房地產(chǎn)信托投資基金指的是房地產(chǎn)的證券化，房地產(chǎn)證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資轉化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式。

房地產(chǎn)投資信托基金風險有哪些

1、建立完善相關配套制度

發(fā)展REITs 的首要任務是完善REITs 運行的制度及法律環(huán)境。委托代理風險：一方面，給委托人帶來了專業(yè)化分工的好處;另一方面，也帶來了代理問題損害了委托人利益。要解決委托-代理風險問題可以采取以下原則：第一,委托人要實現(xiàn)自身利益最大化，必須向代理人授予權利，而且授予代理人的權利必須是適度的，有保留的;第二，委托人要實現(xiàn)自身利益最大化，必須對被授予權力的代理人進行監(jiān)督和約束;第三，委托人要實現(xiàn)自身利益最大化，對被授予權利的代理人必須進行激勵。在上述三原則的基礎上建立激勵監(jiān)督約束機制。

此外可以借鑒美國的經(jīng)驗，引入獨立董事制度。即對每一只REITs 基金必須聘請獨立董事，明確獨立董事是為基金工作而不是為投資公司工作的。獨立董事是決定有關基金利益事項的，而不是對投資公司的事項作出決策。這樣可以更好地保證獨立董事是為信托受益人的利益服務， 而不是僅僅為公司的股東利益服務。只有通過嚴格的制度約束做好相關的配套改革，不斷規(guī)范REITs 操作流程和REITs 機構的治理結構，建立監(jiān)督機制和激勵機制，完善信息披露制度，保證REITs 運作的透明度，才能為險資投資創(chuàng)造良好的環(huán)境。

2、建立健全的房地產(chǎn)信托投資基金治理結構

發(fā)展REITs，首要任務就是完善REITs的運行制度和法律環(huán)境。委托理論提出一方面給委托人帶來了專業(yè)化分工的好處，另一方面業(yè)帶來了代理問題，損害了委托人利益。委托人可能由于缺乏專業(yè)知識，難以進行有效的監(jiān)督，因此有必要設立獨立董事從中立角度做出判斷。這樣能為信托受益人(保險公司)謀取更多的利益。

3、盡快出臺相應保險金投資不動產(chǎn)的法律文件

2006年，保監(jiān)會發(fā)布《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》，該辦法對于提高保險資金運用水平和促進經(jīng)濟建設起到重要作用。然而,鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的高風險性，保險行業(yè)對于險資投資房地產(chǎn)一直處于謹慎探索階段。隨著保險公司治理結構的發(fā)展及風險管控能力的提高，險資投資房地產(chǎn)逐步提上議事日程。2008 年國務院辦公廳126 號文件也對相關問題進行了引導和鼓勵。對不動產(chǎn)法律文件的制定可以參考《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》，制定《保險資金投資不動產(chǎn)管理辦法》。引入獨立監(jiān)督人，并對委托人、受托人、受益人和托管人以及參與投資計劃的其他當事人的權利、義務做出具體的規(guī)定，確定投機計劃中的投資份額和投資期限，詳列投資范圍等。同時加強信息披露、風險管理和監(jiān)督管理，使險資投資不動產(chǎn)的風險最小化。

4、專業(yè)性的復合型人才培養(yǎng)

REITs基本上是權益類產(chǎn)品，而這類產(chǎn)品的收益率并不是固定的，基本上取決于REITs的管理團隊能力。它的運作復雜，專業(yè)性強，需要有一個能既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識，又掌握投資銀行業(yè)務和相關法律法規(guī)的人才團隊，實現(xiàn)REITs的專業(yè)化管理，制定最優(yōu)投資策略，降低風險，提高收益。

5、建立監(jiān)管制度

信息的公開化、透明化有利于保護投資者的利益，對投資者作出決策起到了決定性的作用。將REITs的監(jiān)管任務明確于銀監(jiān)會或證監(jiān)會或保監(jiān)會的管轄組織，避免監(jiān)管出現(xiàn)錯位，這樣有效的監(jiān)管增加了保險資金投資REITs的安全性。

