本。在這一歷程中，是從一級市場通過批租形式獲得土地，還是從二級市場購得土地，其具體法律手續(xù)各有差異，必須搞清楚其中的每一個環(huán)節(jié)，以免產(chǎn)生不必要的糾紛。此外，由于房地產(chǎn)為良好的擔(dān)保品，而且其取得成本通常非常巨大，因此大多數(shù)的投入者皆運用財務(wù)杠桿以取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，也就是向金融機構(gòu)融資以取得資金。區(qū)別的金融單位其信用成本與融資條件區(qū)別，因此在實行融資行為時，要詳細評估投入計劃與各種融資機會，以選擇最有利的融資方式。

3、房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)

在房地產(chǎn)開發(fā)中，首先要取得政府立項和規(guī)劃的許可。立項和規(guī)劃涉及到資金運作及水、電、煤、路等各項配套條件，是一個相當(dāng)繁雜但又十分重要的工作。在房地產(chǎn)整個開發(fā)歷程中，其與投入決策、土地使用權(quán)獲得一起又稱為開發(fā)前期工作時期。

在上述前期工作完成之后，方可進入實質(zhì)性的建設(shè)開發(fā)階段。以后的工作為根據(jù)規(guī)劃及開發(fā)要求實行設(shè)計，然后尋找建筑商實行營造。在整個營造歷程中，投入者又必須實行必要的監(jiān)督或委托監(jiān)理企業(yè)實行建設(shè)監(jiān)理。由于開發(fā)所需要的資金相當(dāng)龐大，因此在大多數(shù)的狀況下，投入者仍須向金融機構(gòu)融資以取得資金。此時，融資行為又成為一項重要的工作，如何取得與選擇有利的融資機會與融資條件，以保證建設(shè)開發(fā)進度及按時竣工完成，成為此時融資行為的緊要目標。

4、房地產(chǎn)銷售經(jīng)營

在房地產(chǎn)銷售階段緊要的工作，包含：

一是必須有完善的營銷規(guī)劃。

包含確定目標市場的購買者，擬定適當(dāng)?shù)臓I銷策略及營銷組織以求順利銷售。

二是實際的銷售行為，

包含根據(jù)市場狀況及可能條件采取的各種促銷手段，以及如簽約、收取訂金、過戶登記等具體手續(xù)。

三為融資行為的實行。

由于房地產(chǎn)金額龐大，在促銷的歷程中，常常需要替買者安排有利的融資計劃以吸引買者，因此融資特別是購房抵押貸款及各項分期付款的行為也會成為這一階段的重要工作。

在這一階段中，某些已開發(fā)完成的房地產(chǎn)，如果不是以銷售為目的，或者因銷售狀況不理想，也可以把這部分房地產(chǎn)作為物業(yè)實行經(jīng)營，即以經(jīng)營謀利為目的。經(jīng)營的形態(tài)緊要分為兩大類：

一類是將房地產(chǎn)出租給他人，并定期收取租金獲取收益。這類租賃的經(jīng)營形態(tài)，投入者負擔(dān)的經(jīng)營管理成本較低，收益固定且危機較小，但是一般而言報酬可能較低。

二類則是由投入者自己經(jīng)營管理，此時投入者可能獲取較高的報酬，但卻須自行負擔(dān)營運的危機，而且收益亦不穩(wěn)定。已開發(fā)完成的房地產(chǎn)，在經(jīng)營階段要依據(jù)區(qū)別的經(jīng)營形態(tài)，采取區(qū)別的經(jīng)營管理行為，如維修、更新、保全、各種費用稅金的繳納與各種收入的收取、以及實際從事營業(yè)的必要經(jīng)營管理行為等。

此外，由于房地產(chǎn)是價高耐用的特殊商品，其維修物業(yè)經(jīng)營管理不僅是房地產(chǎn)商品售后服務(wù)的必需，而且物業(yè)經(jīng)營管理本身也已成為房地產(chǎn)整體開發(fā)中不可或缺的組成部分。因此，采取何種物業(yè)經(jīng)營管理方式及如何真正搞好物業(yè)經(jīng)營管理，也是房地產(chǎn)整個投入歷程中必須認真考慮的。

房地產(chǎn)投入的方式

從一般意義上講，投入者投入房地產(chǎn)，緊要有兩條途徑、四種方式。

1、兩條途徑是指：基本建設(shè)途徑和房地產(chǎn)開發(fā)途徑。

四種方式是指：基本建設(shè)途徑中的基本建設(shè)式;房地產(chǎn)開發(fā)途徑中的樓宇購買式、合作開發(fā)式和股權(quán)購買式。

當(dāng)然，對于基本建設(shè)途徑中實行建設(shè)的房地產(chǎn)項目也可以采取購買、合作或股權(quán)收購的方式，只是對這類性質(zhì)的房地產(chǎn)項目或樓宇采取這些方式不具備典型意義，而且如果這樣做，多數(shù)狀況是改變了這些房地產(chǎn)項目或樓宇的性質(zhì)，即轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)或使其進入房地產(chǎn)市場。故綜合比較，在現(xiàn)行的法律、法規(guī)框架下，實行房地產(chǎn)投入的一般方式有如下四種：

