常州部分銀行同意下調(diào)存量房貸利率咋回事

7月21日，據(jù)常州日?qǐng)?bào)官微發(fā)布，目前，江蘇常州市商業(yè)銀行還沒出臺(tái)統(tǒng)一的指導(dǎo)文件和具體細(xì)則，但是，已經(jīng)有一些貸款人與貸款銀行就存量房貸利率進(jìn)行了溝通，也有銀行同意下調(diào)存量房貸利率。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬億元，但上半年新增的中長(zhǎng)期貸款只有1.46萬億元，創(chuàng)下了近5年新低。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體過往報(bào)道，7月14日，國(guó)新辦舉行新聞發(fā)布會(huì)，鄒瀾表示，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

業(yè)內(nèi)人士對(duì)此認(rèn)為，這是監(jiān)管機(jī)構(gòu)鼓勵(lì)銀行和貸款人重談房貸合同，把舊房貸更換成新房貸：要么改簽合同，將原來的高利率合同作廢，改成現(xiàn)行市場(chǎng)上的低利率;要么“轉(zhuǎn)按揭”，讓該貸款人重新申請(qǐng)一筆房貸，把之前高利率的房貸還了。

2023存量房貸利率會(huì)降嗎

首先，需要了解的是，中國(guó)央行視通脹情況和市場(chǎng)形勢(shì)來調(diào)控利率。預(yù)計(jì)到2023年，通貨膨脹將會(huì)趨于平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會(huì)更加穩(wěn)定，因此存量房貸利率可能會(huì)出現(xiàn)下降的趨勢(shì)。

其次，貸款利率受到全球宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策利率影響，具有相對(duì)的不確定性。如果世界范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)出現(xiàn)變化，那么存量房貸利率也不一定會(huì)下降。

最后，利率的變化還與各地區(qū)政府的調(diào)控政策有關(guān)。一些地區(qū)可能會(huì)推出新的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，從而降低存量房貸利率。但是，另一些地區(qū)也可能采取嚴(yán)格的調(diào)控政策來控制房?jī)r(jià)上漲，進(jìn)而影響存量房貸利率。

總的來說，預(yù)測(cè)未來的存量房貸利率變化并非易事，需要綜合考慮多種因素。但是，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展和政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的加大，存量房貸利率的可能性出現(xiàn)下降趨勢(shì)，需要有所關(guān)注。

什么是存量房貸利率

存量房貸指的是已發(fā)放的個(gè)人住房貸款中尚未還清的部分的執(zhí)行利率。

存量房貸利率會(huì)調(diào)整嗎

可以。根據(jù)人行規(guī)定，針對(duì)已有的存量浮動(dòng)利率的房貸，銀行應(yīng)與客戶進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的加點(diǎn)方式，并應(yīng)在2020年8月31日前完成。

客戶可選擇轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)方式，也可以選擇轉(zhuǎn)換為固定利率，具體可由借款人和銀行協(xié)商確定。但要注意的是，定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，也就是說如果選擇了基于LPR或固定利率，以后就再也不能修改，大家要慎重決定。

存量房貸利率是固定還是浮動(dòng)

存量房貸利率可以是固定利率，也可以是浮動(dòng)利率。具體說明如下：存量房貸利率在轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR利率作為定價(jià)基準(zhǔn)時(shí)，可以有兩種選擇，一種是轉(zhuǎn)為以LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)的浮動(dòng)利率，另一種是轉(zhuǎn)為以LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)的固定利率。

1、固定利率定價(jià)：以相應(yīng)期限LPR加減點(diǎn)形式確定貸款利率水平，在整個(gè)貸款合同期限內(nèi)始終保持不變。選擇轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR固定利率的存量房貸客戶，由于要遵循等價(jià)轉(zhuǎn)換原則，因此其實(shí)就是維持以前的固定利率不變。

舉個(gè)例子：一筆20年期的存量房貸，實(shí)際執(zhí)行利率為5.6%，剩余貸款期限15年，若2020年3月轉(zhuǎn)換為固定利率定價(jià)，那么貸款合同利率條款改為固定利率5.6%，并執(zhí)行至貸款結(jié)清為止。

2、浮動(dòng)利率定價(jià)：按相應(yīng)期限LPR加減某一確定的點(diǎn)差計(jì)算具體利率水平，利率隨參考的LPR變動(dòng)而浮動(dòng)。選擇轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR浮動(dòng)利率的存量房貸客戶，一般是用實(shí)際執(zhí)行利率減去2019年12月20日更新的同期LPR，其差值作為加點(diǎn)值(固定不變)，然后實(shí)際執(zhí)行利率在重定價(jià)日后隨參考的LPR變動(dòng)而浮動(dòng)。

舉個(gè)例子：一筆20年期的存量房貸，實(shí)際執(zhí)行利率為5.6%，剩余貸款期限15年，若2020年3月轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率定價(jià)，那么：

(1)該筆貸款從2020年3月-12月，實(shí)際執(zhí)行利率仍按5.6%保持不變。

(2)轉(zhuǎn)換時(shí)的加點(diǎn)點(diǎn)差為當(dāng)前實(shí)際執(zhí)行利率與2019年12月20日發(fā)布的5年期以上LPR(4.8%)之間的差值，即加點(diǎn)值=5.6%-4.8%=0.8%，整個(gè)貸款合同期限內(nèi)保持不變。

(3)若轉(zhuǎn)換時(shí)約定的重定價(jià)周期為1年，重定價(jià)日為每年1月1日，那么2021年1月-12月，該筆貸款的實(shí)際執(zhí)行利率調(diào)整為2020年12月20日公布的5年期以上LPR+0.8%，以后每年以此類推。

因此，存量房貸利率可以是固定利率，也可以是浮動(dòng)利率，全憑借款人自主選擇。但是注意，存量房貸利率僅可轉(zhuǎn)換一次定價(jià)方式，即轉(zhuǎn)換為固定利率后，不可以再轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率;或者轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率后，不可以再轉(zhuǎn)換為固定利率。