判斷一個城市是否有活力，一定要看這個城市是否有持續(xù)性的人口流入，關(guān)注一個數(shù)據(jù)——人口機械增長數(shù)值，這個值越大，人口凈流入越多。

人口才是城市活力的根本。有人口，才會有需求;有需求，才會有租房、買房，才會有交易;有交易，房子才會有流動性，才能變現(xiàn)。

所以，選擇城市時，一定要避開那些嚴重收縮型城市，要避開人口流失嚴重、產(chǎn)業(yè)衰退嚴重、經(jīng)濟收縮嚴重的城市。

其次，具體到區(qū)域，要去看中介門店飽和度、二手活躍度。

我們通常去做調(diào)研，判斷一個區(qū)域二手房市場活躍度的一個最簡單方法，就是去溜一圈兒，去實地觀察區(qū)域里中介門店的數(shù)量。

中介門店越多的區(qū)域，二手房市場活躍度越高，交易量越大，二手房出租、出售越容易。

最后，具體到產(chǎn)品，看二手交易結(jié)構(gòu)。

投資不同于自住，具體到產(chǎn)品選擇，要站在賣房的角度去看，哪些產(chǎn)品更容易賣出去，哪些產(chǎn)品在二手房交易結(jié)構(gòu)中占比最多，它的流動性就越好，投資價值越高。

諸如北京，面積在60平以下的產(chǎn)品在二手房總交易量中占比33.6%，60-90平的產(chǎn)品在二手房總交易量中占比40.5%，這兩種是二手房交易中的占比最多的產(chǎn)品。

但在鄭州就不同了，鄭州二手房交易中80-100平的緊湊三房交易量最大，60平以下的房源很少很少。

換句話說就是，不管在哪個城市，一定要選能照顧到剛需的產(chǎn)品，剛需才是購房主力軍，才是你房子的接盤俠。

投資房地產(chǎn)的注意事項有哪些?

1、做好對自身資金實力和房地產(chǎn)市場的分析評估。房地產(chǎn)投資需要大量的資金，如果自身沒有足夠的資金，或者沒有一定的籌資能力，就不能投資房地產(chǎn)。要當時的地產(chǎn)市場進行市場分析，避免盲目的投資。不論是什么行業(yè)，價格都是由供求關(guān)系影響的，因此投資房地產(chǎn)還是要著眼于市場的供求關(guān)系，觀察市場需求和價格走勢，找準投資時機。

2、選擇好房地產(chǎn)投資的品種。目前，可以供個人進行投資的房地產(chǎn)品種主要有商鋪、寫字樓、住宅等。一般情況下，地區(qū)經(jīng)濟快速增長時，投資商業(yè)地產(chǎn)會有比較好的回報。而投資住宅地產(chǎn)會比較安全，升值穩(wěn)定。

3、投資房地產(chǎn)要考慮全面。綜合考慮該項目開發(fā)商的實力、地點、周邊環(huán)境、房型以及物業(yè)管理等方面的問題。

4、考慮好如何進行投資操作。投資方房地產(chǎn)最常見的一種方式就是向開發(fā)商購買住房，進行裝飾后出售或者出租，以獲得利益。如何將房產(chǎn)出租出去，尋求合適的租戶，按時收取房租，就成為投資者關(guān)心的問題。

流動性差的房子要放棄

1、80%以上的度假盤都是偽度假盤，要放棄。

什么叫偽度假盤?字面意思，“偽”就是假的，也就是說并不是真正意義上的度假盤。真正的度假盤是有價值的，但偽度假盤沒有價值。

這些偽度假盤大多在非度假城市，度假意義不大，幾乎沒有度假、旅游的概念，很大程度上是披著度假的外衣圈地賣房，房子賣完，特色配套嘞，或者落地效果大大降低，或者干脆落地無音，根本沒有人接盤。

2、絕大多數(shù)城市遠郊盤，要放棄。

幾乎所有遠郊盤都有如出一轍的宿命，尷尬、孤獨、落寞。

它們大多在主城邊界，政府支持力度薄弱，區(qū)域基礎(chǔ)薄弱，或許的確會通過頻繁炒作火一陣兒，但持久性比較差，一旦市場遇冷，涼的最快。

諸如河南省會鄭州與中牟縣城交界的綠博組團，要配套沒配套，要人口沒人口，要產(chǎn)業(yè)沒產(chǎn)業(yè)，未來5年都不會有大的人流，將來房子出租、出售都是大難題。

3、絕大多數(shù)的寫字樓、商鋪，要放棄。

很多城市的核心商務區(qū)中，寫字樓和商鋪的空置率尚且高達30%，諸如鄭州高鐵東站，密密麻麻的寫字樓里，甚至有整層空置;而非核心商務區(qū)中，這種空置情況會更嚴重。

加上商業(yè)性質(zhì)的寫字樓、商鋪本身流通性就不如住宅，二次交易稅費太高，流通成本太高，隨之加大了流通難度和變現(xiàn)難度。

4、 20年以上、無電梯的老破小，要放棄。

這些房子是未來10年城市的淘汰品，戶型差、通風采光差、物業(yè)服務差、配套設施落后，還幾乎沒綠化，舒適度非常低，這些老房子基本不可住，不可租，不可售，不可流通，買來有什么用?

5、三四五線的純投資房產(chǎn)，要放棄。

目前大多數(shù)三四五線城市需求都是透支的狀態(tài)，房價透支、需求透支、價值透支，棚改力度驟降之后，這種情況會更加嚴峻。

而且絕大多數(shù)三四五線城市土地量充足，新盤還賣不掉，二手房更無人問津，未來大概率會陷入流動性死局。