方式一：基本建設(shè)式。

這里所稱的基本建設(shè)，是指按基建程序?qū)嵭袌蠼ǖ姆绞剑ㄔO(shè)自用的房地產(chǎn)項目。方案評價：這種建設(shè)方式是在房地產(chǎn)開發(fā)市場化之前，房地產(chǎn)項目建設(shè)的緊要方式。房產(chǎn)地開發(fā)市場化之后，國家法律和地方式規(guī)、規(guī)章對基本建設(shè)方式實行的房地產(chǎn)項目建設(shè)有嚴格的條件限制，這些條件緊要有三個方面：

一是投入主體的限制。

一般應(yīng)是國家機關(guān)、全民所有制的事業(yè)單位或企業(yè)單位;

二是項目性質(zhì)和用途的限制。

一般應(yīng)是不進入房地產(chǎn)市場的自用、公益性質(zhì)的房地產(chǎn)項目。如國家投入的公用事業(yè)項目等，前述機關(guān)、事業(yè)單位純粹自用公益性質(zhì)的樓宇建設(shè)項目;

三是各地已停止辦理經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓手續(xù)(下稱“停止國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓規(guī)范”)。

除非符合特定條件或經(jīng)政府特批，通過協(xié)議出讓方式取得經(jīng)營性項目的國有土地使用權(quán)已不可能。

方式二：樓宇購買式。

具體做法是：投入人審查一家房地產(chǎn)開發(fā)商的資質(zhì)、該房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)的樓宇的法律狀態(tài)，并考查該寫字樓的地理位置、建筑風(fēng)格等狀況，如認為符合投入人的意圖，則投入人與該房地產(chǎn)開發(fā)商建立商品房買賣法律關(guān)系，通過商品房買賣程序獲得樓宇的全部權(quán)利。

方案評價：這種方式最為簡便。相當(dāng)于對某特定地區(qū)正在實行開發(fā)尚未出售的房地產(chǎn)項目實行全面考查，在法律上、經(jīng)濟上和技術(shù)上實行解析和論證。在此基礎(chǔ)上，選擇一家有實力的開發(fā)商開發(fā)的符合投入人意愿的項目，與其談判達成購買合約。不足之處是：擬購房產(chǎn)所在項目已完成相關(guān)法律程序的審批，其規(guī)劃、建設(shè)等事項已很難更改。對于已建設(shè)完工的項目的狀況，只能在現(xiàn)有市場中實行選擇，不能以自己的意愿實行所需樓宇的設(shè)計和建設(shè)。對于未建設(shè)完成之房地產(chǎn)項目，則又存在著預(yù)購商品房的危機。

方式三：合作開發(fā)式。

具體做法是：如投入人本身不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)和相關(guān)經(jīng)營范圍，則選擇一家有相應(yīng)資質(zhì)、實力和資源的的房地產(chǎn)開發(fā)商實行合作。這種合作既可以是建立合資、合作的房地產(chǎn)開發(fā)的項目企業(yè)，也可以是通過合作協(xié)議的方式實行約定。具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的合作方回收其先前投入并獲得其應(yīng)得之利潤，而投入人則取得雙方合作開發(fā)的房地產(chǎn)項目樓宇的全部產(chǎn)權(quán)。雙方各得其所。

方案評價：合作開發(fā)式的本質(zhì)仍是對雙方合作開發(fā)項目之樓宇的購買。這種方式區(qū)別于樓宇購買式的緊要優(yōu)點是投入人的可控制性增加了。樓宇購買式是買成品，最多只是定作而已。而在合作開發(fā)式中，投入人直接進入項目開發(fā)的歷程之中，可以對合作開發(fā)的房地產(chǎn)項目依區(qū)別的合作開發(fā)方式，實施區(qū)別程度的控制。通過合作開發(fā)，投入人可以對合作開發(fā)的房地產(chǎn)項目的成本、設(shè)計理念、建設(shè)風(fēng)格、樓宇的功用等按自己的意愿實行創(chuàng)作。不足之處是：合作開發(fā)房地產(chǎn)項目涉及到與合作對方的合作，法律關(guān)系及協(xié)作配合比樓宇購買式相比要更復(fù)雜一些。如果實行合作開發(fā)，投入人將要投入大量的人力、物力和財力。另外，合作開發(fā)房地產(chǎn)有兩種方式，即不成立項目企業(yè)的合作開發(fā)方式和成立項目企業(yè)的合作開發(fā)方式。如采用后一種合作開發(fā)方式，則停止國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓規(guī)范將會構(gòu)成一個障礙。

方式四：購買股權(quán)式。

具體做法是：由投入人或投入人的關(guān)聯(lián)企業(yè)對于一家已經(jīng)存在或擬創(chuàng)設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)實行全面收購。通過收購該房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)，而實現(xiàn)對該企業(yè)開發(fā)建設(shè)或擁有的房地產(chǎn)項目或樓宇的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

方案評價：這種方式比較前兩種方式而言，最大的好處在于，投入收購房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)，投入人不發(fā)生直接購買或通過合作方式獲得房地產(chǎn)權(quán)利而產(chǎn)生的購房置物業(yè)的稅費。不足之處有三個方面：

一是投入人對購置股權(quán)而擁有的房地產(chǎn)權(quán)利比較間接;

二是對一家企業(yè)股權(quán)的收購，投入人需與另一家關(guān)聯(lián)企業(yè)聯(lián)手實行，投入人與該關(guān)聯(lián)企業(yè)的關(guān)系將對投入人對間接購置的房地產(chǎn)的使用和處置產(chǎn)生一定的影響;

其三，如不是對一個現(xiàn)成的房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)實行收購，而是成立一個項目企業(yè)再去收購其股權(quán)，則停止國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓規(guī)范也會構(gòu)成一個障礙。