房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展現(xiàn)狀

據(jù)調查數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)貸款在金融機構新增資產(chǎn)中的比重呈快速上升的趨勢，大約70%的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款的支持，成為與銀行業(yè)高度依存的一個行業(yè)。國家展開了一系列的宏觀調控，銀行一系列的政策性信貸緊縮政策，使得房地產(chǎn)融資渠道單一的缺點顯露出來。于是，構建渠道多元化、高效并且有利于風險分散的房地產(chǎn)金融成為當前我國房地產(chǎn)發(fā)展一個亟待解決的問題。我國的房地產(chǎn)投資信托正是由于國家對房地產(chǎn)公司信貸資金加強了管理，在政策高壓下，房地產(chǎn)公司為了保證資金鏈條而與信托投資公司合作，從而推動了房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。

從組織形態(tài)來看，我國的房地產(chǎn)投資信托都是契約型的，即信托投資公司推出信托計劃，然后由投資者與信托公司簽訂信托合同，每份合同都有最低的認購金額(根據(jù)規(guī)定最低為五萬元)。

從組織形態(tài)來看，公司型具有基金經(jīng)理和公司股東信息不對稱、股東權益難以得到保護、雙重稅收負擔(公司所得稅和股東分紅個人所得稅)等缺點;而契約型因所有權與收益權的分離使得信托財產(chǎn)具有相對獨立性，基金收益可得到法律保護，此外契約型只需納稅一次，可提高基金收益。美國作為成熟的REITs市場主要為公司型，考慮到我國初期REITs的發(fā)展應以穩(wěn)定為主，減少風險發(fā)生的可能性，我國在初期宜采有契約型模式，雖然不利于基金的擴張，但它可以保證基金的相對穩(wěn)定，不會因投資者的退出而使基金解散或削弱。

房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展意義

中國引入房地產(chǎn)投資信托基金有著非常重要的作用。

首先，引入房地產(chǎn)投資信托基金有利于完善中國房地產(chǎn)金融架構。房地產(chǎn)信托投資基金在國外既參與房地產(chǎn)一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產(chǎn)金融發(fā)展的重要標志，也是促進房地產(chǎn)金融二級市場的重要手段。房地產(chǎn)信托投資基金直接把市場資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，是對以銀行為手段的間接金融的極大補充。因此，推出房地產(chǎn)投資信托基金，將大大地提高房地產(chǎn)金融的完備性，是房地產(chǎn)金融走向成熟的必然選擇。

其次，引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于分散與降低系統(tǒng)性風險，提高金融安全。從房地產(chǎn)金融的角度來看，引進具有市場信用特征的房地產(chǎn)信托基金，將一定程度提高房地產(chǎn)金融當期的系統(tǒng)風險化解能力，提高金融體系的安全性。

再次，引入房地產(chǎn)投資信托基金有助于疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻。房地產(chǎn)投資信托基金的引入，可以避免單一融通體系下銀行相關政策對房地產(chǎn)市場的硬沖擊，減緩某些特定目的的政策對整個市場的整體沖擊力度，有助于緩解中國金融體系的錯配矛盾。房地產(chǎn)的固有特性決定了房地產(chǎn)投資信托基金具有保值增值的功能，因此房地產(chǎn)投資的收益相對比較穩(wěn)定。

房地產(chǎn)投資信托基金的準確認識

當前房地產(chǎn)投資信托基金(或稱房地產(chǎn)投資信托,英文是Real Estate Investment Trusts 或縮寫為REITs)在我國已成為房地產(chǎn)金融的熱點。從國外情況來看,自1960年以來,包括美國和澳大利亞等很多發(fā)達國家,房地產(chǎn)投資信托基金市場得到較大的發(fā)展,對房地產(chǎn)市場發(fā)展起到了積極作用。近十年來,房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品已進入了日本、韓國、新加坡、馬來西亞、我國香港和臺灣地區(qū)。